Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um die Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Diese galt für Investitionen, bei denen zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wurde.

• Die 7b-Sonderabschreibung betrug in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
• Es war zusätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr absetzbar, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Begünstigt waren nur Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Die geförderte Immobilie musste mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne eine Mietobergrenze vorzusehen.

Ab dem 1.1.2023 wird die ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneuert. Sie gilt nun für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird, vorausgesetzt, bestimmte (Energie-) Effizienzvorgaben werden erfüllt.

• Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage.
• Es ist ebenfalls eine zusätzliche lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
• Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?

Wszystkie wydatki poniesione w związku z wynajmowaną nieruchomością można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Obejmują one w szczególności następujące wydatki:

• koszty administracyjne
• koszty pośredników, opłaty mieszkaniowe, ogłoszenia lub usługi wynajmu
• odsetki od kredytu
• amortyzacja
• podatek od nieruchomości
• opłaty za prowadzenie konta, odsetki debetowe itp.
• ubezpieczenia (odpowiedzialność cywilna, pożar, woda itp.)
• koszty energii elektrycznej na oświetlenie budynku
• ogrzewanie i ciepła woda
• koszty ścieków, wywozu śmieci, kominiarza, sprzątania ulic
• koszty dozoru (także zarządzanie i sprzątanie budynku)
• dojazdy do mieszkania, do pośrednika lub na zebranie właścicieli
• naprawy kosmetyczne

Koszty dodatkowe, które rozliczasz z najemcami, możesz wykazać jako koszty uzyskania przychodu w zeznaniu podatkowym tylko wtedy, gdy wpiszesz je również jako przychody z wynajmu i dzierżawy.

Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?

Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki poniesione w celu nabycia, zabezpieczenia i utrzymania nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.

Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi pozytywnymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.

Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. W takim przypadku urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nieruchomość nie zostanie wynajęta, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?

Świadectwo energetyczne to dokument oceniający zapotrzebowanie energetyczne budynku. Istnieją 2 rodzaje świadectw energetycznych: świadectwo zapotrzebowania i świadectwo zużycia. Świadectwo zapotrzebowania uwzględnia zapotrzebowanie energetyczne budynku, natomiast świadectwo zużycia analizuje rzeczywiste zużycie energii z ostatnich lat. Świadectwa energetyczne są ważne przez dziesięć lat od daty wystawienia.

Jako wynajmujący budynek mieszkalny w Niemczech są Państwo prawnie zobowiązani do wystawienia świadectwa energetycznego dla swojej nieruchomości. Świadectwo energetyczne informuje o zapotrzebowaniu energetycznym budynku i stanowi wskazówkę dla najemców i kupujących. Jednak przy sporządzaniu świadectwa energetycznego powstają koszty, które wpływają na wynajmujących.

Koszty sporządzenia świadectwa energetycznego zależą od różnych czynników, takich jak wielkość budynku, rodzaj świadectwa energetycznego i nakład pracy doradcy energetycznego. Zazwyczaj wydatki wynoszą od 150 do 600 euro.

Odliczenie świadectwa energetycznego jako kosztów uzyskania przychodu dla wynajmujących

Jako wynajmujący mogą Państwo odliczyć koszty sporządzenia świadectwa energetycznego jako koszty uzyskania przychodu w zeznaniu podatkowym. Dotyczy to niezależnie od tego, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone z powodu obowiązku prawnego, czy dobrowolnie. Koszty można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu z tytułu wynajmu.

Koszty świadectwa energetycznego są kosztami uzyskania przychodu podlegającymi natychmiastowemu odliczeniu. Zaleca się zachowanie faktury za sporządzenie świadectwa energetycznego, aby móc ją przedstawić w przypadku kontroli przez urząd skarbowy.

Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Osoby wynajmujące nieruchomość w Niemczech muszą nie tylko zajmować się wynajmem, wyborem i obsługą najemców, ale także liczyć się z pustostanem. Jeśli mieszkanie lub dom stoi pusty przez pewien czas, może to prowadzić do strat finansowych. Jakie są jednak możliwości odliczenia podatkowego wydatków związanych z tymczasowym pustostanem?

Co to są wydatki na tymczasowy pustostan?

Wydatki na tymczasowy pustostan to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości, które nie mogą być pokryte z dochodów z najmu z powodu pustostanu. Należą do nich np. koszty utrzymania i napraw, działania reklamowe, koszty energii, podatek od nieruchomości i opłaty za wywóz śmieci. Pustostan musi być faktycznie tymczasowy, tzn. musi istnieć realna szansa na ponowny wynajem mieszkania lub domu.

Podatkowe odliczenie wydatków na tymczasowy pustostan

Wydatki na tymczasowy pustostan można odliczyć od podatku, jednak należy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, koszty mogą powstać tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana i nie przynosi dochodów. Po drugie, koszty muszą być konieczne i uzasadnione, tzn. nie można przeprowadzać luksusowych remontów ani niepotrzebnych prac konserwacyjnych.

Odliczane wydatki są zgłaszane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Muszą być one wykazane w zeznaniu podatkowym za dany rok. Przy obliczaniu podatku dochodowego są one następnie odejmowane od dochodów z najmu.

