Czy mogę odliczyć odsetki od zadłużenia, jeśli nieruchomość została sfinansowana z obcych środków?
Możesz odliczyć naliczone odsetki od zadłużenia jako koszty uzyskania przychodu, jeśli odpowiednia pożyczka została zaciągnięta na finansowanie kosztów nabycia lub wytworzenia oraz kosztów utrzymania itp. wynajmowanej nieruchomości. Możesz również odliczyć inne koszty finansowania związane z wynajmowaną nieruchomością. Należą do nich na przykład:
- Wpis hipoteki
- Odsetki od kredytu przed ukończeniem budowy nieruchomości
- Opłaty i prowizje bankowe
- Opłaty notarialne lub opłaty za księgę wieczystą
Koszty te możesz wykazać w zeznaniu podatkowym w roku, w którym zostały zapłacone. Nie możesz odliczyć rat spłaty swojej hipoteki lub kredytu.
(2022): Czy mogę odliczyć odsetki od zadłużenia, jeśli nieruchomość została sfinansowana z obcych środków?
Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Wszystkie wydatki poniesione w związku z wynajmowaną nieruchomością można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Należą do nich w szczególności:
- koszty administracyjne
- koszty pośredników, opłaty mieszkaniowe, ogłoszenia lub usługi wynajmu
- odsetki od kredytu
- amortyzacja
- podatek od nieruchomości
- opłaty za prowadzenie konta, odsetki karne itp.
- ubezpieczenia (odpowiedzialność cywilna, pożar, woda itp.)
- koszty energii elektrycznej na oświetlenie budynku
- ogrzewanie i ciepła woda
- koszty ścieków, wywozu śmieci, kominiarza, sprzątania ulic
- koszty dozoru (także zarządzanie i sprzątanie budynku)
- podróże do mieszkania, do pośrednika lub na zebranie właścicieli
- naprawy kosmetyczne
Wichtig
Koszty dodatkowe, które rozliczasz z najemcami, możesz wykazać jako koszty uzyskania przychodu w zeznaniu podatkowym tylko wtedy, gdy wpiszesz je również jako dochody z wynajmu i dzierżawy.
(2022): Co mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Sprzedaż nieruchomości: Czy odsetki od zadłużenia są później odliczane?
W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości uzyskane środki są zazwyczaj przeznaczane na spłatę pozostałego kredytu. Może się jednak zdarzyć, że wpływy ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę zadłużenia - i kredyt nadal trzeba spłacać. Zjawisko to często występuje w przypadku modeli inwestycyjnych z nieruchomościami o niskiej wartości oraz obiektami inwestycyjnymi w nowych krajach związkowych. Należy rozróżnić następujące dwa przypadki:
(1) Odsetki od zadłużenia na koszty nabycia/produkcji finansowane z zewnętrznych źródeł
Jeśli koszty nabycia lub produkcji nieruchomości były finansowane z kredytu i wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę, dalsze odsetki od zadłużenia mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Związek między pozostałym zadłużeniem a wcześniejszymi dochodami z wynajmu utrzymuje się po sprzedaży, jeśli wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (wyrok BFH z 20.6.2012, IX R 67/10).
Tipp
Nie ma znaczenia, czy sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ciągu 10 lat od jej nabycia i jest opodatkowaną transakcją sprzedaży, czy też sprzedaż nastąpiła po upływie dziesięciu lat i jest zwolniona z podatku (wyrok BFH z 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Odsetki od zadłużenia na finansowane z zewnętrznych źródeł koszty utrzymania
Jeśli rozległe prace remontowe były finansowane z kredytu, stanowią one koszty utrzymania i były odliczane jako koszty uzyskania przychodu w okresie wynajmu, np. modernizacja mieszkania, wymiana instalacji grzewczej, wymiana dachu.
- W przypadku sprzedaży nieruchomości przed 2014 rokiem odsetki od zadłużenia mogły - i nadal mogą - być odliczane jako koszty uzyskania przychodu po zakończeniu wynajmu lub sprzedaży domu. Nie miało znaczenia, jak wykorzystano wpływy ze sprzedaży (wyrok BFH z 12.10.2005, IX R 28/04).
