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Heizkostenabrechnung: Rechte der Mieter zur Belegeinsicht gestärkt

Die Neben- und Heizkostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Seitens der Mieter herrscht oft ein latentes Unbehagen über die Höhe der von ihnen zu zahlenden Kosten. Zuweilen fühlt man sich dem Vermieter „ausgeliefert“. Andererseits haben Vermieter wenig Lust auf ausufernde Nachweispflichten und Streitigkeiten.

Aktuell hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast beschäftigt und unterm Strich die Rechte der Mieter gestärkt. In dem Urteil geht es zudem um die Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht (Urteil vom 7.2.2018, VIII ZR 189/17).

  • Der Fall: Die Mieter bewohnen eine 94 qm große Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 EUR vor. Für die Jahre 2013 und 2014 verlangte die Vermieterin von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 EUR. Die betreffenden Jahresabrechnungen wiesen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 bzw. 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.
  • Die Entscheidung des BGH: Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs-und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Die Mieter sind ihrerseits nicht verpflichtet, objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Die Vorinstanzen waren noch der Ansicht, dass auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran ändere, dass die Mieter konkret dazulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Eine solche Verpflichtung ist nach Meinung des BGH jedoch „bereits im Ausgangspunkt verfehlt.“ Im Klagefall müsse sich das Gericht von der Verbrauchserfassung sowie deren Zusammenstellung und Verteilung durch die Vermieterin überzeugen.

Im Streitfall kam als Besonderheit hinzu, dass die Mieter den Einwand erhoben hatten, die Vermieterin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Dieser Einwand ist nach Auffassung des BGH durchaus berechtigt. Eine vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Dabei gehöre es auch noch zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung, dass der Vermieter im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Neben- und Heizkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen überein-stimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Der Mieter müsse insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genüge hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

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