Wynajem: przejazdy do nieruchomości podlegają odliczeniu w pełnej wysokości
Wynajmujący muszą regularnie jeździć do wynajmowanej nieruchomości, aby sprawdzić, czy wszystko jest w porządku, przeprowadzić remonty, rozwiązać problemy z najemcą, umówić się na wizyty z potencjalnymi najemcami, wykonać prace ogrodowe itp. Zgodnie z § 9 ust. 3 EStG do przejazdów związanych z dochodami z wynajmu stosuje się te same zasady, co w przypadku pracowników dojazdów do miejsca pracy.
W związku z tym stosuje się ryczałt za dojazdy, jeśli wynajmowana nieruchomość jest uznawana za pierwsze miejsce pracy. Kiedy jednak ma to miejsce? Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajmujący mogą odliczyć przejazdy do swoich nieruchomości jako koszty uzyskania przychodu z ryczałtem za podróże służbowe w wysokości 0,30 Euro za kilometr. Wynika to z faktu, że wynajmujący odwiedza wynajmowaną nieruchomość zazwyczaj w większych lub mniejszych odstępach czasu, np. w celu kontroli, zadań administracyjnych, napraw, przy zmianie najemców lub odczytu liczników (wyrok BFH z 1.12.2015, IX R 18/15).
Wyjątek: Jeśli jednak wynajmowana nieruchomość jest wyjątkowo uznawana za regularne miejsce pracy wynajmującego, stosuje się tylko mniej korzystny ryczałt za dojazdy w wysokości 0,30 Euro za kilometr (0,35 Euro od 21. kilometra). Również w przypadku dochodów z wynajmu i dzierżawy wynajmujący może mieć - podobnie jak pracownik - regularne miejsce pracy w wynajmowanej nieruchomości, jeśli odwiedza ją nie tylko okazjonalnie, ale z pewną regularnością i ciągłością. Ma to miejsce w przypadku niezwykle dużej liczby przejazdów i praktycznie codziennej obecności (wyrok BFH z 1.12.2015, IX R 18/15).
Przypadek: Wynajmujący wyremontował kilka mieszkań i budynek wielorodzinny, odwiedzając w tym celu place budowy 165 razy i 215 razy w roku. Ze względu na dużą liczbę przejazdów do obu obiektów urząd skarbowy doszedł do wniosku, że wynajmujący ma regularne miejsce pracy w miejscu wynajmowanych nieruchomości. Koszty przejazdów mogły być zatem zdaniem urzędu skarbowego odliczone tylko w wysokości ryczałtu za dojazdy. BFH przyznał rację urzędowi skarbowemu.
Lohnsteuer kompakt
Obecnie również Sąd Finansowy w Kolonii (wyrok z 19.2.2020, 1 K 1209/18) zajął stanowisko w tej sprawie. Przypadek: Podatnik posiadał dwa budynki wielorodzinne. Zgłosił swoje przejazdy do obu obiektów na podstawie rzeczywistych kosztów. Przyjął, że dla każdego obiektu istnieje pierwsze miejsce pracy w danym obiekcie. Sąd Finansowy w Kolonii orzekł: Pierwsze miejsce pracy znajduje się tam, gdzie wynajmujący wykonuje co najmniej 1/3 swoich czynności. Koszty przejazdów między obiektami należy uwzględnić na podstawie rzeczywistych kosztów lub 0,30 Euro za przejechany kilometr. Nie są to bowiem przejazdy między domem a pierwszym miejscem pracy, lecz przejazdy między dwoma pierwszymi miejscami pracy.
Jeśli budujesz budynek częściowo we własnym zakresie, koszty przejazdów na plac budowy są częścią kosztów budowy budynku. W takim przypadku przejazdy nie są rozliczane na podstawie ryczałtu za dojazdy, lecz na podstawie ryczałtu za podróże służbowe w wysokości 30 centów za kilometr lub rzeczywistych kosztów. BFH wyjaśnił to już 20 lat temu (wyrok BFH z 10.5.1995, IX R 73/91).
