Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене родственникам, особенно детям, предоставляет налоговые преимущества: хотя арендная плата ниже рыночной, при определенных условиях все расходы могут быть вычтены как расходы, связанные с получением дохода. Эта модель особенно подходит, когда высокие амортизационные отчисления и проценты по задолженности сопоставляются с меньшими доходами от аренды. Даже в случае детей, имеющих право на получение алиментов, такая структура признается в налоговом отношении.

Актуальные правила для аренды по сниженной цене

С 01.01.2021 действуют три уровня:

• Не менее 66 % от местной арендной платы:
  Расходы на рекламу полностью вычитаются – прогноз не требуется.
• Между 50 % и 66 %:
  Необходим положительный прогноз общего дохода, чтобы вычесть все расходы на рекламу. Если прогноз отрицательный, расходы должны быть сокращены пропорционально.
• Менее 50 %:
  Предоставление в пользование считается частично безвозмездным. Расходы на рекламу вычитаются только пропорционально для платной части.

Правовая основа: § 21 абз. 2 EStG

Сравнение с третьими лицами: договоры аренды с родственниками

Даже при аренде детям, имеющим право на получение алиментов, возможно налоговое признание, если договор аренды выдерживает сравнение с третьими лицами. Это означает:

• Заключен в соответствии с гражданским правом
• Четко и однозначно урегулирован
• Фактически выполняется, как согласовано

Федеральный финансовый суд подчеркивает: „К доказательству серьезности договорных отношений между близкими лицами предъявляются строгие требования“
(решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).

Пример: Если арендная плата засчитывается только в счет алиментов и не выплачивается реально, арендные отношения не являются платными. В этом случае использование жилья считается натуральным содержанием – расходы на рекламу не подлежат вычету.

Совет: Выплачивайте денежные алименты и позвольте ребенку самостоятельно перевести арендную плату.

Как определяется местная арендная плата?

Основой является местный уровень арендной платы. Если для аналогичной квартиры в том же доме аренда третьим лицам отличается, приоритет имеет уровень арендной платы. Только если уровень арендной платы отсутствует или не подходит, местная арендная плата может быть определена альтернативно, например:

• посредством экспертного заключения
• через базы данных арендной платы
• или на основе как минимум трех сопоставимых объектов

Решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20

Крупные объекты недвижимости: прогноз общего дохода, несмотря на 66 %-ный предел

Даже если 66 %-ный предел соблюдается, обязателен прогноз общего дохода, если аренда касается особенно крупных или дорогостоящих объектов.

Пример:
Родители сдают в аренду три виллы (> 250 кв.м) своим детям. Возникают убытки от 172.000 евро до 216.000 евро в год. Федеральный финансовый суд не признает убытки – это хобби, так как не была доказана цель получения прибыли.
Решение Федерального финансового суда от 20.06.2023, IX R 17/21

Прогноз общего дохода для особых объектов недвижимости

Прогноз на 30 лет требуется для:

• жилых площадей более 250 кв.м
• люксового оснащения (например, бассейн)
• высоких текущих расходов

Ранее Федеральный финансовый суд в аналогичных случаях разъяснял, что рыночная арендная плата для таких объектов не отражает фактическую стоимость проживания. Поэтому необходимо дополнительно проверить, приносит ли аренда прибыль в течение срока (например, решения Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и 06.10.2004, IX R 30/03).

Важно:
66 %-ное правило касается только объективной платности.
Субъективное намерение получения дохода может быть дополнительно проверено, даже если предел соблюден.