Regeln für die Vermietung an Angehörige
Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.
Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten
Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:
- Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
- Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
- Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
- Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
- Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.
Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.
Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?
Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:
- die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
- oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)
Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.
Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten
Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:
- Vertrag schriftlich und klar geregelt
- Tatsächliche Mietzahlung
- Durchführung wie vereinbart
Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).
Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt
Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.
Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten
Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:
- dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
- er am Markt realistisch erzielbar ist
Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?
Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):
- Gutachten
- Auskunft aus Mietdatenbank
- Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).
Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien
Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).
- Fallbeispiel:
Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
→ Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
- Begründung:
Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.
Regeln für die Vermietung an Angehörige
Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi
Często mieszkania są wynajmowane członkom rodziny po cenie niższej niż lokalna stawka rynkowa. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z najmu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
Od 1.1.2021 nastąpiła ważna zmiana:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnej stawki rynkowej, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% stawki rynkowej, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnej stawki rynkowej, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do obliczeń porównawczych pod pojęciem "lokalny czynsz" rozumie się czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).
"Lokalna stawka rynkowa" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o podobnym charakterze, lokalizacji i wyposażeniu.
Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i napraw nie są objęte § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).
Metoda obliczania z czynszem z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczanie z czynszem bez ogrzewania, ponieważ obejmuje koszty operacyjne. Koszty te stanowią znaczną część, którą najemca zazwyczaj w pełni pokrywa nawet w przypadku obniżonego czynszu.
Federalny Trybunał Finansowy niedawno orzekł, że przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy uwzględnić dodatek za umeblowanie. Takie wynajmy często wiążą się z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższych lokalnych czynszach. Taki dodatek za umeblowanie jest jednak dopuszczalny tylko wtedy, gdy można go wyprowadzić z lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Inne metody ustalania nie są dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).
W odniesieniu do sprawdzania 50- lub 66-procentowego progu dla lokalnego czynszu pojawia się pytanie, czy należy odnieść się do lokalnego wykazu czynszów, czy do czynszu za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł w październiku 2019 r., że należy odnieść się do czynszu za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Jednak to orzeczenie zostało zaskarżone przed Federalnym Trybunałem Finansowym i wynajmujący odniósł sukces.
Najwyżsi sędziowie finansowi wyjaśnili, że lokalna stawka rynkowa do sprawdzenia 66-procentowego progu powinna być zazwyczaj określana na podstawie wykazu czynszów. Jeśli wykaz czynszów nie jest dostępny lub nie istnieje, lokalna stawka rynkowa może być ustalona na podstawie ekspertyz, informacji z bazy danych czynszów lub porównywalnych czynszów z co najmniej trzech podobnych mieszkań (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi
Co należy wziąć pod uwagę przy wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb)?
Jeśli krótkoterminowo wynajmujesz swoje mieszkanie lub dom, aby na przykład zarobić dodatkowe pieniądze za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, musisz opodatkować dochody z najmu. Dotyczy to również sytuacji, gdy podnajmujesz tylko czasowo lub okazjonalnie.
Istnieją jednak sposoby na obniżenie obciążeń podatkowych. Możesz przedstawić urzędowi skarbowemu wszystkie koszty uzyskania przychodu, które powstały w związku z wynajmem. Możesz je odliczyć od uzyskanych dochodów z najmu, co pozwoli Ci obniżyć podatek.
Do odliczanych kosztów uzyskania przychodu należą między innymi:
- Proporcjonalny czynsz lub odsetki za okres wynajmu: Jeśli wynajmujesz pokój w swoim mieszkaniu, możesz uwzględnić część kosztów najmu jako koszty uzyskania przychodu.
- Proporcjonalne koszty remontów i konserwacji: Jeśli przed wynajmem przeprowadziłeś prace remontowe lub naprawy, możesz je uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu. Możesz również odliczyć bieżące koszty utrzymania, takie jak konserwacja instalacji grzewczej.
- Proporcjonalne koszty dodatkowe przypadające na wynajmowane pomieszczenie, takie jak ogrzewanie, woda, gaz: Jeśli wynajmujesz pokój w swoim mieszkaniu, możesz odliczyć część kosztów dodatkowych jako koszty uzyskania przychodu. W tym celu należy odpowiednio podzielić całkowite koszty z rachunku za koszty dodatkowe.
- Płatności na rzecz Airbnb: Możesz również odliczyć koszty korzystania z platformy Airbnb jako koszty uzyskania przychodu.
- Ważne jest, aby zebrać wszystkie paragony i faktury związane z wynajmem. Tylko w ten sposób możesz udowodnić, jakie koszty faktycznie poniosłeś i odpowiednio je uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu.
Aby upewnić się, że uwzględniasz wszystkie aspekty podatkowe związane z krótkoterminowym wynajmem, powinieneś skonsultować się z doradcą podatkowym. Dzięki temu możesz mieć pewność, że nie przeoczysz żadnych ważnych kwestii i nie spotkają Cię niespodziewane dopłaty podatkowe.
Co należy wziąć pod uwagę przy wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb)?
Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?
Świadectwo energetyczne to dokument oceniający zapotrzebowanie energetyczne budynku. Istnieją 2 rodzaje świadectw energetycznych: świadectwo zapotrzebowania i świadectwo zużycia. Świadectwo zapotrzebowania uwzględnia zapotrzebowanie energetyczne budynku, natomiast świadectwo zużycia analizuje rzeczywiste zużycie energii z ostatnich lat. Świadectwa energetyczne są ważne przez dziesięć lat od daty wystawienia.
