Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?
Nach dem Erwerb einer Immobilie, werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Solche Aufwendungen sind eigentlich Erhaltungsaufwand und somit sofort als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird. Doch aufgepasst: Falls die Kosten in den ersten drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, d.h. für Schönheitsreparaturen, nicht erfasst. Ferner gehören Aufwendungen, mit denen das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden soll, zu den Anschaffungskosten, und dürften deswegen ebenfalls nicht in die 15 %-Grenze einbezogen werden. Des Weiteren werden Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, zu den Herstellungskosten gerechnet und müssten deshalb gleichfalls bei der 15 %-Grenze außer Betracht bleiben.
Achtung: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und - bei Überschreiten dieser Grenze - zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Und das bedeutet: Die Kosten dürfen nicht in voller Höhe, sondern nur im Wege einer Abschreibung von 2 Prozent jährlich als Werbungskosten abgezogen werden (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).
Erhaltungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen sind eigentlich als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzbar und werden nicht in die 15 %-Grenze einbezogen. Dies gilt aber nur dann, wenn sie isoliert und losgelöst von anderen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Tipp
Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 %-Grenze bleiben (15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes). Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.
Die oben genannte BFH-Rechtsprechung aus dem Jahre 2016 hat zu einer Verschlechterung geführt (BFH-Urteile vom 14.6.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Zuvor sind wenigstens die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen aus der 15 %-Grenze ausgenommen worden. Die Finanzverwaltung gewährt daher Vertrauensschutz. Es wird auf Antrag zugelassen, Kosten für Schönheitsreparaturen aus der Prüfung auszunehmen, wenn der Kaufvertrag für die Immobile vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).
Beispiel
Anschaffungskosten Gebäude 2015: 100.000 EUR
- Schönheitsreparaturen 2015: 5.000 EUR (voll abgezogen)
- Kosten für Sanierung 2016: 5.000 EUR (zunächst voll abgezogen)
- Kosten für Sanierung 2017: 5.100 EUR
Hier wäre die 15-% -Grenze um 100 Euro überschritten. Das würde dazu führen, dass die Bescheide 2015 und 2016 geändert würden und die Kosten nur noch im Wege der AfA zu berücksichtigen wären. Dabei konnte der Vermieter in 2015 noch guten Gewissens davon ausgehen, dass die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen voll abziehbar waren. Auf Antrag können die Kosten für Schönheitsreparaturen aber weiter sofort abgezogen und aus der Prüfung der 15% -Grenze ausgenommen werden. Dann wären auch die restlichen 10.100 EUR sofort abziehbar.
Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Instandsetzungkosten - trotz Überschreitung der 15 %-Grenze - keine anschaffungsnahen Herstellungskosten darstellen. Vielmehr sind solche Kosten Erhaltungsaufwand und in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Denn Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).
Der Fall: Die Klägerin erwarb zum 1.4.2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. Im September 2008 kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden). Zur Beseitigung dieser Schäden waren im Jahr 2008 rund 20.000 EUR erforderlich. Die Klägerin machte diese als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend, das Finanzamt wollte sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln. Die Finanzrichter gaben der Klägerin Recht.
Aktuell hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass Erhaltungsaufwendungen bei Überschreiten der 15 %-Grenze auch dann nicht sofort abziehbar sind, wenn kurz nach dem Erwerb einer Immobilie ein Mieter plötzlich verstirbt und die Wohnung zur erneuten Vermietung umfassend renoviert werden muss (Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).
(2019): Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?
Was ist Erhaltungsaufwand?
Zum Erhaltungsaufwand gehören alle Ausgaben für die laufenden Instandhaltungsarbeiten bzw. Reparaturen sowie alle Kosten, die dadurch entstehen, dass bereits vorhandene Teile (z.B. Fenster) oder Anlagen (z.B. Heizung) erneuert oder verbessert werden.
Werden dagegen bisher noch nicht vorhandene Teile neu eingefügt (z.B. Einbau eines bisher noch nicht vorhandenen Badezimmers), liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern Herstellungsaufwand vor, der sich nur über die Abschreibungen auswirkt. Die Abgrenzung, ob es sich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt, ist jedoch oftmals schwierig.
Wenn die Maßnahme ohne Umsatzsteuer bis zu 4.000 Euro kostet, können Sie die Aufwendungen aber immer als Erhaltungsaufwand abziehen, auch wenn es sich eigentlich um Herstellungsaufwand handelt. Während der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes sind jedoch Besonderheiten zu beachten.
Größerer Erhaltungsaufwand kann sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt als Werbungskosten abgezogen werden.
(2019): Was ist Erhaltungsaufwand?