Ogólnie rzecz biorąc, wydatki na tymczasowy pustostan przy wynajmie mogą być odliczone od podatku, jeśli są konieczne, uzasadnione i faktycznie poniesione. Wynajmujący powinni jednak upewnić się, że pustostan jest faktycznie tymczasowy i istnieją realne szanse na wynajem. W przypadku wątpliwości lub pytań dotyczących możliwości odliczenia podatkowego wynajmujący powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Vermieter können die Maklerkosten somit nicht mehr auf Wohnungssuchende abwälzen. Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich und schriftlich beauftragt und die Wohnung ausschließlich über diesen Auftrag vermittelt wird, darf eine Provision verlangt werden (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).

Maklerkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf galt dieses Prinzip zunächst nicht. Die Höhe und Verteilung der Maklerprovision richtete sich lange nach regionalen Gepflogenheiten oder individueller Vereinbarung. In manchen Regionen trug der Käufer die vollständige Provision, in anderen wurde sie geteilt.

Gesetzliche Neuregelung seit 2020

Am 12. Juni 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen in Kraft. Es sieht vor:

• Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten tragen, sofern sie als Verbraucher handeln.
• Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese auch zahlen.
• Eine Kostenteilung ist möglich, aber die Weitergabe an den Käufer darf höchstens die Hälfte betragen.
• Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler, ist eine hälftige Provision verpflichtend.

Ausnahmen und Auswirkungen

Diese Regelung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke und nicht, wenn der Erwerber gewerblich handelt.

Die Neuregelung soll zu mehr Fairness und Transparenz führen. Zugleich ist zu erwarten, dass Maklerprovisionen tendenziell sinken, da Verkäufer nun häufiger über die Höhe verhandeln.

Bedeutung für die Steuererklärung

Maklerkosten bei Vermietung:
Hat ein Vermieter einen Makler für die Vermietung einer Immobilie beauftragt, können die entstandenen Maklergebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung (Anlage V) angesetzt werden.

Maklerkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort abziehbar. Sie wirken sich jedoch über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes steuerlich aus.

Wird die Immobilie selbst genutzt, sind Maklerkosten steuerlich nicht absetzbar.

Beispiel:
Ein Vermieter erwirbt 2025 eine Eigentumswohnung zur Vermietung und zahlt eine Maklercourtage von 10.000 €. Die Provision gehört zu den Anschaffungskosten und wird anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung (z. B. 2 % über 50 Jahre) steuerlich berücksichtigt.

Gesetzliche Grundlagen und Quellen

• § 2 Abs. 1a WohnVermittG
• § 9 EStG (Werbungskosten)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Anschaffungskosten)
• § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
• Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, S. 1245)

Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?

Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?

Kuchnia w zabudowie nie jest według dotychczasowej wykładni prawnej jednolitym składnikiem majątku, lecz składa się z różnych elementów, które stanowią odrębne składniki majątku. Należy rozróżnić między zlewem i kuchenką a pozostałymi elementami kuchni.

• Zlew i kuchenka są niesamodzielnymi elementami budynku, które są wymagane do użytkowania budynku jako mieszkania. Dlatego koszty te są częścią kosztów budowy budynku i są amortyzowane razem z nim. W przypadku wymiany zlewu i kuchenki, wydatki są kosztami utrzymania i mogą być odliczone w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu.

• Pozostałe części kuchni w zabudowie są samodzielnymi składnikami majątku. Ich koszty nabycia można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu. Jeśli koszty nabycia przekraczają 410 Euro (bez VAT), muszą być amortyzowane przez przewidywany okres użytkowania. Jeśli istniejąca kuchnia w zabudowie zostanie zastąpiona nową, koszty jej nabycia nie są kosztami utrzymania i dlatego nie mogą być odliczone w pełnej wysokości. Nowa kuchnia w zabudowie musi być ponownie normalnie amortyzowana.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zrezygnował z dotychczasowego stanowiska i wprowadził nowe zasady dotyczące traktowania podatkowego kuchni w zabudowie w wynajmowanych mieszkaniach: zlew i kuchenka nie są już uważane za niesamodzielne części budynku, lecz są teraz 'normalnymi' elementami kuchni w zabudowie. Kuchnia w zabudowie stanowi całościowy składnik majątku, który należy amortyzować przez okres użytkowania wynoszący 10 lat. Dotyczy to zarówno pierwszego zakupu, jak i wymiany (wyrok BFH z 3.8.2016, IX R 14/15, opublikowany 7.12.2016). Zmiana orzecznictwa oznacza dla wynajmujących znaczne pogorszenie: nie mogą już odliczać poszczególnych elementów kuchni w zabudowie, np. urządzeń elektrycznych, o wartości poniżej 800,01 Euro (bez VAT) bezpośrednio jako koszty uzyskania przychodu, lecz muszą amortyzować całą kuchnię w zabudowie przez 10 lat, co oznacza, że tylko 10 procent rocznie można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu.

Nadal obowiązuje, że kuchnia w zabudowie może w wyjątkowych przypadkach być uznana za istotny element budynku. W tym celu kuchnia w zabudowie musi być trwale połączona z budynkiem i nie może być od niego oddzielona bez zniszczenia którejś z części. Przyjmuje się to, "jeśli kuchnia w zabudowie jest zintegrowana z miejscem dla niej przeznaczonym i połączona z otaczającymi ją ścianami budynku (ściany boczne i tylne)." W takim przypadku koszty zakupu są zaliczane do kosztów budowy budynku i amortyzowane w wysokości 2% rocznie; koszty wymiany są kosztami utrzymania i mogą być odliczone w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu (wyrok BFH z 1.12.1970, VI R 358/69).

Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?