- W przypadku sprzedaży nieruchomości po 1.1.2014 obowiązuje zaostrzone przepisy: Odsetki od zadłużenia na finansowane z kredytu koszty utrzymania są uznawane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy po sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (pismo BMF z 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
(2022): Sprzedaż nieruchomości: Czy odsetki od zadłużenia są później odliczane?
Kiedy urząd skarbowy uznaje dyskonto za obniżające podatek?
Przy finansowaniu domu lub mieszkania za pomocą kredytu często ustala się dyskonto. Dyskonto - zwane również damnum - jest potrącane z kwoty kredytu i stanowi niejako zaliczkę na poczet odsetek. Dzięki temu obniża się oprocentowanie i miesięczna rata w okresie, na który dyskonto zostało zapłacone z góry.
Wadą jest to, że z powodu nie wypłaconego dyskonta może być konieczne zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu, która będzie oprocentowana i spłacana, niż w przypadku kredytu bez dyskonta. Istnieje jednak również istotna zaleta: jeśli dom lub mieszkanie jest wynajmowane, dyskonto może być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, o ile jest ono "zgodne z rynkiem" (§ 11 ust. 2 zdanie 4 EStG).
Od 2004 roku dyskonto przy co najmniej pięcioletnim okresie stałego oprocentowania może być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu tylko do wysokości 5 % kwoty kredytu. Kwota przekraczająca tę wartość musi być rozłożona na okres stałego oprocentowania lub - jeśli go brak - na okres kredytu (pismo BMF z 20.10.2003, BStBl. 2003 I s. 546).
Niedawno Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że również dyskonto wyższe niż 5 % może być nadal "zgodne z rynkiem" i dlatego może być odliczone jako koszty uzyskania przychodu.
Zatem dyskonto zgodne z rynkiem, które należy zapłacić za kredyt o okresie spłaty dłuższym niż pięć lat, nie musi być rozłożone na okres spłaty, lecz może zostać odliczone w pełnej wysokości w roku zapłaty. Dyskonto w wysokości 10 % przy 10-letnim okresie kredytowania może być jak najbardziej "zgodne z rynkiem" i tym samym w pełni odliczone (wyrok BFH z 8.3.2016, IX R 38/14).
- Termin "zgodne z rynkiem" odnosi się do konkretnego dyskonta. W odniesieniu do opisanej funkcji dyskonta zgodność z rynkiem wynika z wysokości dyskonta w stosunku do wysokości i okresu kredytu, w odniesieniu do aktualnych warunków na rynku kredytowym: Co jest zgodne z rynkiem, należy ocenić na podstawie aktualnych warunków na rynku kredytowym w odniesieniu do konkretnego finansowanego obiektu. Nie można powiązać zgodności z rynkiem z ustaloną stopą procentową.
- Należy odróżnić zgodne z rynkiem dyskonto od "nietypowych" rozwiązań, które nie mieszczą się w ramach zwyczajowych na aktualnym rynku kredytowym. Kiedy ma to miejsce, jest to kwestia oceny sądu.
- Jeśli umowa dotycząca oprocentowania i dyskonta została zawarta z bankiem komercyjnym na warunkach rynkowych, wskazuje to na zgodność z rynkiem. Ze względu na zwyczajowy obowiązek banków komercyjnych w zakresie kontroli ryzyka, uzgodnione z bankiem komercyjnym struktury oprocentowania są zazwyczaj uważane za zgodne z rynkiem kredytowym. To domniemanie można obalić, jeśli istnieją szczególne okoliczności wskazujące na to, że przekroczono ramy zgodne z rynkiem kredytowym. Takie okoliczności mogą obejmować szczególną niewiarygodność kredytową kredytobiorcy, szczególne osobiste relacje między stronami lub całkowicie nietypowe struktury umów.
(2022): Kiedy urząd skarbowy uznaje dyskonto za obniżające podatek?
