(2022) Co to są amortyzacje?

Za pomocą tzw. amortyzacji można rozłożyć koszty nabycia lub wytworzenia budynku, mieszkania lub inwestycji budowlanej na kilka lat jako koszty uzyskania przychodu. Rocznie odliczaną część nazywa się amortyzacją lub odpisem z tytułu zużycia (AfA).

Amortyzacja jest, podobnie jak koszty remontu i koszty dodatkowe, kosztem uzyskania przychodu i obniża w ten sposób obciążenie podatkowe. Amortyzacja jest możliwa w przypadku wynajmowanych lub użytkowanych komercyjnie domów i mieszkań. Ważne jest, aby pamiętać, że można amortyzować tylko wartość budynku - wartość gruntu nie podlega amortyzacji podatkowej.

W przypadku obiektów wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. nabywcy mogą przez 50 lat odliczać od podatku 2% kosztów nabycia bez gruntu.

 

Aby pobudzić budowę nowych mieszkań na wynajem w segmencie niskich i średnich czynszów, ustawodawca w 2019 r. wprowadził nową czasową amortyzację specjalną zgodnie z § 7b EStG.

• Amortyzacja specjalna 7b wynosi w roku nabycia lub wytworzenia oraz w kolejnych trzech latach po 5% kosztów nabycia lub wytworzenia do 2.000 Euro za m² powierzchni mieszkalnej. Dodatkowo można odliczyć liniową AfA w wysokości 2% rocznie, która jednak odnosi się do innej podstawy obliczeń, mianowicie rzeczywistych kosztów nabycia lub wytworzenia (§ 7 ust. 4 EStG).
• Dotyczy to tylko budynków, których koszty budowy nie przekraczają 3.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Jednak dofinansowanie obejmuje tylko koszty budowy do maksymalnie 2.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dotowana nieruchomość musi być wynajmowana przez co najmniej 10 lat; nie przewidziano jednak górnej granicy czynszu. Dotowane są nie tylko nowe budynki mieszkalne, ale także tworzenie nowych mieszkań w istniejących budynkach, np. adaptacja poddasza lub nadbudowy i dobudowy.

Dla amortyzacji specjalnej należy przestrzegać określonego terminu - a tym terminem jest 31.12.2021! Dotyczy to tylko inwestycji, dla których wniosek budowlany został złożony między 1.9.2018 a 31.12.2021. Jeśli wniosek budowlany nie jest wymagany, zgłoszenie budowy musi nastąpić do 31.12.2021. W przypadku mieszkań na wynajem, które zgodnie z przepisami budowlanymi mogą być budowane bez wniosku budowlanego lub zgłoszenia budowy, można odnieść się do daty rozpoczęcia budowy (pismo BMF z 21.9.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009 :009).

• Skorzystanie z amortyzacji specjalnej nie zależy od daty ukończenia. Amortyzacja specjalna może być zatem wykorzystana również wtedy, gdy ukończenie nastąpi po 31.12.2021. Jednak amortyzacja specjalna może być zastosowana po raz pierwszy w roku ukończenia lub nabycia. Dla budynku, który zostanie ukończony w 2022 r. na podstawie wniosku budowlanego/zgłoszenia budowy złożonego w 2020 r. i zostanie nabyty w roku ukończenia na podstawie umowy kupna, nabywca może skorzystać z amortyzacji specjalnej.
• Okres wsparcia jest ograniczony nie tylko pod względem daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy, ale także pod względem roku ostatniego skorzystania z amortyzacji specjalnej 7b. Skorzystanie z amortyzacji specjalnej jest możliwe po raz ostatni w 2026 r. Od 2027 r. amortyzacje specjalne 7b nie będą już możliwe, nawet jeśli okres amortyzacji nie upłynął. Ma to na celu przyspieszenie tworzenia mieszkań, co jest celem regulacji.