Nowa specjalna amortyzacja mieszkań na wynajem

"Ustawa o wspieraniu podatkowym budowy nowych mieszkań na wynajem" z dnia 4.8.2019 wprowadziła czasową specjalną amortyzację zgodnie z § 7b EStG, aby wspierać inwestycje w nowe mieszkania na wynajem. Dotyczyła ona inwestycji, dla których wniosek budowlany złożono lub zgłoszenie budowy dokonano między 1.9.2018 a 31.12.2021.

• Specjalna amortyzacja 7b wynosiła w pierwszych czterech latach po 5% kosztów nabycia lub budowy do 2.000 EUR za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.
• Dodatkowo można było odliczyć liniową amortyzację w wysokości 2% rocznie, jednak na podstawie rzeczywistych kosztów nabycia lub budowy (§ 7 ust. 4 EStG).
• Dotyczyło to tylko budynków, których koszty budowy nie przekraczały 3.000 EUR za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.
• Dotowana nieruchomość musiała być wynajmowana przez co najmniej 10 lat, bez określenia maksymalnego czynszu.

Od 1.1.2023 wygasła specjalna amortyzacja 7b zostanie odnowiona. Dotyczy ona mieszkań na wynajem, dla których wniosek budowlany złożono lub zgłoszenie budowy dokonano między 1.1.2023 a 30.9.2029, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów (energetycznych) efektywności.

• Specjalna amortyzacja 7b wynosi w pierwszych czterech latach po 5% kosztów nabycia lub budowy do kwalifikowanej podstawy obliczeń.
• Możliwa jest również dodatkowa liniowa amortyzacja w wysokości 2% rocznie, jednak na podstawie rzeczywistych kosztów nabycia lub budowy.
• Dotyczy to kosztów nabycia lub budowy do 4.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.
• Koszty budowy nie mogą przekraczać 5.200 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.

Nowa specjalna amortyzacja mieszkań na wynajem

Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?

Wszystkie wydatki poniesione w związku z wynajmowaną nieruchomością można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Obejmują one w szczególności następujące wydatki:

• koszty administracyjne
• koszty pośredników, opłaty mieszkaniowe, ogłoszenia lub usługi wynajmu
• odsetki od kredytu
• amortyzacja
• podatek od nieruchomości
• opłaty za prowadzenie konta, odsetki debetowe itp.
• ubezpieczenia (odpowiedzialność cywilna, pożar, woda itp.)
• koszty energii elektrycznej na oświetlenie budynku
• ogrzewanie i ciepła woda
• koszty ścieków, wywozu śmieci, kominiarza, sprzątania ulic
• koszty dozoru (także zarządzanie i sprzątanie budynku)
• dojazdy do mieszkania, do pośrednika lub na zebranie właścicieli
• naprawy kosmetyczne

Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?

Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki poniesione w celu nabycia, zabezpieczenia i utrzymania nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.

Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi pozytywnymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.

Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. W takim przypadku urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nieruchomość nie zostanie wynajęta, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?

Świadectwo energetyczne to dokument oceniający zapotrzebowanie energetyczne budynku. Istnieją 2 rodzaje świadectw energetycznych: świadectwo zapotrzebowania i świadectwo zużycia. Świadectwo zapotrzebowania uwzględnia zapotrzebowanie energetyczne budynku, natomiast świadectwo zużycia analizuje rzeczywiste zużycie energii z ostatnich lat. Świadectwa energetyczne są ważne przez dziesięć lat od daty wystawienia.

Jako wynajmujący budynek mieszkalny w Niemczech są Państwo prawnie zobowiązani do wystawienia świadectwa energetycznego dla swojej nieruchomości. Świadectwo energetyczne informuje o zapotrzebowaniu energetycznym budynku i stanowi wskazówkę dla najemców i kupujących. Jednak przy sporządzaniu świadectwa energetycznego powstają koszty, które wpływają na wynajmujących.

Koszty sporządzenia świadectwa energetycznego zależą od różnych czynników, takich jak wielkość budynku, rodzaj świadectwa energetycznego i nakład pracy doradcy energetycznego. Zazwyczaj wydatki wynoszą od 150 do 600 euro.

