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Ab in die eigenen vier Wände – Was es bei Immobilienkrediten zu beachten gilt und wie sich mit Wohnkapital Steuern sparen lässt

Besonders junge Familien verspüren irgendwann den Drang, aus ihrer Mietwohnung auszuziehen und in eine eigene Wohnimmobilie zu investieren. Ob Eigentumswohnung, Hauskauf oder Neubau – das Geld dafür ist in der Regel nicht direkt vorhanden und muss von der Bank oder einem anderen Kreditanbieter geliehen werden. Sofortkredite zur Hausfinanzierung helfen einem dabei, sich ohne ausreichendes eigenes Kapital den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Jedoch gibt es einige Dinge, die sowohl vor der Beantragung und während der Kreditlaufzeit beachtet werden müssen. Denn zum einen kann eine schlechte Kalkulation das Unterfangen in Gefahr bringen und zum anderen lässt sich ein Kredit unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen und somit bares Geld sparen.

Worauf muss bei dem Kreditantrag geachtet werden?

Abhängig von dem Kaufpreis oder den kalkulierten Baukosten, dem verfügbaren Eigenkapital und einem möglichen Risikoabschlag der Bank ergibt sich die Darlehenssumme. Besonders Bauherren sollten nicht zu knapp kalkulieren, da bei einem zu knapp bemessenen Budget unter Umständen eine teure Nachfinanzierung nötig wird.

Eigenkapital muss bei der Anfrage für einen Immobilienkredit nachgewiesen werden. In der Regel verlangen Banken ein Eigenkapital von zehn Prozent. Je höher das Eigenkapital zur Zeit der Anfrage ist, umso positiver wirkt es sich auf die Rahmenbedingungen des Kredits aus. Vor allem Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notar sollten vom Antragsteller selbst bezahlt werden können. Hier empfiehlt es sich, die Kosten vorher durchrechnen zu lassen, da schnell mehrere tausend Euro zusammenkommen.

Unabhängig von der persönlichen Situation empfehlen Experten in der Regel eine Kreditlaufzeit von 20 Jahren, da sich die Zinsen so langfristig niedrig halten lassen. Sollten die Zinsen jedoch noch weiter fallen, ist es möglich, aus Verträgen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren nach dem zehnten Jahr auszusteigen – ohne eine Strafgebühr entrichten zu müssen.

Die kombinierten Zins- und Tilgungsraten – die sogenannten Annuitätenzahlungen – sollten inklusive aller Nebenkosten nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Falls möglich, sollte eine monatliche Tilgung von zwei Prozent vereinbart werden. Auch hier sollten die laufenden Kosten realistisch und mit Puffer nach oben berechnet werden. Zusätzlich sind für viele Banken jährliche Sondertilgungen mittlerweile selbstverständlich – Tilgungen in Höhe von fünf Prozent sind die Regel, variable Tilgungssätze können individuell vereinbart werden.

Mit „Wohn-Riester“ Steuern sparen

Wer seine Wohnimmobilie auch selbst nutzt, ist dazu berechtigt, eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch zu nehmen – das sogenannte Eigenheimrentegesetz, auch „Wohn-Riester“ genannt. Hierbei erwarten die Eigentümer nicht nur einen monatlichen finanziellen Zuschuss, sondern auch die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen.

Auch geleistete Zahlungen zur Tilgung des Darlehens sowie Reparaturen und Handwerkerleistungen können in diesem Fall steuerlich geltend gemacht werden. 20 Prozent der reinen Arbeitskosten, in einem Umfang von maximal 1200 Euro pro Jahr, können auf die Einkommenssteuer angerechnet werden.

 

Immobilien von der Steuer absetzen

Nun ist es oftmals so, dass eine Immobilie nicht oder nicht komplett für den Eigenbedarf verwendet wird, sondern Wohneinheiten vermietet werden. Wer vermietet, sollte sich daher mit der Anlage V der Steuererklärung vertraut machen. Diese umfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Werbungskosten, die zum Erwerb und zur Erhaltung der Immobilie aufgewendet wurden.

Insbesondere die Abschreibungen wegen Wertminderung, die jedes Objekt im Laufe der Zeit erfährt, können hier geltend gemacht werden – diese schwanken je nach Alter zwischen 1,25 und 7 Prozent. Aber auch Nebenkosten können angegeben werden und grundsätzlich sollte alles, was absetzungswürdig erscheint, versucht in vollem Umfang geltend gemacht zu werden.

Ob die Ansprüche letzten Endes tatsächlich vollständig anerkannt werden, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Wichtig: Auch mit Ferienwohnungen lassen sich Steuer sparen. Hierzu empfiehlt es sich jedoch, einen kompetenten Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Grunderwerbssteuer durch Standortvergleich sparen

Grundsätzlich wird beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks die Grunderwerbssteuer fällig. Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Beim Immobilienerwerb in Grenzregionen kann es sich daher lohnen, die Prozentsätze zu vergleichen und somit Steuern zu sparen. Gleiches gilt für die Grundsteuer, die jährlich auf Grundbesitz entrichtet werden muss und über dessen Höhe die Kommunen relativ frei entscheiden können.

Zwar sind die Unterschiede oftmals nur marginal und betragen zwischen zwei Gemeinden selten mehr 100 Euro pro Jahr, aber auf die gesamte Lebensdauer gerechnet, kann sich auch ein solch vergleichsweise geringer Betrag lohnen.

Wohnkapital: Immobilien als Kapitalanlage

Die attraktivste Art, mit Immobilien Steuern zu sparen, ist wenn es sich dabei um ein Kapitalanlage-Objekt handelt. Dann stehen einem zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, wie sich damit Ansprüche steuerlich geltend machen lassen – unabhängig davon, ob es sich um Hausbau oder Hauskauf handelt. Wie schon erwähnt kommen bei einem vermieteten Objekt noch zusätzliche absetzungsfähige Ausgaben in Betracht. Dazu zählen Kaufpreis oder Baukosten, Abstandszahlungen, Renovierungs- und Sanierungskosten und sogar die Pflege des Gartens.

Kurioserweise lassen sich selbst die Kosten für die Verpflegung der Handwerker beim Richtfest von der Steuer absetzen. Von besonderem Interesse sind die Werbungskosten, da sich unter bestimmten Voraussetzungen auch die Schuldzinsen für den Erwerb der Immobilie von der Steuer absetzen lassen. Eine gute Absprache zwischen Darlehensgeber und Steuerberater ist hier jedoch unabdingbar.

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