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Lohnsteuer kompakt FAQs

 


Vermietungseinkünfte

Dieser Text bezieht sich auf die Steuererklärung 2020. Die Version die für die Steuererklärung 2021 finden Sie unter:
(2021): Vermietungseinkünfte



Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Was alles zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) gehört, ist im Einkommensteuergesetz geregelt. In § 21 EStG werden folgende Einkünfte genannt:

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Schiffe, die in ein Schiffsregister eingetragen sind)
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. Betriebsinventar für Gewerbebetriebe, landwirtschaftliche Betriebe oder Freiberuflerpraxen)
  • Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
  • Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Nicht zu den Vermietungseinkünften zählen Einnahmen, die aus der Vermietung einzelner, beweglicher Wirtschaftsgüter entstehen. Dies liegt zum Beispiel vor bei der Vermietung einzelner Möbel, bei der Vercharterung von Booten, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind, oder der zeitlich begrenzten Überlassung privater Fahrzeuge beispielsweise für eine Urlaubsreise.

(2020): Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?



Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Als Vermieter müssen sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Beispiel für Mieteinnahmen:

  • Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
  • Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
  • Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
  • Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen (Kautionskonten)
  • Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
  • Pachten für unbebaute Grundstücke
  • Einnahmen für ein Erbbaurecht

Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), können Sie auf die Angaben in Ihrer Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können natürlich auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.

Untervermietung

Bitte geben Sie Ihre Einnahmen aus der Untervermietung nicht im Unterpunkt „Einnahmen - Mieteinnahmen " ein, sondern auf der Seite "Untervermietung gemieteter Räume".

(2020): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?



Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?

Wenn Sie Ihr Ferienhäuschen steuerlich geltend machen wollen, müssen Sie teilweise hohe Hürden überwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht. Hier jedoch liegt das große Problem. Kann man dem Finanzamt nämlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht es von "Liebhaberei", und aus der Steuerersparnis wird nichts. Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt. Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden:

Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, muss eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00). Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu erwarten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt. In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einfließen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.

Tipp: Was bedeutet eigentlich "ortsübliche Vermietungszeit"? Auf welche Zahlen kommt es konkret an? AKTUELL hat sich der Bundesfinanzhof mit dieser Frage befasst und ein Urteil gefällt, das betroffenen Besitzern von Ferienwohnungen möglicherweise helfen kann. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabes für die Auslastungszahlen ist nämlich nur auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben einer Stadt abzustellen. Daher ist der Vergleichsmaßstab deutlich geringer als von der Finanzverwaltung angenommen (BFH-Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19).

Erkennt das Finanzamt alle Punkte an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.

Aktuell: Der Bundesfinanzhof hat zu der Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn ein Vermieter ein Ferienhaus besitzt, in dem sich mehrere Wohnungen befinden und diese im Laufe der Jahre ganz unterschiedlich genutzt werden, zum Beispiel zunächst für eine dauerhafte Vermietung und erst später als Ferienwohnung? Ist dann die Gewinnerzielungsabsicht für jede Wohnung gesondert zu prüfen oder für die gesamte Immobilie?

 

Lohnsteuer kompakt

Hierzu der Bundesfinanzhof entschieden, dass es auf jede einzelne Wohnung ankommt. Weiter hat er entschieden, dass die Frage, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann, bei einem Nutzungswechsel neu zu bewerten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zunächst dauerhaft vermietet, dann saniert und anschließend als Ferienwohnung genutzt wird (BFH-Urteil vom 8.1.2019, IX R 37/17).

(2020): Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?


Feldhilfen

Haben Sie Einkünfte aus bebauten Grundstücken (Häuser, Wohnungen) erwirtschaftet?

Wählen Sie "Ja", wenn Sie Einkünfte aus Häusern oder Wohnungen erzielt haben, z. B. aus

  • der Vermietung eines Hauses,
  • der Verpachtung von Gewerberäumen,
  • einer vermieteten Eigentumswohnung.

Wenn Sie in einem selbst genutzten eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung wohnen, müssen Sie nur Angaben machen, sofern Sie einzelne Räume entgeltlich vermieten.

Wichtig: Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine "Anlage V" auszufüllen.

Einkünfte aus der Untervermietung von gemieteten Räumen

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus der Untervermietung (z.B. über Airbnb, 9flats oder wimdu) von gemieteten Räumen erzielt haben.

Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.

Allerdings müssen Sie nur den Gewinn versteuern, den Sie erzielt haben. Um den Überschuss zu ermitteln, müssen Sie den Mieteinnahmen die Vermietungsausgaben gegenüberstellen, die Sie für die Untervermietung hatten und die Sie abziehen dürfen.

Eine Ausnahme besteht nur bei einer vorübergehenden Vermietung einzelner Räume. Aus Vereinfachungsgründen dürfen Sie Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d.h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.

Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.

Hatten Sie Einkünfte aus unbebauten Grundstücken oder Überlassung von Rechten?

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus unbebauten Grundstücken, anderem unbeweglichen Vermögen sowie aus Sachinbegriffen oder der Überlassung von Rechten erzielt haben.

Hierzu gehören unter anderem:

  • Pachteinnahmen aus Grundstücken (z. B. Parkplatzvermietung),
  • Erbbauzinsen aus der Einräumung von Erbbaurechten,
  • Einnahmen aus (schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen) Urheberrechten,
  • Entschädigung für die zeitlich befristete Inanspruchnahme des eigenen Grundstücks während der Bauphase auf dem angrenzenden Nachbargrundstück,
  • Einnahmen aus der Verpachtung eines Fuhrparks,
  • Einnahmen aus Mineralgewinnungsrechten (z.B. Kiesausbeuterechte),
  • Einnahmen aus Vermietung eines Flugzeugs,
  • Einnahmen aus der Vermietung von Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind.
Einkünfte aus Bauherren-/Erwerbergemeinschaften

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus Bauherren- oder Erwerbergemeinschaften erzielt haben.

Sind Sie zusammen mit mehreren Personen an einer Bauherren- oder Erwerbergemeinschaft beteiligt, muss eine "Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung" eingereicht werden. Diese erhält dann vom zuständigen Finanzamt einen Feststellungsbescheid. In diesem Bescheid sind alle Miteigentümer mit ihren jeweiligen Anteilen an den Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks oder einer Immobilie aufgeführt.

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds erzielt haben.

Miteigentumsanteile an Grundstücksgemeinschaften

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus Miteigentumsanteile an Grundstücksgemeinschaften erzielt haben.

Sind Sie zusammen mit mehreren Personen an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt, muss eine "Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung" eingereicht werden. Diese erhält dann vom zuständigen Finanzamt einen Feststellungsbescheid. In diesem Bescheid sind alle Miteigentümer mit ihren jeweiligen Anteilen an den Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks oder einer Immobilie aufgeführt.

Einkünfte aus Verlustzuweisungsgesellschaften

Wählen Sie "ja", wenn Sie Einkünfte aus Verlustzuweisungsgesellschaften erzielt haben.


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