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Immobilienverkauf an die Kinder: Zinsanteil steuerpflichtig?

Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – gegen langfristige monatliche Kaufpreisraten übertragen, wobei der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt wird oder durch die gewünschte Rate dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird (entgeltlich). Oftmals ist die Summe der insgesamt zu zahlenden Kaufpreisraten beim Immobilienverkauf an die Kinder auch niedriger als der Verkehrswert der Immobilie (teilentgeltlich).

Beispiel: Der Vater verkauft sein zum Privatvermögen gehörendes Haus mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro an seinen Sohn gegen eine monatliche Ratenzahlung von 1.000 Euro für die Dauer von 20 Jahren. Rechnet man nach, ergeben die aufaddierten Kaufpreisraten exakt den Wert der Immobilie. Also verzichtet der Vater auf eine Verzinsung und nimmt einen Realverlust hin.

Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so zerlegen die Finanzämter die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) dennoch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Und den Zinsanteil wollen sie dann als Kapitaleinkünfte (gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) versteuert haben. Angeblich würden langfristige Ratenzahlungen zur Tilgung einer Schuld eine „Kreditgewährung“ darstellen. Unverschämt ist des weiteren, dass für die Bestimmung des Zinsanteils immer noch ein Zinssatz von 5,5 % zugrunde gelegt wird, obwohl der Marktzinssatz heute nahe Null ist.

(1) Im Jahre 2014 hatte das Finanzgericht Düsseldorf (7. Senat) gegen den Fiskus entschieden, dass bei längerfristigen Kaufpreisraten die Besteuerung eines fiktiven Zinsanteils unzulässig ist. Wenn die Raten in Summe lediglich dem Wert der Immobilie entsprechen, liege keine entgeltliche Kapitalüberlassung vor. Somit könnten die Raten gar keinen Zinsanteil enthalten. Wenn nämlich die Höhe der monatlichen Kaufpreisraten allein aus der Verteilung des Grundstückswertes auf die Jahre der Zahlung errechnet wird, kommt es beim Verkäufer zu keinem Zinszufluss – und damit auch zu keinem steuerpflichtigen Kapitalertrag (FG Düsseldorf vom 22.10.2014, 7 K 451/14 E, rkr.).

(2) Aktuell kommt das Finanzgericht Düsseldorf (11. Senat) beim gleichen Sachverhalt unverständlicherweise zu einem völlig anderen Ergebnis: Auch wenn die Summe der Kaufpreisraten niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie, seien die Kaufpreisraten in einen Tilgungs- und Zinsanteil aufzuteilen und der Zinsanteil zu versteuern. Die Stundung der Raten habe darlehensähnlichen Charakter. Die Versteuerung des Zinsanteils entfalle nicht wegen eines erbrechtlichen Hintergrunds (FG Düsseldorf vom 6.2.2017, 11 K 3064/15, Revision).

Der Fall: Die Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus auf den Sohn gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 1.000 Euro für die Dauer von 31 Jahren. Das Haus hat einen Verkehrswert von 393.000 Euro , die Summe der Raten beträgt 372.000 Euro. Die Eltern verzichten also auf einen Teil des regulären Kaufpreises und erst recht auf eine Verzinsung. Aufgrund der Inflation ergibt sich dadurch ein weiterer Realverlust. Dennoch setzt das Finanzamt aus den Raten eines Jahres von 12.000 Euro einen steuerpflichtigen Zinsanteil von sage und schreibe 9.528 Euro  (!) an. Das Finanzgericht bestätigt dies und korrigiert den steuerpflichtigen Zinsanteil lediglich auf 9.420 Euro.

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Die neue Entscheidung des FG Düsseldorf ist schwer nachzuvollziehen. Warum sollen die Eltern 20, 30 Jahre lang einen Betrag versteuern, wenn sie insgesamt weniger bekommen als die Immobilie wert ist. Sie verzichten nicht nur auf den Erhalt von Zinsen und ggf. auf einen Teil des Kaufpreises, sondern müssen zusätzlich noch einen Teil der erhaltenen Raten an das Finanzamt abgeben. So wird die gut gemeinte Übertragung der Immobilie für sie sehr teuer. Hinzuweisen ist auf zwei jüngere Entscheidungen des BFH, in denen es ebenfalls um die Versteuerung eines Zinsanteils bei wiederkehrenden Leistungen ging.

Der BFH hatte entschieden, dass allein der Umstand, dass eine Leistung nicht in einem Betrag, sondern in wiederkehrenden Zahlungen zu erbringen ist, deren Steuer-barkeit nicht begründet (BFH-Urteile vom 9.2.2010, VIII R 43/06 und VIII R 35/07).

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