Co to są amortyzacje?

Amortyzacja (również "odpisy amortyzacyjne" lub AfA) umożliwia rozłożenie kosztów nabycia lub wytworzenia budynku lub inwestycji budowlanej na kilka lat jako koszty uzyskania przychodu odliczane od podatku. Zmniejsza to obciążenie podatkowe, ponieważ corocznie odliczana część kosztów jest odejmowana od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Amortyzacja dotyczy wynajmowanych lub użytkowanych komercyjnie nieruchomości, ale nie wartości gruntu, ponieważ nie ulega on amortyzacji podatkowej.

Rodzaje amortyzacji

1. Amortyzacja liniowa (AfA)

W przypadku amortyzacji liniowej co roku odliczany jest stały procent kosztów nabycia lub wytworzenia:

• Dla budynków wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. amortyzacja wynosi 2 % rocznie przez okres 50 lat.
• W przypadku budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1925 r. amortyzacja wynosi 2,5 % rocznie przez 40 lat.
• Dla budynków ukończonych po 31 grudnia 2022 r. obowiązuje amortyzacja 3 % przez 33 1/3 roku.

Przykład:

• Cena zakupu bez gruntu: 200.000 Euro
• Roczna kwota odliczenia przy 2 % AfA: 4.000 Euro
• Oszczędność podatkowa przy stawce podatkowej 35 %: 1.400 Euro rocznie.

2. Amortyzacja degresywna (AfA)

Od 1 października 2023 r. obowiązuje amortyzacja degresywna dla nowo wybudowanych budynków mieszkalnych na wynajem. Warunki: rozpoczęcie budowy lub umowa kupna między 1.10.2023 a 30.9.2029 oraz nabycie w roku ukończenia budowy. Przepisy dotyczą również budynków w UE/EOG.

Amortyzacja wynosi 5 % kosztów inwestycji w pierwszym roku. W kolejnych latach po pięć procent wartości resztkowej. Możliwa jest zmiana na liniową AfA (3 % rocznie).

3. Amortyzacja specjalna zgodnie z § 7b EStG

Amortyzacja specjalna została wprowadzona w celu wspierania budowy mieszkań na wynajem:

• Dla wniosków budowlanych złożonych między 1 stycznia 2023 r. a 30 września 2030 r..
• Amortyzacja specjalna: 5 % kosztów nabycia lub wytworzenia w pierwszych czterech latach, dodatkowo do liniowej AfA wynoszącej 2 %.
• Limit: 4.000 Euro na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, limit kosztów budowy: 5.200 Euro na metr kwadratowy.

Amortyzacja specjalna jest powiązana z określonymi wymaganiami dotyczącymi efektywności, np. "Znak jakości zrównoważonego budynku".

Szczególne przepisy dotyczące amortyzacji

• Amortyzacja proporcjonalna: Jeśli nieruchomość zostanie nabyta lub sprzedana w ciągu roku, amortyzacja jest dokonywana tylko za odpowiedni okres.
• Zmiana amortyzacji: W przypadku amortyzacji degresywnej można w każdej chwili przejść na liniową AfA. Amortyzacja odbywa się wtedy na podstawie wartości resztkowej.

Wskazówka dotycząca amortyzacji specjalnych

Konieczne jest przestrzeganie pomocy de minimis, jeśli są Państwo przedsiębiorcami. Dla prywatnych wynajmujących przepisy te nie mają zastosowania.