Lohnsteuer kompakt Steuerwissen

Die ganze Welt des Steuerwissen

Einkommensteuer und Immobilien – Ratgeber und Tipps

Vermieter von Immobilien verdienen durch diese im Regelfall Geld – aber sie haben auch Kosten, die gerne unterschätzt werden. Dazu gehören Wartungs- und Reparaturkosten genauso wie Versicherungen und diverse Gebühren. Die gute Nachricht ist, dass es viele Möglichkeiten gibt, die Kosten einer Immobilie bei der Einkommensteuer abzusetzen. Als Werbungskosten berücksichtigt werden gar Ausgaben für die Müllabfuhr und den Hausmeister. Wer ein Haus oder eine Wohnung selbst nutzt, hat ebenfalls zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen – zum Beispiel über die sogenannte Eigenheimrente.

Wer sich die Mühe macht und sich etwas intensiver mit der Thematik auseinandersetzt, kann an dieser Stelle viel Geld sparen. Die folgenden Tipps können den Einstieg erleichtern und letztlich für eine Steuerersparnis sorgen.

Immobilien für Mieteinnahmen – Abschreibungsmöglichkeiten im Überblick

Die Vermietung einer Immobilie stellen sich viele Menschen als munter sprudelnde Geldquelle vor, ein Nebenerwerb, der kaum Kosten verursacht und ohne jegliches Zutun jeden Monat Geld auf das Konto des Vermieters spült. Die Realität ist oft nicht ganz so rosig. Schließlich ist die Vermietung eines Gebäudes gerade in den ersten Jahren mit zum Teil erheblichen Mühen und Kosten verbunden. Allein deshalb sollten Vermieter die Chancen nutzen, die sich ihnen bei der jährlichen Steuererklärung eröffnen. Dazu müssen Sie die Anlage V zur Hand nehmen. Berücksichtigt werden zum Beispiel:

  • Der Bruttopreis der Immobilie (unter anderem abhängig von deren Alter)
  • Zinsen für Hypothekendarlehen
  • Grundsteuer
  • Maklergebühren
  • Nebenkosten (zum Beispiel Kosten für Hausmeister, Müllabfuhr, Versicherungen und Winterdienst)
  • Reparaturkosten
  • Kontoführungsgebühren (für das Konto, über das Einnahmen und Ausgaben in Zusammenhang mit der Immobilie laufen)
  • Kosten für Renovierungen

Auch wenn Vermieter einen Rechtsstreit mit Mietern haben, können sie anfallende Anwaltskosten steuerlich berücksichtigen lassen. Sogar Mitgliedsbeiträge in entsprechenden Verbänden für Vermieter werden in der Anlage V berücksichtigt, ebenso wie Kosten für Fahrten zu der betreffenden Immobilie. In welcher Höhe die jeweiligen Kosten abgesetzt werden können, unterscheidet sich und hängt oft von verschiedenen Voraussetzungen ab. Notwendig sind in jedem Fall die entsprechenden Belege, die übrigens sieben Jahre aufgehoben werden müssen. Steht eine Wohnung leer, weil sich noch kein Mieter gefunden hat, können Vermieter Werbungskosten ebenfalls absetzen. Dafür muss ihre Vermietungsabsicht allerdings glaubhaft sein.

Im Zweifelsfall gilt in diesem Zusammenhang immer: Es ist besser, möglichst alle Kosten anzugeben, die eventuell bei der Steuer Berücksichtigung finden. Wie viel davon letztendlich tatsächlich abgesetzt werden kann, kommt auf den Einzelfall an und lässt sich oft nicht bis auf den letzten Cent kalkulieren. Immobilienscout24 hat hierzu einen sehr ausführlichen Ratgeber verfasst, der zahlreiche wichtige Informationen enthält.

