At what amount are private sales transactions taxable?
If you make a profit from private sales transactions, you only need to pay tax on it if it exceeds 600 Euro, as there is a corresponding allowance up to this amount. Since no tax exemption is granted here, if you make a profit of 600 Euro or more, you must pay tax on the entire amount, not just the portion exceeding the allowance.
The capital gain is included in the taxable income and is then taxed at the personal tax rate. The withholding tax does not apply here.
Losses from sales transactions may only be offset against profits of the same category.
For jointly assessed spouses, each partner is entitled to the allowance. An unused allowance cannot be transferred to the spouse.
(2021): At what amount are private sales transactions taxable?
When is the sale of a property a private disposal transaction?
Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:
Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).
Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich; die Revision des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen.
Begründung: Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen.
Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.
Lohnsteuer kompakt
Aktuell hat der Bundesfinanzhof zugunsten der Arbeitnehmer und gegen den Fiskus entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt, wenn eine der o.g. Befreiungsvorschriften für das Eigenheim greift. Der Veräußerungsgewinn ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer abgesetzt wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).
(2021): When is the sale of a property a private disposal transaction?
How do I calculate the capital gain or loss?
A profit or loss from a sale transaction is, according to Section 23 of the Income Tax Act, the difference between the sale price on the one hand and the acquisition or production costs and advertising costs on the other.
Acquisition costs include the pure purchase price and ancillary acquisition costs. The acquisition or production costs are reduced by depreciation for wear and tear (AfA), increased depreciation and special depreciation, insofar as they have been deducted in the determination of income. Ultimately, the deducted AfA is reversed.
Ancillary costs include, for example, consultancy fees, purchase fees, telephone charges or travel expenses, but they must all have been incurred in connection with the acquisition. Advertising costs must be apportioned if they are also related to other income.
(2021): How do I calculate the capital gain or loss?
Holiday apartment: Is the sale taxable even if used privately?
If you sell your holiday home or apartment, you may have to pay tax on the profit in certain cases. As a rule, the sale of a property is tax-free after 10 years. However, if the period between purchase and sale is not more than 10 years, it is considered a private sale transaction. An exception applies if the property was used exclusively for your own residential purposes between the time of purchase or completion and the sale, or in the year of sale and the two preceding years (§ 23 para. 1 no. 1 sentence 3 EStG).
According to the tax authorities, the profit from the sale of a holiday apartment or weekend house within the 10-year speculation period is tax-free if you used the property exclusively for your own residential purposes from the time of purchase or completion until the time of sale, or in the year of sale and the two previous years.
It is even harmless if the property is unoccupied outside of your own use. It is considered "for own residential purposes" even if it is only occupied occasionally, as long as it is available to you as a residence during the rest of the time (BMF letter dated 5.10.2000, BStBl. 2000 I p. 1383, para. 22).
The Cologne Finance Court ruled against the tax authorities, stating that "own use" of a holiday apartment is not applicable if it is mainly used for holiday stays. If such a holiday apartment is sold before 10 years have passed, it is considered a private sale transaction, and the profit is taxable as "other income" under § 22 no. 2 EStG (FG Cologne dated 18.10.2016, 8 K 3825/11, appeal IX R 37/16).
Fortunately, the Federal Fiscal Court overturned this decision and ruled as follows: A building is also used for own residential purposes if the taxpayer only occupies it temporarily, provided it is available to them as a residence during the rest of the time. Therefore, second homes, holiday homes not intended for rental, and homes used as part of a second household can fall under § 23 para. 1 sentence 1 no. 1 sentence 3 EStG (BFH v. 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II p. 1192).
The Münster Finance Court recently ruled that even if the profit from the sale of a holiday apartment is taxable, the inventory sold with it is not included. This means it is not part of the speculative profit (judgment dated 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
(2021): Holiday apartment: Is the sale taxable even if used privately?
