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Lohnsteuer kompakt FAQs

 


Werbungskosten



Was kann ich als Werbungskosten absetzen?

Alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen insbesondere folgende Aufwendungen:

  • Verwaltungskosten
  • Kosten für Makler, Wohngeld, Anzeigen oder einen Vermietungsservice
  • Schuldzinsen für einen Kredit
  • Abschreibung
  • Grundsteuer
  • Kontoführungsgebühren, Überziehungszinsen etc.
  • Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Wasser etc.)
  • Stromkosten für Hausbeleuchtung
  • Heizung und Warmwasser
  • Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
  • Hausmeisterkosten (auch Hausverwaltung und –reinigung)
  • Fahrten zur Wohnung, zum Makler oder zur Eigentümerversammlung
  • Schönheitsreparaturen
Wichtig

Nebenkosten, die Sie mit Ihren Mietern abrechnen, können Sie nur dann als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Sie diese als auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eintragen.

Was kann ich als Werbungskosten absetzen?



Wie ist die Maklerprovision für Vermieter zu beurteilen?

Nach bisherigem Recht konnte der Vermieter einen Makler beauftragen, doch die Maklerprovision von bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer musste immer der zukünftige Mieter zahlen. Diese Kosten traten neben die oft bereits hohe Miete und die ebenfalls aufzubringende Mietkaution für das neue Mietverhältnis.

Aktuell regelt das "Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)" vom 21.4.2015, dass ab dem 1.6.2015 das sog. Bestellerprinzip gilt: Wer den Makler beauftragt, hat ihn auch zu entlohnen. Nach der neuen Regelung werden im Allgemeinen nicht mehr die Mieter, sondern die Vermieter mit der Maklercourtage belastet.

Der Vermieter kann die gezahlte Maklerprovision als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Im "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG)" ist nun Folgendes festgelegt:

Hat der Vermieter einen Makler für die Suche eines geeigneten Mieters beauftragt, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern verfolgt werden.

Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden, um wirksam zu sein. Damit sollen von vornherein Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsabschlusses vermieden werden. Wird ein Vermittlungsvertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Makler kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt.

Wichtig

Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf künftig nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Nach neuer Rechtslage wird ein Makler nur dann im Interesse eines Wohnungssuchenden tätig, wenn er sich für den Wohnungssuchenden auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in dessen Interesse sucht. Nur dann ist der Wohnungssuchende künftig der "Besteller".

Ausdrücklich untersagt sind Umgehungsgeschäfte, die dazu führen würden, dass der Vermieter zwar zunächst das Vermittlungsentgelt zahlt, die Kosten aber auf andere Weise wieder auf den Wohnungssuchenden abwälzt.

Dazu wird klargestellt, dass eine vertragliche Abwälzung der Kosten auf den Wohnungssuchenden unwirksam ist (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG). Ergänzend verhindert § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermRG bereits nach geltender Rechtslage, dass die mieterschützenden Regelungen etwa durch überhöhte Abstandszahlungen für überlassene Einbauten oder Mobiliar umgangen werden.

Wie ist die Maklerprovision für Vermieter zu beurteilen?



Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?

Eine Einbauküche stellt nach bisheriger Rechtsauffassung kein einheitliches Wirtschaftsgut dar, sondern sie besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen. Zu unterscheiden ist zwischen Spüle und Kochherd einerseits und den übrigen Küchenelementen andererseits.

  • Spüle und Kochherd stellen unselbstständige Gebäudebestandteile dar, die für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt werden. Deshalb gehören diese Kosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind zusammen mit diesem abzuschreiben. Werden Spüle und Herd ersetzt, sind die Aufwendungen Erhaltungsaufwand und sofort in in voller Höhe als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar.
  • Die übrigen Teile der Einbauküche sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Deren Anschaffungskosten sind als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar. Betragen die Anschaffungskosten mehr als 410 Euro (ohne Mehrwertsteuer), müssen sie über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wird eine vorhandene Einbauküche durch eine neue EBK ersetzt, sind deren Anschaffungskosten nicht Erhaltungsaufwand und daher nicht in voller Höhe absetzbar. Vielmehr muss die neue EBK wiederum normal abgeschrieben werden.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Sichtweise aufgegeben und neue Regeln für die steuerliche Behandlung der Einbauküche in vermieteten Wohnungen aufgestellt: Spüle und Kochherd werden nicht mehr als unselbstständige Gebäudeteile angesehen, sondern sie sind nun 'normale' Bestandteile der Einbauküche. Die Einbauküche stellt insgesamt ein einheitliches Wirtschaftsgut dar, das über die Nutzungsdauer von 10 Jahren abzuschreiben ist. Dies gilt sowohl bei Erstanschaffung als auch bei einer Erneuerung (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, veröffentlicht am 7.12.2016). Die Änderung der Rechtsprechung bedeutet für Vermieter eine deutliche Verschlechterung: Sie können nun nicht mehr die einzelnen Bestandteile der EBK, z.B. Elektrogeräte, im Wert unter 410 Euro sofort als Werbungskosten absetzen, sondern müssen die Gesamt-EBK über 10 Jahre abschreiben, sodass nur 10 Prozent pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Lohnsteuer kompakt

