Auch Mieter können die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und für Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen. Das heißt – innerhalb bestimmter Grenzen – können 20 Prozent der Aufwendungen direkt von der Steuerschuld abgezogen werden (§ 35a EStG). Geht es um Aufwendungen, die anteilig über die Nebenkosten getragen werden, bedarf es für den Kostenabzug einer Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters (BMF-Schreiben vom 9.11.2016, BStBl 2016 I S. 1213; BFH-Urteil vom 20.4.2023, VI R 24/20).

Die gleichen Regelungen gelten für Wohnungseigentümer. Auch diese benötigen eine Bescheinigung, aus der sich ergibt, welche Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen anteilig auf sie entfallen – vorausgesetzt natürlich, sie haben die Aufträge nicht selbst bzw. ausschließlich für ihren eigenen Haushalt erteilt.

Regelmäßig ist es aber so, dass Mieter und Wohnungseigentümer zunächst nur Vorauszahlungen bzw. Abschläge an den Vermieter oder Verwalter leisten und erst aus der Jahresabrechnung exakt erkennbar ist, wie hoch die tatsächlichen Aufwendungen und der jeweilige Anteil der Mieter/Wohnungseigentümer waren. Dann stellt sich die Frage, ob die Aufwendungen nach § 35a EStG im Jahr des Abflusses der Vorauszahlungen bzw. Abschläge oder erst im Jahr des Vorliegens der Jahresabrechnung geltend gemacht werden dürfen.

Regelung der Finanzverwaltung mit Wahlrecht

Die Finanzverwaltung verfügt zur Frage des richtigen Zeitpunkts für den Kostenabzug bei Mietern und Wohnungseigentümern (BMF-Schreiben vom 9.11.2016, BStBl 2016 I S. 1213, R z. 47):

• Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z.B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z.B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung.
• Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden. Wird eine Jahresabrechnung von einer Verwaltungsgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr erstellt, gilt nichts anderes.
• Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Für die zeitliche Berücksichtigung von Nebenkosten bei Mietern gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.
• Die Entscheidung, die Steuerermäßigung hinsichtlich der Aufwendungen für die regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen im Jahr der Vorauszahlung und für die einmaligen Aufwendungen im Jahr der Beschlussfassung oder für die gesamten Aufwendungen die Steuerermäßigung erst im Jahr der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, hat jeder einzelne Eigentümer bzw. Mieter im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung zu treffen.
• Hat sich der Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr dafür entschieden, die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist, hat das zur Folge, dass hinsichtlich der regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen die Aufwendungen des abweichenden Wirtschaftsjahres maßgebend sind. Eine davon abweichende andere zeitanteilige Aufteilung der Aufwendungen ist nicht möglich.
• Auch für den Fall, dass die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen für zwei Kalenderjahre in einem Kalenderjahr getroffen werden, kann die Entscheidung für alle in einem Jahr genehmigten Abrechnungen, die Steuerermäßigung im Jahr der Vorauszahlung oder in dem der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, nur einheitlich getroffen werden.

Die aktuelle Auffassung des Bundesfinanzhofs

In seinem aktuellen Urteil vom 20.4.2023 (VI R 24/20) nimmt der Bundesfinanzhof wie folgt Stellung: Der Abfluss der Aufwendungen des Steuerpflichtigen ist auch maßgeblich für den Zeitpunkt, in dem der Anspruch auf die Steuerermäßigung nach § 35a EStG entsteht (entsprechend § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Betreffen die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Ausgaben des Vermieters, die laufende Nebenkosten der steuerpflichtigen Mieter darstellen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die im laufenden Jahr gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen auf die steuerbegünstigten Leistungen entfallen, soweit die Nebenkostenvorauszahlungen die anteilig auf den Steuerpflichtigen entfallenden Ausgaben des Vermieters/der Eigentümergemeinschaft für die haushaltsnahen Dienstleistungen und für die Handwerkerleistungen decken.

FAZIT:

Bei laufenden Aufwendungen kommt ein Abzug der Kosten grundsätzlich in dem Jahr in Betracht, in dem die Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Kosten erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist.

Bei einmaligen Aufwendungen ist ein Abzug nur bzw. erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung zulässig, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet.

Das Gesagte gilt nur für die Fälle, in denen die Aufträge über den Vermieter, Verwalter oder die Hausgemeinschaft erteilt wurden. Bei eigenständig erteilten Aufträgen kommt ein Abzug nur im Jahr der Zahlung in Betracht.

 

Falls der Steuerbescheid bereits bestandskräftig geworden ist, können Sie gleichwohl noch haushaltsnahe Aufwendungen aus der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Das Finanzamt muss den Steuerbescheid dann gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO wegen nachträglich bekannt gewordener Tatsachen ändern und die Aufwendungen berücksichtigen (FG Köln, Urteil vom 24.8.2016, 11 K 1319/16).

 

Der Vollständigkeit halber noch ein Hinweis zur Zehn-Tages-Frist des § 11 EStG: Bei regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben, die innerhalb eines Zeitraums von bis zu zehn Tagen nach Beendigung bzw. Beginn eines Kalenderjahres fällig und geleistet werden, werden die Ausgaben dem Kalenderjahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Wenn es also heißt, dass es auf den „Zeitpunkt der Zahlung ankommt“, kann es eine Ausnahme bei einer Zahlung rund um den Jahreswechsel geben. Beispiel: Der Abschlag für Dezember 2023 wird am 8.1.2024 geleistet.

Sind in diesem Abschlag wiederkehrende Leistungen enthalten, etwa eine monatliche Pauschale für die Gehwegreinigung, wäre der Abschlag noch dem Veranlagungsjahr 2023 zuzuordnen. Es kann aber auch von der Vereinfachungsregelung Gebrauch gemacht werden, wonach die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Das wäre dann möglicherweise doch erst das Jahr 2024.