Immobilien selbst nutzen und Altersvorsorgeförderungen nutzen

Nicht nur Vermieter können mit Immobilien Steuern sparen – übrigens auch mit der Vermietung von Ferienwohnungen. Auch ein Eigenheim kann in dieser Hinsicht finanzielle Vorteile bringen. Eine Möglichkeit dazu bietet die sogenannte Eigenheimrente, auch bekannt als „Wohn-Riester“.
In diesem Fall bekommen Personen, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, eine staatliche Förderung, die entweder im Rahmen eines Bausparvertrags oder auch eines Darlehens bzw. Bauspar-Kombikredits genutzt werden kann. Sie beinhaltet grundsätzlich:

  • Einen regelmäßigen finanziellen Zuschuss
  • Die Möglichkeit, Sonderausgaben in einer Höhe von maximal 2100 Euro von der Steuer abzusetzen.

Die Höhe von Zulagen, die im Rahmen von Wohnriester ausgezahlt wird, hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem davon, ob noch kindergeldberechtigte Kinder im betreffenden Haushalt leben. Deshalb lohnt sich diese Förderung in der Regel für Familien besonders. Wer Wohnriester in Anspruch nimmt, ist in der Lage, ein Darlehen früher zu tilgen, als dies ohne Förderung der Fall wäre. Wichtig ist: Wird die Immobilie verkauft oder vermietet, geht der Anspruch auf Förderung meist verloren – es gibt jedoch auch Ausnahmen von dieser Regel.
Auch mit anderen Riester-Verträgen lässt sich ein Eigenheim finanzieren. So besteht zum Beispiel die Möglichkeit, auf diesem Weg gespartes Geld für die Tilgung eines Baukredits zu verwenden.

Übrigens: Werden Reparaturen am Eigenheim notwendig, können nach §35a EStG auch diese von der Steuer abgesetzt werden, und zwar immerhin 20 Prozent der reinen Arbeitskosten bis zu einer Höhe von 1.200 Euro, wie hier beschrieben.

Weitere steuerliche Vorteile

Wer sich mit den Gedanken trägt, ein Haus zu kaufen, profitiert unter Umständen von Sonderabschreibungen, handelt es sich um entsprechende Immobilien. Das gilt zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden und bei sogenannten Sanierungsimmobilien. Letztere stehen in einem Sanierungsbezirk, das heißt einem Stadtteil, der von einem speziellen Programm zur Quartiersaufwertung betroffen ist. In beiden Fällen profitieren Vermieter und Eigennutzer von steuerlichen Förderungen, die in der Höhe variieren.

Bei denkmalgeschützten Immobilien sind die finanziellen Vorteile besonders hoch. Bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten können abgeschrieben werden. Allerdings profitieren Käufer nur zwölf Jahre davon. Danach müssen sie normal Steuern bezahlen, wenn sie selbst in dem Gebäude wohnen, sogar schon zwei Jahre früher. Das gilt es vorab zu berücksichtigen, um keine böse Überraschung zu erleben. Auch wird bei denkmalgeschützten Gebäuden nicht jede Sanierung steuerlich gefördert. Im schlimmsten Fall kann es sogar passieren, dass der Denkmalstatus eines Gebäudes erlischt, wenn wichtige Voraussetzungen dafür im Rahmen einer Sanierung zerstört werden. Deshalb ist es besonders wichtig, sich schon im Vorfall ausreichend zu informieren, wie hoch die finanziellen Vorteile tatsächlich sind und welche Möglichkeiten Käufer in Anspruch nehmen können.

Weitere steuerliche Vorteile im Überblick:

  • Bei denkmalgeschützten Immobilien können bis zu 100% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden
  • Die steuerliche Förderung gilt nur für 12 (10 Jahre bei Selbstnutzung) Jahre
  • Auch die Besitzer von Sanierungsimmobilien genießen steuerliche Vorteile

Fazit

Immobilien gelten allgemein als gute Wertanlage. Dennoch zeigen sich die Deutschen im Vergleich mit den Bürgern anderer europäischer Länder zurückhaltend im Kauf eines Eigenheims. Wer den Schritt dennoch tut, sollte sich schon vorher informieren, welche Möglichkeiten sich ihm damit eröffnen, im Rahmen seiner Steuerklärung Geld zu sparen. Besonders gilt dies für Vermieter. Schließlich ist der Besitz einer Immobilie immer auch mit finanziellen Belastungen verbunden. Wer sich ausreichend über Möglichkeiten zur steuerlichen Abschreibung informiert, kann diese Belastungen langfristig deutlich senken.