Weiterhin gilt, dass eine Einbauküche im Ausnahmefall insgesamt als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gelten kann. Dazu muss die Einbauküche mit dem Gebäude fest verbunden sein und kann davon nicht getrennt werden, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört wird. Dies ist anzunehmen, "wenn die Einbauküche durch Einpassen in die für sie bestimmte Stelle mit den sie um-schließenden Gebäudemauern (Seitenwände und Rückwand) vereinigt wird." In diesem Fall sind die Kosten für die Anschaffung den Gebäudeherstellungskosten zuzurechnen und mit 2 % pro Jahr ab-zuschreiben; die Kosten für eine Erneuerung sind als Erhaltungsaufwand in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar (BFH-Urteil vom 1.12.1970, VI R 358/69).

Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?


Feldhilfen

Sonderabschreibungen nach § 7h und § 7i EStG (Sanierungsgebäude, Baudenkmäler)

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Sonderabschreibungen für das Objekt erfassen wollen.

Unter Sonderabschreibungen fallen

  • Sanierungsgebäude nach § 7h EStG: Bei Baumaßnahmen, die vor dem 1.1.2004 begonnen wurden, können die Herstellungskosten verteilt über 10 Jahre mit jährlich 10 % abgesetzt werden.
  • Bei Baumaßnahmen, die ab dem 1.1.2004 begonnen werden, können die Herstellungskosten in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % als Werbungskosten abgesetzt werden.
  • Baudenkmäler nach § 7i EStG: Regelung wie bei § 7h EStG.
Schuldzinsen

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Finanzierungskosten für das Objekt erfassen wollen.

Zu den abzugsfähigen Finanzierungskosten zählen:

  • Schuldzinsen
  • Damnum
  • Disagio
  • Erbbauzinsen
Geldbeschaffungskosten

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Geldbeschaffungskosten für das Objekt erfassen wollen.

Zu den abzugsfähigen Geldbeschaffungskosten zählen insbesondere

  • Kosten für Beglaubigungen
  • Beleihungsgebühren
  • Abschlussgebühren
  • Finanzierungskosten
  • Notarkosten für die Finanzierung
  • Grundbuchgebühren für die Finanzierung
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Kosten für Fotokopien
  • Telefonkosten (für Bankgespräche, Notargespräche, u.ä.)
  • Fahrtkosten zur Bank
  • Fachliteratur Finanzen
Renten und dauernde Lasten

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Renten und dauernde Lasten in Verbindung mit dem vermieteten Objekt erfassen wollen.

Eine Rente ist im Gegensatz zur dauernden Last von der Lebenszeit des Empfängers oder einer anderen Person (in Ausnahmefällen von der Lebenszeit mehrerer Personen) abhängig und wird in gleich bleibenden Monatsbeträgen gezahlt. Bei Renten richtet sich die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten nach der Höhe des von den Rentenzahlungen zu versteuernden Anteils (= der Ertragsanteil). Im Gegensatz zu Renten sind die dauernden Lasten in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Bei Vermögensübertragungen ab 2008 fällt die Unterscheidung zwischen dauernden Lasten und Renten weg. Nunmehr stellen die Versorgungsleistungen stets "Dauernde Lasten" dar. Dadurch kann auf die bei Leibrenten bislang erforderliche Ermittlung des Ertragsanteils verzichtet werden.

Umsatzsteuer / Vorsteuer (neu bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung)

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Umsatzsteuerzahlungen für das Objekt erfassen wollen.

