Могу ли я вычесть проценты по задолженности, если я привлек заемные средства для финансирования недвижимости?
Вы можете вычесть проценты по задолженностям в качестве расходов на рекламу, если соответствующий кредит был использован для финансирования затрат на приобретение или производство, а также расходов на содержание и т. п. арендованной недвижимости. Вы также можете вычесть другие финансовые расходы, связанные с Вашей арендованной недвижимостью. К ним относятся, например:
- Регистрация ипотеки
- Проценты по кредиту до завершения строительства недвижимости
- Комиссии и вознаграждения банку
- Гонорары нотариуса или земельного кадастра
Вы можете указать расходы в налоговой декларации в том году, в котором они были оплачены. Вы не можете вычесть суммы погашения Вашей ипотеки или кредита.
Могу ли я вычесть проценты по задолженности, если я привлек заемные средства для финансирования недвижимости?
Какие расходы на рекламу могу я вычесть?
Все расходы, которые Вы несете в связи с арендованной недвижимостью, могут быть вычтены как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:
- Административные расходы
- Расходы на услуги риэлтора, жилищные расходы, объявления или сервис по аренде
- Проценты по кредиту
- Амортизация
- Земельный налог
- Комиссия за обслуживание счета, проценты по овердрафту и т. д.
- Страхование (гражданская ответственность, пожар, вода и т. д.)
- Расходы на электроэнергию для освещения дома
- Отопление и горячая вода
- Расходы на канализацию, вывоз мусора, услуги трубочиста, уборку улиц
- Расходы на услуги домоуправляющего (также управление и уборка дома)
- Поездки к квартире, к риэлтору или на собрание собственников
- Косметический ремонт
Дополнительные расходы, которые Вы рассчитываете с Вашими арендаторами, Вы можете указать в налоговой декларации как расходы на рекламу, только если Вы также укажете их как доходы от аренды и лизинга.
Какие расходы на рекламу могу я вычесть?
Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
При продаже сдаваемой в аренду недвижимости выручка от продажи обычно используется для погашения остатка кредита. Однако может случиться так, что выручки от продажи недостаточно для погашения долга, и кредит все еще нужно выплачивать. Это явление часто наблюдается в инвестиционных моделях с неликвидной недвижимостью и инвестиционными объектами в новых федеральных землях. Необходимо различать следующие два случая:
(1) Проценты по задолженности для финансирования расходов на приобретение/строительство
Если расходы на приобретение или строительство объекта аренды были профинансированы за счет кредита и выручки от продажи недостаточно для погашения, продолжающиеся проценты по задолженности могут быть вычтены как последующие расходы на рекламу в доходах от аренды и сдачи внаем. Поскольку связь между остатком кредита и предыдущими доходами от аренды сохраняется после продажи, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (постановление Федерального финансового суда от 20.06.2012, IX R 67/10).
Не имеет значения, произошла ли продажа недвижимости в течение 10 лет после ее приобретения и, следовательно, является налогооблагаемой сделкой, или продажа произошла после истечения десятилетнего срока и остается необлагаемой налогом (постановление Федерального финансового суда от 08.04.2014, IX R 45/13).
(2) Проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание
Если обширные ремонтные работы были профинансированы за счет кредита, это является расходами на содержание и могли быть вычтены как рекламные расходы в период аренды, например, модернизация квартиры, замена системы отопления, обновление крыши.
- При продаже объекта аренды до 2014 года проценты по задолженности могли - и могут по-прежнему - вычитаться как последующие рекламные расходы после окончания аренды или после продажи дома. То, как была использована выручка от продажи, не имело значения (постановление Федерального финансового суда от 12.10.2005, IX R 28/04).
- При продаже объекта аренды после 01.01.2014 действует более строгое правило: теперь проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание после продажи объекта аренды признаются как последующие рекламные расходы от аренды и сдачи внаем только в том случае, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (письмо Федерального министерства финансов от 15.01.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
Когда налоговая инспекция признает дисажио уменьшающим налог?
При финансировании дома или квартиры с помощью кредита часто оговаривается дисажио. Дисажио, также называемое дамнум, удерживается из суммы кредита и является своего рода авансовым платежом по процентам. Это снижает процентную ставку и ежемесячные платежи в течение периода, за который дисажио было уплачено авансом.
Недостаток заключается в том, что из-за невыплаченного дисажио, возможно, потребуется взять более крупный кредит, который нужно будет облагать процентами и погашать, чем при кредите без дисажио. Однако есть и значительное преимущество: если дом или квартира сдаются в аренду, дисажио может быть полностью вычтено как расходы на рекламу, если оно является "рыночным" (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
С 2004 года дисажио при фиксированной процентной ставке на срок не менее пяти лет может быть немедленно вычтено как расходы на рекламу только в размере 5 % от суммы кредита. Сумма, превышающая этот предел, должна быть распределена на период фиксированной процентной ставки или - если он отсутствует - на срок действия кредита (письмо Федерального министерства финансов от 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546).
Недавно Федеральный финансовый суд постановил, что даже дисажио выше 5 % все еще может быть "рыночным" и, следовательно, подлежит вычету как расходы на рекламу.
Таким образом, рыночное дисажио, которое должно быть уплачено по кредиту сроком более пяти лет, не распределяется на срок действия кредита, а может быть полностью вычтено в год платежа. Дисажио в размере 10 % при 10-летнем сроке кредита может быть вполне "рыночным" и, следовательно, полностью вычитаемым (постановление BFH от 08.03.2016, IX R 38/14).
- Термин "рыночный" относится к конкретному дисажио. Рыночность определяется размером дисажио по отношению к сумме и сроку кредита, в зависимости от текущих условий на кредитном рынке: что является рыночным, решается на основе текущих условий на кредитном рынке в отношении конкретного финансируемого объекта. Привязка рыночности к фиксированной процентной ставке не рассматривается.
- Рыночное дисажио следует отличать от "необычных" структур, которые не соответствуют обычным условиям на текущем кредитном рынке. Когда это имеет место, решается на основе фактической оценки судом.
- Если процентное соглашение и соглашение о дисажио заключено с коммерческим банком, как с независимой третьей стороной, это указывает на рыночность. Учитывая обычную обязанность коммерческих банков по контролю рисков, процентные структуры, согласованные с коммерческим банком, обычно считаются соответствующими условиям кредитного рынка. Это предположение может быть опровергнуто, если имеются особые обстоятельства, указывающие на выход за рамки обычных условий кредитного рынка. Такие обстоятельства могут включать особую кредитную недобросовестность заемщика, особые личные отношения между участниками или совершенно нетипичные условия договора.
Когда налоговая инспекция признает дисажио уменьшающим налог?
