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Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.

Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete niedriger ist.

Das bedeutet vom Grundsatz her, dass die Aufwendungen für die vermietete Wohnung nur anteilig als Werbungskosten absetzbar sind, und zwar im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete. Seit 2012 sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine verbilligte Vermietung auch an ein unterhaltsberechtigtes Kind steuerlich anerkannt werden kann, wenn es einem sog. Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien auch bei der Vermietung an Angehörige klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. "An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahe stehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen" (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Im Urteilsfall wurde der Mietvertrag mit dem Kind allerdings nicht anerkannt, weil die Tochter tatsächlich keine Miete gezahlt hat. Vielmehr haben die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter verrechnet und ihr nur den Differenzbetrag bar ausgezahlt. Hier handelt es sich um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form von Wohnraum. Eine Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin und Vermögensmehrung bei den Eltern als Vermieter ist nicht erfolgt. Da also keine entgeltliche Nutzungsüberlasung vorliegt und das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist, wurden die Aufwendungen bzw. der Verlust nicht als Werbungskosten anerkannt.

Naturalunterhalt oder Barunterhalt

Anstelle dem Kind die Wohnung als Naturalunterhalt zu überlassen und die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes zu verrechnen, ist es steuerlich vorteilhafter dem Kind Barunterhalt zu zahlen, aus dem es dann seine Miete für die Wohnung bezahlen kann.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Regeln für die Vermietung an Angehörige



Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert wer-den müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind. Seit 2012 sind die Aufwendungen nur dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Das bedeutet: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. Die Frage ist, ob beim Vergleich von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" die Kaltmiete oder die Warmmiete maßgebend ist.

Der Bundesfinanzhof hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die "ortsübliche Marktmiete" umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

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Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist für Vermieter günstiger als die Berechnung mit Kaltmieten. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist vorteilhaft, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten


Einheitswert-Aktenzeichen

Geben Sie auch das Einheitswert-Aktenzeichen an. Dieses ist z. B. auf Ihrem Einheitswertbescheid oder Grundsteuerbescheid vermerkt. In den meisten Grundsteuerbescheiden ist es unter "Aktenzeichen der Bewertungsstelle" zu finden.

Eine Eintragung kann nur dann entfallen, wenn für das Mietobjekt kein Einheitswert festgestellt wurde.

Hinweis: Bitte geben Sie das Einheitswert-Aktenzeichen ohne Sonderzeichen (z. B. "Leerzeichen", "/" oder ".") ein.


Objektart

Wählen Sie hier aus, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um

  • eine Eigentumswohnung
  • ein Einfamilienhaus
  • ein Zweifamilienhaus
  • ein Mehrfamilienhaus
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handelt.


Postleitzahl

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Ort

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Region

Wählen Sie hier aus, ob das Objekt in den alten Bundesländern, den neuen Bundesländern, in West-Berlin oder im Ausland gelegen ist.


Datum der Fertigstellung

Tragen Sie hier das Datum der Fertigstellung ein. Als Datum der Fertigstellung zählt der Tag, an dem das Objekt bezugsfertig war.

Vom Zeitpunkt der Fertigstellung ist der lineare Abschreibungssatz abhängig. Dieser beträgt 2 % bei Fertigstellung des Objekts nach dem 31.12.1924 und 2,5 % bei Fertigstellung des Objekts vor dem 01.01.1925.


Datum der Veräußerung

Falls das Mietobjekt veräußert oder übertragen wurde, geben Sie hier den Zeitpunkt des rechtswirksam, abgeschlossenen, obligatorischen Vertrags (dies ist in der Regel der notarielle Kaufvertrag) oder gleichstehenden Rechtsakts an.


Wurde das Gebäude in 2018 veräußert?

Falls das Mietobjekt in 2018 veräußert oder übertragen wurde, geben Sie hier "Ja" an.


Datum der Anschaffung

Geben Sie hier das Anschaffungsdatum an.

Als Anschaffungsdatum zählt der Zeitpunkt, zu dem rechtlich Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergegangen sind. Als Anschaffungsdatum geben Sie folglich den Zeitpunkt an, zu dem das Objekt an Sie übergeben wurde und Sie dieses auch nutzen konnten. Das Anschaffungsdatum ist somit nicht unbedingt mit dem Zeitpunkt der Bezahlung identisch.


Anschaffung oder Herstellung

Wählen Sie bitte aus, ob Sie das Objekt angeschafft (gekauft) oder aber hergestellt (selbst gebaut) haben.


Datum des Kaufvertrags

Geben Sie hier das Datum des Kaufvertrags an.

Das Datum des Kaufvertrags entspricht dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, den Sie dem Kaufvertrag entnehmen können.


Datum des Bauantrags

Tragen Sie hier das Datum des Bauantrags ein; dabei gilt der Eingangsstempel der Behörde als ausschlaggebender Zeitpunkt.


Datum des Baubeginns

Tragen Sie hier das Datum des Baubeginns ein. Als Baubeginn gilt beispielsweise der Zeitpunkt, an dem Ausschachtungsarbeiten beginnen, der Bauauftrag an einen Bauunternehmer erteilt wurde oder Baumaterial auf dem Bauplatz angeliefert wurde.


Vermietete Wohnfläche (in qm)

Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf den vermieteten Wohnraum entfällt.


Gewerbliche Fläche (in qm)

Geben Sie hier die Fläche an, die auf die gewerblich genutzten Flächen entfällt.


... als Ferienwohnung genutzt?

Beantworten Sie auch die Frage, ob das Objekt als Ferienwohnung genutzt oder an Angehörige zu Wohnzwecken vermietet wird.


... an Angehörige vermietet?

Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf unentgeltlich an Angehörige vermietete Fläche entfällt.


... selbstgenutzt?

Geben Sie an, ob die Wohnung selbstgenutzt wurde.

Wichtig: Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen / beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine "Anlage V" auszufüllen.


Selbstgenutzte Fläche (in qm)

Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf eigengenutzten Wohnraum entfällt.


Fläche der Ferienwohnung (in qm)

Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfällt.