Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen
Das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um die Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Diese galt für Investitionen, bei denen zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wurde.
- Die 7b-Sonderabschreibung betrug in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
- Es war zusätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr absetzbar, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Begünstigt waren nur Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Die geförderte Immobilie musste mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne eine Mietobergrenze vorzusehen.
Ab dem 1.1.2023 wird die ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneuert. Sie gilt nun für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird, vorausgesetzt, bestimmte (Energie-) Effizienzvorgaben werden erfüllt.
- Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage.
- Es ist ebenfalls eine zusätzliche lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
- Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen
Какие расходы на рекламу могу я вычесть?
Все расходы, которые Вы несете в связи с арендованной недвижимостью, могут быть вычтены как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:
- Административные расходы
- Расходы на услуги риэлтора, жилищные расходы, объявления или сервис по аренде
- Проценты по кредиту
- Амортизация
- Земельный налог
- Комиссия за обслуживание счета, проценты по овердрафту и т. д.
- Страхование (гражданская ответственность, пожар, вода и т. д.)
- Расходы на электроэнергию для освещения дома
- Отопление и горячая вода
- Расходы на канализацию, вывоз мусора, услуги трубочиста, уборку улиц
- Расходы на услуги домоуправляющего (также управление и уборка дома)
- Поездки к квартире, к риэлтору или на собрание собственников
- Косметический ремонт
Дополнительные расходы, которые Вы рассчитываете с Вашими арендаторами, Вы можете указать в налоговой декларации как расходы на рекламу, только если Вы также укажете их как доходы от аренды и лизинга.
Какие расходы на рекламу могу я вычесть?
Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Из Ваших доходов от аренды и лизинга Вы можете вычесть понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, которые служат приобретению, обеспечению и сохранению недвижимости.
При этом расходы на рекламу вычитаются из арендных доходов. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии на налогах.
Убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет время платежа. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.
Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.
Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?
Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.
Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.
Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.
Списание энергетического паспорта как рекламных расходов для арендодателей
Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.
Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.
Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?
Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?
Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?
Что такое расходы на временный простой?
К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.
Налоговое списание расходов на временный простой
Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.
Списываемые расходы заявляются как рекламные расходы в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.
В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и фактически понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.
Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?
Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Vermieter können die Maklerkosten somit nicht mehr auf Wohnungssuchende abwälzen. Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich und schriftlich beauftragt und die Wohnung ausschließlich über diesen Auftrag vermittelt wird, darf eine Provision verlangt werden (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).
Maklerkosten beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf galt dieses Prinzip zunächst nicht. Die Höhe und Verteilung der Maklerprovision richtete sich lange nach regionalen Gepflogenheiten oder individueller Vereinbarung. In manchen Regionen trug der Käufer die vollständige Provision, in anderen wurde sie geteilt.
Gesetzliche Neuregelung seit 2020
Am 12. Juni 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen in Kraft. Es sieht vor:
- Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten tragen, sofern sie als Verbraucher handeln.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese auch zahlen.
- Eine Kostenteilung ist möglich, aber die Weitergabe an den Käufer darf höchstens die Hälfte betragen.
- Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler, ist eine hälftige Provision verpflichtend.
Ausnahmen und Auswirkungen
Diese Regelung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke und nicht, wenn der Erwerber gewerblich handelt.
Die Neuregelung soll zu mehr Fairness und Transparenz führen. Zugleich ist zu erwarten, dass Maklerprovisionen tendenziell sinken, da Verkäufer nun häufiger über die Höhe verhandeln.
Bedeutung für die Steuererklärung
Maklerkosten bei Vermietung:
Hat ein Vermieter einen Makler für die Vermietung einer Immobilie beauftragt, können die entstandenen Maklergebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung (Anlage V) angesetzt werden.
Maklerkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort abziehbar. Sie wirken sich jedoch über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes steuerlich aus.
Wird die Immobilie selbst genutzt, sind Maklerkosten steuerlich nicht absetzbar.
Beispiel:
Ein Vermieter erwirbt 2025 eine Eigentumswohnung zur Vermietung und zahlt eine Maklercourtage von 10.000 €. Die Provision gehört zu den Anschaffungskosten und wird anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung (z. B. 2 % über 50 Jahre) steuerlich berücksichtigt.
Gesetzliche Grundlagen und Quellen
- § 2 Abs. 1a WohnVermittG
- § 9 EStG (Werbungskosten)
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Anschaffungskosten)
- § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
- Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, S. 1245)
Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?
Как учитываются расходы на встроенную кухню?
Встроенная кухня, согласно прежней правовой позиции, не является единым хозяйственным объектом, а состоит из различных компонентов, которые представляют собой самостоятельные хозяйственные объекты. Необходимо различать между раковиной и плитой, с одной стороны, и другими элементами кухни, с другой стороны.
- Раковина и плита являются неотъемлемыми частями здания, которые предполагаются для использования здания в жилых целях. Поэтому эти расходы относятся к затратам на строительство здания и амортизируются вместе с ним. Если раковина и плита заменяются, расходы являются затратами на техническое обслуживание и могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу от аренды.
- Остальные части встроенной кухни являются самостоятельными хозяйственными объектами. Их стоимость приобретения может быть вычтена как расходы на рекламу от аренды. Если стоимость приобретения превышает 410 евро (без НДС), они должны быть амортизированы в течение предполагаемого срока службы. Если существующая встроенная кухня заменяется новой, ее стоимость приобретения не является затратами на техническое обслуживание и, следовательно, не может быть полностью вычтена. Новая встроенная кухня должна быть амортизирована обычным образом.
В настоящее время Федеральный финансовый суд отказался от своей прежней точки зрения и установил новые правила для налогового учета встроенной кухни в сдаваемых в аренду квартирах: раковина и плита больше не считаются неотъемлемыми частями здания, а являются 'обычными' компонентами встроенной кухни. Встроенная кухня в целом является единым хозяйственным объектом, который амортизируется в течение 10 лет. Это касается как первоначальной покупки, так и обновления (решение BFH от 03.08.2016, IX R 14/15, опубликовано 07.12.2016). Изменение судебной практики означает значительное ухудшение для арендодателей: они больше не могут сразу вычесть отдельные компоненты встроенной кухни, например, бытовую технику стоимостью менее 800,01 евро (без НДС) в качестве расходов на рекламу, а должны амортизировать всю встроенную кухню в течение 10 лет, так что только 10 процентов в год могут быть учтены как расходы на рекламу.
По-прежнему действует правило, что встроенная кухня в исключительных случаях может считаться неотъемлемой частью здания. Для этого встроенная кухня должна быть прочно связана с зданием и не может быть отделена от него без разрушения одной из частей. Это предполагается, "если встроенная кухня объединена с окружающими ее стенами здания (боковыми стенами и задней стеной) путем встраивания в предназначенное для нее место." В этом случае расходы на приобретение относятся к затратам на строительство здания и амортизируются по ставке 2 % в год; расходы на обновление могут быть полностью вычтены как расходы на техническое обслуживание (решение BFH от 01.12.1970, VI R 358/69).
Как учитываются расходы на встроенную кухню?
