In Deutschland gibt es viele Immobilien, die unter den Bestandsschutz fallen. Für denkmalgeschützte Häuser gelten in vielerlei Hinsicht besondere Vorschriften. Modernisierungen an solchen Gebäuden müssen ganz bestimmte Punkte erfüllen, häufig dürfen die Außenfassaden optisch nicht großartig geändert werden. Selbst in den Innenräumen müssen Besitzer achtgeben und den gesetzlichen Bedingungen folgen. Doch wenn es schon so viele Auflagen und Vorschriften hinsichtlich der Modernisierung und des Erhalts gibt, welche Vorteile bringt der Kauf? Wie kann eine denkmalgeschützte Immobilie abgeschrieben werden? Dieser Artikel geht auf das Thema einmal genauer ein.

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie

Grundsätzlich muss jeder Immobilienkauf wohlüberlegt sein. Wer sein Herz und Geld jedoch in ein denkmalgeschütztes Haus stecken möchte, der muss doppelt und dreifach überlegen. Nicht selten sagen Experten, dass gerade nicht allzu gut situierte Laien die Finger von solchen Objekten lassen sollten. Wer ausreichend Geld – und Geduld – hat, der kann sich den Kauf durchaus zumuten.

Aber auch hier gilt:

• Gutachter – bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte ein Gutachter durchs Haus geführt werden. Es kommt vor allem auf die Umsetzbarkeit eigener Wünsche an. Oftmals gelten auch für die Innenräume besondere Regeln, sodass Wanddurchbrüche vielleicht bautechnisch möglich, doch durch den Denkmalschutz untersagt sind. Der Gutachter kann auch Auskunft über die zu erwartenden Kosten geben.
• Denkmalschutz – auch hier sollte bei der entsprechenden Behörde gefragt werden, welche Regeln für das Haus gelten. Immobilien können auf verschiedene Weisen schützenswert sein. Mit Glück gilt der Denkmalschutz nur für ein Wandbild auf einer der Außenfassaden, mit Pech bezieht sich der Schutz quasi auf jeden Stein.
• Kosten – welche Kosten fallen für den Kauf, eine eventuelle Modernisierung und für den Erhalt der Immobilie an?
• Steuern – rund um den Hauskauf fallen Steuern an. Diese müssen erfragt werden – und auch hier gilt: Gleich prüfen, ob der Denkmalschutz es eventuell erlaubt, höhere Kosten abzusetzen, als es bei einem gewöhnlichen Haus der Fall wäre.

Denkmal-AfA

Ein denkmalgeschütztes Haus kann eine wunderbare Kapitalanlage sein, doch müssen Immobilienkäufer auf einige Faktoren achtgeben. Denn die spezielle Abschreibung des Objekts (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) ist nur dann möglich, wenn das Haus nicht selbst genutzt wird – es muss also ein zu vermietendes Objekt oder ein Gewerbeobjekt werden.

Zudem sollte von vornhinein jede Rechnung so aufgestellt werden, dass sie auch nach 13 Jahren tragfähig bleibt. Die Abschreibungsmöglichkeiten gelten nämlich nur für eine Dauer von zwölf Jahren. Grundsätzlich bieten Denkmäler aber wunderbare Renditemöglichkeiten und helfen Eigentümern, auf dem legalen Wege große Steuerbeträge einzusparen.

Die Abschreibungsmöglichkeiten im Überblick:

• Grundstück – beim Kaufpreis werden das Grundstück und Haus getrennt voneinander behandelt. Das Grundstück kann nicht abgesetzt werden, hierfür fallen allerdings die Grundsteuern an.
• Haus – der Kaufpreis des Hauses wird abgesetzt. Würden für das Haus und Grundstück 120.000 Euro fällig werden und der Grundstückspreis beträgt 60.000 Euro, können nur die 60.000 Euro für das Haus abgesetzt werden. Nun kommt es auch darauf an, wann das Haus errichtet wurde. Wurde es vor 1925 gebaut, zählt es als Altbau und kann über vierzig Jahre mit jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Wurde es nach 1925 gebaut, darf es über 50 Jahre, jedoch nur mit 2 Prozent jährlich abgesetzt werden.
• Kredit – hier dürfen die Zinsen für den Kredit jährlich abgesetzt werden.
• Denkmal-Afa – da für Denkmäler oft hohe Renovierungs- und Modernisierungskosten anfallen, können auch diese über die Afa abgeschrieben werden. Hier gilt, dass während der ersten sieben Jahre 9 Prozent der Kosten abgesetzt werden können. Ab dem achten Jahr sind nur noch acht Prozent möglich – diese Förderung läuft nach zwölf Jahren aus.

Zumeist lohnt es sich, für die Renovierungsmaßnahmen einen eigenen Kredit aufzunehmen, da dessen Zinsen ebenfalls abgesetzt werden können und zugleich eine klare Summe bekannt ist, die in die Denkmal-Afa fällt. Aber Vorsicht: Es können ausschließlich Renovierungskosten abgesetzt werden, die nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags angefallen sind. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, die bereits im Zuge der Modernisierung ist und diese Arbeiten „übernimmt“, der bleibt auf den Kosten sitzen.

Was ist sonst zu beachten?

Angehende Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses sollten immer daran denken, möglichst viele Angebote einzuholen und jegliche Arbeiten nicht nur preislich miteinander zu vergleichen, sondern auch deren Eignung zu beurteilen. Es ist sinnvoll, einen Experten an der Seite zu haben oder einen denkmalerfahrenen Bauherrn zu beauftragen, der die Aufsicht der Baustelle übernimmt. Denn obgleich Käufer und Eigentümer denkmalgeschützter Bauten steuerliche Vorteile haben, so kann der Staat auf der anderen Seite knallhart agieren.

Hält sich der Eigentümer nicht an die Denkmalvorgaben seiner Immobilie, kann es durchaus geschehen, dass sämtliche Modernisierungen und Arbeiten rückgängig gemacht werden müssen. In diesem Fall ist auch keine steuerliche Absetzung möglich, stattdessen kann ein Bußgeld anfallen. Daher gilt:

Vorschriften erfragen – im Rahmen einer Besichtigung des Objekts mit einem Vertreter der Behörde sollten die Vorschriften bezüglich der Immobilie erfragt und schriftlich festgehalten werden.

Beantragen – sollten doch besondere Wünsche aufkommen, müssen diese schriftlich beantragt werden. Und: Erst umsetzen, wenn die Genehmigung vorliegt.

Fazit – Kapitalanlage mit Pflichten

Denkmalgeschützte Immobilien können dabei helfen, das zu versteuernde Einkommen zu minimieren und bieten gleichzeitig die Möglichkeit, Einnahmen durch Mieten zu erhalten. Zudem bietet der Staat Optionen, deutliche höhere Kosten abzusetzen, als es bei einem normalen Haus der Fall ist.

Auf der anderen Seite ist der Eigentümer eines denkmalgeschützten Baus jedoch in der Pflicht: Er kann nicht agieren, wie er möchte, sondern muss die Auflagen und Bedingungen beachten und erfüllen. Daher ist es unumgänglich, jemand Erfahrenen an der Seite zu haben, der sich mit diesen besonderen Vorschriften auskennt. Nur so lässt sich verhindern, dass die Investition in einen erhaltenswerten Traum zum Fiasko wird.