Odliczenie świadectwa energetycznego jako kosztów uzyskania przychodu dla wynajmujących

Jako wynajmujący mogą Państwo odliczyć koszty sporządzenia świadectwa energetycznego jako koszty uzyskania przychodu w zeznaniu podatkowym. Dotyczy to niezależnie od tego, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone z powodu obowiązku prawnego, czy dobrowolnie. Koszty można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu z tytułu wynajmu.

Koszty świadectwa energetycznego są kosztami uzyskania przychodu podlegającymi natychmiastowemu odliczeniu. Zaleca się zachowanie faktury za sporządzenie świadectwa energetycznego, aby móc ją przedstawić w przypadku kontroli przez urząd skarbowy.

Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Osoby wynajmujące nieruchomość w Niemczech muszą nie tylko zajmować się wynajmem, wyborem i obsługą najemców, ale także liczyć się z pustostanem. Jeśli mieszkanie lub dom stoi pusty przez pewien czas, może to prowadzić do strat finansowych. Jakie są jednak możliwości odliczenia podatkowego wydatków związanych z tymczasowym pustostanem?

Co to są wydatki na tymczasowy pustostan?

Wydatki na tymczasowy pustostan to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości, które nie mogą być pokryte z dochodów z najmu z powodu pustostanu. Należą do nich np. koszty utrzymania i napraw, działania reklamowe, koszty energii, podatek od nieruchomości i opłaty za wywóz śmieci. Pustostan musi być faktycznie tymczasowy, tzn. musi istnieć realna szansa na ponowny wynajem mieszkania lub domu.

Podatkowe odliczenie wydatków na tymczasowy pustostan

Wydatki na tymczasowy pustostan można odliczyć od podatku, jednak należy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, koszty mogą powstać tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana i nie przynosi dochodów. Po drugie, koszty muszą być konieczne i uzasadnione, tzn. nie można przeprowadzać luksusowych remontów ani niepotrzebnych prac konserwacyjnych.

Odliczane wydatki są zgłaszane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Muszą być one wykazane w zeznaniu podatkowym za dany rok. Przy obliczaniu podatku dochodowego są one następnie odejmowane od dochodów z najmu.

Ogólnie rzecz biorąc, wydatki na tymczasowy pustostan przy wynajmie mogą być odliczone od podatku, jeśli są konieczne, uzasadnione i faktycznie poniesione. Wynajmujący powinni jednak upewnić się, że pustostan jest faktycznie tymczasowy i istnieją realne szanse na wynajem. W przypadku wątpliwości lub pytań dotyczących możliwości odliczenia podatkowego wynajmujący powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Prowizja maklerska przy wynajmie i sprzedaży – co obowiązuje wynajmujących?

Od 1 czerwca 2015 w Niemczech obowiązuje tzw. zasada zamawiającego dla mieszkań na wynajem: kto zleca pośrednikowi, ten płaci prowizję. Wynajmujący nie mogą już przerzucać kosztów pośrednika na osoby poszukujące mieszkania. Tylko jeśli najemca wyraźnie i pisemnie zleci pośrednikowi i mieszkanie zostanie wynajęte wyłącznie na podstawie tego zlecenia, można pobrać prowizję (§ 2 ust. 1a Ustawa o pośrednictwie mieszkaniowym).

Koszty pośrednika przy zakupie nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości zasada ta początkowo nie obowiązywała. Wysokość i podział prowizji pośrednika zależały długo od zwyczajów regionalnych lub indywidualnych ustaleń. W niektórych regionach kupujący ponosił pełną prowizję, w innych była ona dzielona.

Nowe przepisy prawne od 2020 r.

12 czerwca 2020 r. weszła w życie ustawa o podziale kosztów pośrednika przy umowach kupna. Przewiduje ona:

• Kupujący domy jednorodzinne lub mieszkania własnościowe mogą ponieść maksymalnie 50% kosztów pośrednika, o ile działają jako konsumenci.
• Jeśli tylko jedna strona zleca pośrednikowi, musi również zapłacić.
• Możliwy jest podział kosztów, ale przekazanie ich kupującemu może wynosić maksymalnie połowę.
• Jeśli kupujący i sprzedający wspólnie zlecają pośrednikowi, obowiązkowa jest połowa prowizji.