Die Angaben sind nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung zu machen. Hier ist dann die im Jahr 2018 an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer zu erfassen.

Erhaltungsaufwand

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Erhaltungsaufwendungen für das Objekt erfassen wollen.

Zu den abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen insbesondere

  • Austausch von Fenstern
  • Austausch von Türen
  • Austausch der Heizung
  • Elektroinstallation
  • Handwerkerrechnung
  • Dach-Sanierung
  • Neuer Hausanstrich
  • Neuer Fußbodenbelag
  • Neue Wandfliesen
  • Neue Bodenfliesen
  • Badrenovierung
  • Sonstige Schönheitsreparaturen
Gebäudeabschreibung

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie die Gebäudeabschreibung für das Objekt erfassen wollen.

Abschreibung von Einrichtung und Zubehör

Setzen Sie hier ein Häkchen, wenn Sie Abschreibungen von Einrichtungsgegenständen und Zubehör für das Objekt erfassen wollen.

Zu den abschreibungsfähigen Einrichtungsgegenständen zählen insbesondere:

  • Kücheneinrichtung
  • Herd und Spüle
  • Geschirrspüler
  • Kühlschrank
  • Gardinen und Teppiche
  • Möbel, Regale, Schränke
  • Sofa
  • Tisch und Stühle
  • Waschmaschine
  • Rasenmäher
Nebenkosten

Sie können Nebenkosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, auch als Werbungskosten angeben, wenn diese als Einnahmen (Stichwort: Umlagen) in die Steuererklärung einfließen.

Auf der Seite "Nebenkosten" können Sie daher u.a. folgende Aufwendungen erfassen:

  • Grundsteuer
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Hausbeleuchtung
  • Heizung
  • Warmwasser
  • Schornsteinreinigung
  • Hausversicherungen
  • Hauswart
  • Treppenreinigung
  • Fahrstuhl
Verwaltungskosten

Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Verwaltungskosten des vermieteten Objekts entstanden sind, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Verwaltungskosten dürfen im Gegensatz zu den Nebenkosten nicht auf die Mieter umgelegt werden, sind jedoch als Werbungskosten absetzbar.

Auf der Seite "Verwaltungskosten" können Sie daher u. a folgende Aufwendungen erfassen:

  • Gebühren für die Verwaltung
  • Personalkosten
  • Kosten für Selbstverwaltung
  • Telefon-, Porto-, Fahrtkosten
  • Kosten für die Suche eines geeigneten Mieters
  • Abstandszahlungen an Mieter zur Räumung der Wohnung
  • Kontogebühren (Mietkonto)
  • Kosten für Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietverhältnis
  • Beiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen
Sonstigen Kosten

Zu den sonstigen Werbungskosten zählen alle Kosten, die weder zu den Abschreibungen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen oder zu den Neben- und Verwaltungskosten gehören.

Auf der Seite "Sonstige Kosten" können Sie daher zahlreiche Kosten erfassen, die Ihnen in Verbindung mit der Immobilie entstehen, darunter fallen u.a. folgende Aufwendungen:

  • Fahrtkosten von Ihrer Wohnung zur vermieteten Immobilie (und zurück)
    • mit dem PKW
    • Kosten ÖPNV (Straßenbahn, Bus etc.)
    • Zugticket (inkl. Zuschläge, Reservierungskosten etc.)
    • Kosten Bahncard (inkl. Kosten für Fotos)
    • Taxikosten
  • Fehlbelegungsabgabe
  • Mietrechtsstreit
  • Räumungskosten
  • Anwaltskosten
  • Gerichtskosten
  • Maklergebühren
  • Vermietungsanzeigen
  • Arbeitszimmer
  • Büromaterial
  • Portokosten
  • Fachliteratur

PC Magazin 04/2019: Sehr gut

"Lohnsteuer kompakt ist eine leicht zu bedienende Internetanwendung, die sich auch auf Mobilgeräten gut nutzen lässt."

PC Magazin 04/2019

c't Magazin

"Die steuerlichen Erklärungen und Informationen dieser Dienste hinterließen [...] im Webdienst-Test den besten Eindruck."

c't Magazin, 12. 05. 2018

Chip

"Übersichtlich strukturiert, akzeptabel eingebundenes Hilfesystem [...] umfangreicher Ratgeber"

Chip 03/2016

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