Jako wynajmujący budynek mieszkalny w Niemczech są Państwo prawnie zobowiązani do wystawienia świadectwa energetycznego dla swojej nieruchomości. Świadectwo energetyczne informuje o zapotrzebowaniu energetycznym budynku i stanowi wskazówkę dla najemców i kupujących. Jednak przy sporządzaniu świadectwa energetycznego powstają koszty, które wpływają na wynajmujących.
Koszty sporządzenia świadectwa energetycznego zależą od różnych czynników, takich jak wielkość budynku, rodzaj świadectwa energetycznego i nakład pracy doradcy energetycznego. Zazwyczaj wydatki wynoszą od 150 do 600 euro.
Odliczenie świadectwa energetycznego jako kosztów uzyskania przychodu dla wynajmujących
Jako wynajmujący mogą Państwo odliczyć koszty sporządzenia świadectwa energetycznego jako koszty uzyskania przychodu w zeznaniu podatkowym. Dotyczy to niezależnie od tego, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone z powodu obowiązku prawnego, czy dobrowolnie. Koszty można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu z tytułu wynajmu.
Koszty świadectwa energetycznego są kosztami uzyskania przychodu podlegającymi natychmiastowemu odliczeniu. Zaleca się zachowanie faktury za sporządzenie świadectwa energetycznego, aby móc ją przedstawić w przypadku kontroli przez urząd skarbowy.
Co to jest świadectwo energetyczne i jakie koszty powstają?
Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?
Osoby wynajmujące nieruchomość w Niemczech muszą nie tylko zajmować się wynajmem, wyborem i obsługą najemców, ale także liczyć się z pustostanem. Jeśli mieszkanie lub dom stoi pusty przez pewien czas, może to prowadzić do strat finansowych. Jakie są jednak możliwości odliczenia podatkowego wydatków związanych z tymczasowym pustostanem?
Co to są wydatki na tymczasowy pustostan?
Wydatki na tymczasowy pustostan to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości, które nie mogą być pokryte z dochodów z najmu z powodu pustostanu. Należą do nich np. koszty utrzymania i napraw, działania reklamowe, koszty energii, podatek od nieruchomości i opłaty za wywóz śmieci. Pustostan musi być faktycznie tymczasowy, tzn. musi istnieć realna szansa na ponowny wynajem mieszkania lub domu.
Podatkowe odliczenie wydatków na tymczasowy pustostan
Wydatki na tymczasowy pustostan można odliczyć od podatku, jednak należy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, koszty mogą powstać tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana i nie przynosi dochodów. Po drugie, koszty muszą być konieczne i uzasadnione, tzn. nie można przeprowadzać luksusowych remontów ani niepotrzebnych prac konserwacyjnych.
Odliczane wydatki są zgłaszane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Muszą być one wykazane w zeznaniu podatkowym za dany rok. Przy obliczaniu podatku dochodowego są one następnie odejmowane od dochodów z najmu.
Ogólnie rzecz biorąc, wydatki na tymczasowy pustostan przy wynajmie mogą być odliczone od podatku, jeśli są konieczne, uzasadnione i faktycznie poniesione. Wynajmujący powinni jednak upewnić się, że pustostan jest faktycznie tymczasowy i istnieją realne szanse na wynajem. W przypadku wątpliwości lub pytań dotyczących możliwości odliczenia podatkowego wynajmujący powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.
Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?
Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?
Zasadniczo prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dzierżawy ma państwo, w którym znajduje się nieruchomość (opodatkowanie w państwie jednostki dowodowej). Dochody z zagranicznego wynajmu są wówczas zwolnione z podatku w Niemczech, ale podlegają klauzuli progresywnej.
Jeśli jednak nieruchomość znajduje się w państwie UE/EOG, dochody z wynajmu nie podlegają klauzuli progresywnej. Dochody z wynajmu pochodzące z UE/EOG nie muszą być zatem wykazywane w zeznaniu podatkowym.
Jednak straty z wynajmu nieruchomości za granicą w UE/EOG, nawet jeśli nie są uwzględniane podatkowo za granicą, nie mogą być uwzględnione w niemieckim zeznaniu podatkowym (FG Baden-Württemberg z 8.7.2014, 4 K 1134/12).
Proszę pamiętać: Ważny wyjątek dotyczy nieruchomości w Hiszpanii. Dochody z wynajmu należy zadeklarować w Niemczech w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony w Hiszpanii od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.
Dochody z wynajmu z krajów trzecich (spoza UE/EOG) podlegają w Niemczech w pełni klauzuli progresywnej i muszą być zadeklarowane w załączniku AUS. Dochody zagraniczne są wtedy ustalane zgodnie z niemieckimi przepisami podatkowymi.
Jednak uwaga: Niektóre umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (np. ze Szwajcarią) przewidują tzw. metodę zaliczenia. Wtedy zagraniczne dochody z wynajmu należy zadeklarować w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony za granicą od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.
W związku z tym każda nieruchomość za granicą musi być bardzo dokładnie zbadana pod kątem tego, które państwo ma prawo do opodatkowania, czy ma zastosowanie tzw. metoda zwolnienia czy tzw. metoda zaliczenia oraz czy obowiązuje klauzula progresywna.
Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?
