(2022)
Sprzedaż nieruchomości: Czy odsetki od zadłużenia są później odliczane?
W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości uzyskane środki są zazwyczaj przeznaczane na spłatę pozostałego kredytu. Może się jednak zdarzyć, że wpływy ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę zadłużenia - i kredyt nadal trzeba spłacać. Zjawisko to często występuje w przypadku modeli inwestycyjnych z nieruchomościami o niskiej wartości oraz obiektami inwestycyjnymi w nowych krajach związkowych. Należy rozróżnić następujące dwa przypadki:
(1) Odsetki od zadłużenia na koszty nabycia/produkcji finansowane z zewnętrznych źródeł
Jeśli koszty nabycia lub produkcji nieruchomości były finansowane z kredytu i wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę, dalsze odsetki od zadłużenia mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Związek między pozostałym zadłużeniem a wcześniejszymi dochodami z wynajmu utrzymuje się po sprzedaży, jeśli wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (wyrok BFH z 20.6.2012, IX R 67/10).
Nie ma znaczenia, czy sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ciągu 10 lat od jej nabycia i jest opodatkowaną transakcją sprzedaży, czy też sprzedaż nastąpiła po upływie dziesięciu lat i jest zwolniona z podatku (wyrok BFH z 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Odsetki od zadłużenia na finansowane z zewnętrznych źródeł koszty utrzymania
Jeśli rozległe prace remontowe były finansowane z kredytu, stanowią one koszty utrzymania i były odliczane jako koszty uzyskania przychodu w okresie wynajmu, np. modernizacja mieszkania, wymiana instalacji grzewczej, wymiana dachu.
- W przypadku sprzedaży nieruchomości przed 2014 rokiem odsetki od zadłużenia mogły - i nadal mogą - być odliczane jako koszty uzyskania przychodu po zakończeniu wynajmu lub sprzedaży domu. Nie miało znaczenia, jak wykorzystano wpływy ze sprzedaży (wyrok BFH z 12.10.2005, IX R 28/04).
- W przypadku sprzedaży nieruchomości po 1.1.2014 obowiązuje zaostrzone przepisy: Odsetki od zadłużenia na finansowane z kredytu koszty utrzymania są uznawane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy po sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (pismo BMF z 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
