Jak ocenić koszty remontu poniesione po zakupie domu?
Jakie są koszty remontu po zakupie nieruchomości?
Po zakupie domu lub mieszkania często przeprowadza się gruntowne remonty lub modernizacje. Koszty te są zazwyczaj jako koszty utrzymania natychmiast odliczane od podatku – pod warunkiem, że nieruchomość jest wynajmowana.
Granica 15 % – co musisz wiedzieć
Uwaga: Jeśli koszty remontu w ciągu pierwszych trzech lat po zakupie przekroczą 15 % kosztów budynku, nie są one już traktowane jako koszty uzyskania przychodu podlegające natychmiastowemu odliczeniu. Zamiast tego są one wliczane do kosztów nabycia i mogą być odliczane tylko poprzez amortyzację (AfA) w wysokości 2 % rocznie (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG).
Co wlicza się do granicy 15 % – a co nie?
Nie wlicza się do granicy 15 %:
- Naprawy kosmetyczne, takie jak malowanie i tapetowanie (o ile są przeprowadzane oddzielnie)
- Koszty, które przywracają budynek do stanu operacyjnego (należą bezpośrednio do kosztów nabycia)
- Koszty budowy, np. dobudowy lub gruntowne ulepszenia budynku
Wyjątek: naprawy kosmetyczne w związku z innymi działaniami
Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego (BFH) naprawy kosmetyczne muszą być uwzględnione, jeśli są powiązane czasowo, przestrzennie i rzeczowo z innymi pracami remontowymi. Jeśli przekroczona zostanie granica 15 %, również te naprawy są zaliczane do kosztów budowy związanych z nabyciem – i mogą być tylko amortyzowane (orzeczenie BFH z 14.6.2016, IX R 22/15).
Praktyczna wskazówka
Aby uniknąć niekorzystnych skutków podatkowych:
- Upewnij się, że całkowite koszty w pierwszych 3 latach nie przekraczają granicy 15 %.
- Alternatywnie: Rozpocznij większy remont dopiero od 4. roku po zakupie.
Ochrona zaufania dla starych przypadków
Dla zakupów nieruchomości przed 1.1.2017 administracja finansowa na wniosek udziela ochrony zaufania. Wtedy naprawy kosmetyczne mogą być nadal wyłączone z granicy 15 % (pismo BMF z 20.10.2017, BStBl 2017 I s. 1447).
Przykład dla ilustracji
Koszty nabycia budynku (2018): 100.000 Euro
- Naprawy kosmetyczne 2018: 5.000 Euro (w pełni odliczalne)
- Koszty remontu 2019: 5.000 Euro
- Koszty remontu 2020: 5.100 Euro
Całkowite koszty w ciągu 3 lat: 15.100 Euro → przekroczona granica 15 %
Skutek: Wszystkie koszty są traktowane jako koszty budowy związane z nabyciem i nie mogą być odliczone natychmiast, lecz tylko amortyzowane przez 50 lat. Wyjątek: W przypadku zakupów przed 2017 r. można złożyć wniosek o ochronę zaufania.
Uszkodzenie po zakupie: odliczane natychmiast
Jeśli uszkodzenie nastąpiło dopiero po zakupie i zostało spowodowane przez osobę trzecią, koszty naprawy nie są zaliczane do kosztów budowy związanych z nabyciem, lecz są odliczane natychmiast (orzeczenie BFH z 9.5.2017, IX R 6/16).
Szczególny przypadek: najemca umiera krótko po zakupie
Jeśli krótko po zakupie najemca umrze i konieczny jest gruntowny remont, wydatki nie są odliczane natychmiast, jeśli przekroczona zostanie granica 15 % (orzeczenie FG Niedersachsen z 26.9.2017, 12 K 113/16).
Wydatki przed zakupem nie są uwzględniane
Federalny Trybunał Finansowy orzekł: Koszty poniesione przed prawnym przejściem własności nie są uwzględniane w granicy 15 % (decyzja BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).
Ważne: liczą się wartości netto, a nie brutto
Do sprawdzenia granicy 15 % należy uwzględnić wydatki netto (bez podatku VAT). Urzędy skarbowe często błędnie obliczają na podstawie kwot brutto – co może niesłusznie przekroczyć granicę.
Jak ocenić koszty remontu poniesione po zakupie domu?
Co to są koszty utrzymania?
Do kosztów utrzymania należą wszystkie wydatki na bieżące prace konserwacyjne lub naprawy oraz wszystkie koszty związane z wymianą lub ulepszeniem już istniejących części (np. okien) lub instalacji (np. ogrzewania).
Jeśli natomiast zostaną wprowadzone nowe, wcześniej nieistniejące części (np. montaż wcześniej nieistniejącej łazienki), nie są to koszty utrzymania, lecz koszty produkcji, które wpływają tylko poprzez amortyzację. Rozgraniczenie, czy są to koszty utrzymania, czy produkcji, jest jednak często trudne.
Jeśli koszt bez VAT wynosi do 4.000 Euro, można zawsze odliczyć wydatki jako koszty utrzymania, nawet jeśli są to właściwie koszty produkcji. W ciągu pierwszych trzech lat po zakupie budynku należy jednak zwrócić uwagę na szczególne zasady.
Większe koszty utrzymania można odliczyć od razu lub rozłożyć na 2 do 5 lat jako koszty uzyskania przychodu.
Co to są koszty utrzymania?
