Zasady wynajmu dla członków rodziny

Osoby wynajmujące mieszkanie bliskim krewnym – na przykład własnym dzieciom – mogą skorzystać z ulg podatkowych. Warunkiem jest prawidłowe sporządzenie i faktyczne wykonanie umowy najmu.

Wynajem po obniżonej cenie: korzyści podatkowe z tytułu kosztów uzyskania przychodu

Również przy obniżonym czynszu wynajmujący mogą odliczyć koszty uzyskania przychodu (np. amortyzacja, odsetki od zadłużenia) od podatku. Obowiązują następujące zasady:

• Czynsz ≥ 66 % lokalnego czynszu rynkowego: Koszty uzyskania przychodu są w pełni odliczane.
• Czynsz między 50 % a 66 % lokalnego czynszu: Wymagana jest prognoza całkowitego nadwyżki:
• Prognoza pozytywna: pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu
• Prognoza negatywna: koszty uzyskania przychodu odliczane tylko proporcjonalnie
• Czynsz < 50 % lokalnego czynszu: Wynajem jest częściowo traktowany jako nieodpłatny. Koszty uzyskania przychodu można odliczyć tylko proporcjonalnie do odpłatnej części.

Te zasady dotyczą tylko wynajmu mieszkań – nie dotyczą pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach działalności zawodowej.

Prognoza całkowitego nadwyżki: kiedy jest potrzebna?

Prognoza całkowitego nadwyżki musi być przeprowadzona, jeśli:

• czynsz wynosi między 50 % a 66 % lokalnego czynszu
• lub w wyjątkowych przypadkach również przy wynajmie powyżej 66 %, np. w przypadku kosztownie urządzonych lub bardzo dużych obiektów (powyżej 250 m² powierzchni mieszkalnej)

Prognoza sprawdza, czy w ciągu 30 lat można osiągnąć zysk z wynajmu.

Porównanie z osobami trzecimi: umowa jak z osobami trzecimi

Umowa najmu z krewnymi musi spełniać te same warunki, co umowa z osobami trzecimi:

• Umowa pisemna i jasno określona
• Rzeczywista płatność czynszu
• Realizacja zgodnie z umową

Jeśli np. czynsz jest rozliczany z alimentami, nie jest to odpłatny stosunek najmu – koszty uzyskania przychodu nie są wtedy odliczane (orzeczenie BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

Alimenty pieniężne są lepsze niż alimenty rzeczowe

Jeśli dziecku zostanie udostępnione mieszkanie jako „alimenty rzeczowe” (czynsz jest rozliczany z roszczeniem alimentacyjnym), nie zostanie to uznane podatkowo.
Zalecenie: Płacić alimenty pieniężne, aby dziecko samo przelało czynsz.

Mieszkania umeblowane: uwzględnij dodatek za umeblowanie

W przypadku mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych można zastosować dodatek do lokalnego czynszu – ale tylko wtedy, gdy:

• ten dodatek jest zawarty w tabeli czynszowej lub
• jest realistycznie osiągalny na rynku

Niedozwolone: Dodatki oparte na amortyzacji lub ryczałtowe procentowe dodatki (orzeczenie BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Jak ustala się lokalny czynsz?

Lokalny czynsz wynika zazwyczaj z lokalnej tabeli czynszowej.
Alternatywnie (np. w przypadku braku tabeli czynszowej):

• Ekspertyza
• Informacje z bazy danych czynszów
• Porównanie z co najmniej trzema porównywalnymi mieszkaniami

Pojedynczy czynsz porównawczy w tym samym budynku nie wystarcza, jeśli istnieje ważna tabela czynszowa (orzeczenie BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Szczególny przypadek: Duże lub luksusowe nieruchomości

W przypadku bardzo dużych lub luksusowo wyposażonych mieszkań (np. wille powyżej 250 m², basen) może być konieczna prognoza całkowitego nadwyżki, nawet jeśli spełniony jest próg 66 % (orzeczenie BFH z 20.6.2023, IX R 17/21).

• Przykład:
  Rodzice wynajmują trzy wille swoim dzieciom, każda > 250 m² powierzchni mieszkalnej.
  Wynajem prowadzi do wysokich strat, które mają być rozliczone z innymi dochodami.
  → Niedozwolone, ponieważ nie widać zamiaru osiągnięcia dochodu.
• Uzasadnienie:
  Czynsz rynkowy często nie odzwierciedla realistycznie szczególnej wartości mieszkalnej takich obiektów.
  Długoterminowa działalność przynosząca straty wskazuje na hobby – straty nie są odliczane podatkowo.