Wyjątki i skutki

Przepisy te nie dotyczą nieruchomości komercyjnych, budynków wielorodzinnych lub działek budowlanych i nie, jeśli nabywca działa w celach komercyjnych.

Nowe przepisy mają prowadzić do większej uczciwości i przejrzystości. Jednocześnie można oczekiwać, że prowizje pośredników będą tendencjonalnie spadać, ponieważ sprzedający częściej będą negocjować ich wysokość.

Znaczenie dla zeznania podatkowego

Koszty pośrednika przy wynajmie:
Jeśli wynajmujący zlecił pośrednikowi wynajem nieruchomości, powstałe opłaty pośrednika mogą być uwzględnione jako koszty reklamy przy dochodach z wynajmu i dzierżawy w zeznaniu podatkowym (załącznik V).

Koszty pośrednika przy zakupie nieruchomości:
Przy zakupie nieruchomości na wynajem opłaty pośrednika są częścią kosztów nabycia i nie podlegają natychmiastowemu odliczeniu. Wpływają jednak na podatek poprzez amortyzację (AfA) budynku.

Jeśli nieruchomość jest użytkowana osobiście, koszty pośrednika są nieodliczalne podatkowo.

Przykład:
Wynajmujący nabywa w 2025 r. mieszkanie własnościowe na wynajem i płaci prowizję pośrednika w wysokości 10.000 €. Prowizja jest częścią kosztów nabycia i jest uwzględniana proporcjonalnie poprzez roczną amortyzację budynku (np. 2% przez 50 lat).

Podstawy prawne i źródła

• § 2 ust. 1a WohnVermittG
• § 9 EStG (koszty reklamy)
• § 6 ust. 1 nr 1 EStG (koszty nabycia)
• § 7 ust. 4 EStG (AfA)
• Ustawa o podziale kosztów pośrednika przy umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych (BGBl. I 2020, s. 1245)

Prowizja maklerska przy wynajmie i sprzedaży – co obowiązuje wynajmujących?

Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?

Kuchnia w zabudowie nie jest według dotychczasowej wykładni prawnej jednolitym składnikiem majątku, lecz składa się z różnych elementów, które stanowią odrębne składniki majątku. Należy rozróżnić między zlewem i kuchenką a pozostałymi elementami kuchni.

• Zlew i kuchenka są niesamodzielnymi elementami budynku, które są wymagane do użytkowania budynku jako mieszkania. Dlatego koszty te są częścią kosztów budowy budynku i są amortyzowane razem z nim. W przypadku wymiany zlewu i kuchenki, wydatki są kosztami utrzymania i mogą być odliczone w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu.

• Pozostałe części kuchni w zabudowie są samodzielnymi składnikami majątku. Ich koszty nabycia można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu. Jeśli koszty nabycia przekraczają 410 Euro (bez VAT), muszą być amortyzowane przez przewidywany okres użytkowania. Jeśli istniejąca kuchnia w zabudowie zostanie zastąpiona nową, koszty jej nabycia nie są kosztami utrzymania i dlatego nie mogą być odliczone w pełnej wysokości. Nowa kuchnia w zabudowie musi być ponownie normalnie amortyzowana.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zrezygnował z dotychczasowego stanowiska i wprowadził nowe zasady dotyczące traktowania podatkowego kuchni w zabudowie w wynajmowanych mieszkaniach: zlew i kuchenka nie są już uważane za niesamodzielne części budynku, lecz są teraz 'normalnymi' elementami kuchni w zabudowie. Kuchnia w zabudowie stanowi całościowy składnik majątku, który należy amortyzować przez okres użytkowania wynoszący 10 lat. Dotyczy to zarówno pierwszego zakupu, jak i wymiany (wyrok BFH z 3.8.2016, IX R 14/15, opublikowany 7.12.2016). Zmiana orzecznictwa oznacza dla wynajmujących znaczne pogorszenie: nie mogą już odliczać poszczególnych elementów kuchni w zabudowie, np. urządzeń elektrycznych, o wartości poniżej 800,01 Euro (bez VAT) bezpośrednio jako koszty uzyskania przychodu, lecz muszą amortyzować całą kuchnię w zabudowie przez 10 lat, co oznacza, że tylko 10 procent rocznie można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu.

Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?