(2022): Wynajem: przejazdy do nieruchomości podlegają odliczeniu w pełnej wysokości
Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki poniesione w celu nabycia, zabezpieczenia i utrzymania nieruchomości. Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.
Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi pozytywnymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.
Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. Jeśli to zrobisz, urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nie wynajmiesz nieruchomości, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.
(2022): Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, możesz wszystkie wydatki związane z nieruchomością odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Należą do nich między innymi:
- Podatek gruntowy
- Odsetki od kredytu
- Amortyzacja
- Składki ubezpieczeniowe
- Koszty energii elektrycznej, wody i ogrzewania, ścieków, wywozu śmieci itp.
- Wydatki na dozorców i zarządzanie nieruchomością
- Prace remontowe
- Koszty umeblowania przy wynajmie umeblowanym
- Koszty dojazdu do mieszkania
Możesz również zgłosić koszty dodatkowe rozliczane z najemcą jako koszty uzyskania przychodu, jeśli są one uwzględnione jako dochody w zeznaniu podatkowym.
(2022): Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
Zarządzanie nieruchomościami lub większym kapitałem nie jest co prawda „działalnością zawodową lub gospodarczą”, ale przepisy § 4 ust. 5 nr 6b EStG dotyczące gabinetu domowego mają tu odpowiednie zastosowanie (§ 9 ust. 5 EStG). Oznacza to, że przy określaniu środka ciężkości nie należy brać pod uwagę „całej działalności zawodowej i gospodarczej”, lecz „całej działalności służącej uzyskiwaniu dochodów” podatnika (wyrok BFH z 27.3.2009, BStBl. 2009 II s. 850).
Osoba, która wykonuje pracę na pełny etat i dodatkowo wykonuje czynności administracyjne w gabinecie domowym, nie ma dla nich „innego miejsca pracy”. Osoba, która nie wykonuje pracy zawodowej, lecz korzysta z gabinetu wyłącznie do zarządzania swoim majątkiem, może mieć w nim „środek ciężkości” swojej działalności.
Gabinet domowy jest uznawany przez administrację podatkową tylko wtedy, gdy jest on faktycznie „niezbędny” do uzyskiwania dochodów. Administracja opiera się na starszym wyroku BFH z 27.9.1996 (BStBl. 1997 II s. 68). Dlatego musi to być majątek o pewnej wielkości, aby wyłączne korzystanie z gabinetu do celów administracyjnych było wiarygodne. ALE: Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zmienił swoje stanowisko. Teraz „niezbędność” gabinetu domowego nie ma znaczenia. „Niezbędność” nie jest cechą warunku odliczenia. Dlatego gabinet może być odliczany, o ile pomieszczenie jest wykorzystywane prawie wyłącznie do celów zawodowych. Nie ma znaczenia czas trwania prac biurowych (wyrok BFH z 3.4.2019, VI R 46/17).
Dlatego gabinet domowy do zarządzania nieruchomościami może być odliczany jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu, jeśli pomieszczenie jest wykorzystywane prawie wyłącznie do celów administracyjnych. Jeśli jednak gabinet nie jest wykorzystywany prawie wyłącznie do uzyskiwania dochodów, koszty gabinetu nie mogą być odliczane jako koszty uzyskania przychodu, nawet częściowo.
BFH odrzuca podział kosztów i częściowe odliczenie kosztów uzyskania przychodu (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 23/12).
Przypadek: Emeryt z emeryturą i dochodami kapitałowymi zarządza w gabinecie domowym 2 nieruchomościami z 9 mieszkaniami i 5 garażami, które są wynajmowane innym osobom niż najemcy. W tym przypadku gabinet nie stanowi „środka ciężkości”, więc wchodzi w grę jedynie ograniczone odliczenie kosztów uzyskania przychodu do 1.250 Euro (o ile pomieszczenie byłoby wykorzystywane wyłącznie do celów wynajmu). Jednakże, ponieważ pomieszczenie było również wykorzystywane w 40 procentach do celów prywatnych, Federalny Trybunał Finansowy nie uznał kosztów gabinetu jako kosztów uzyskania przychodu, nawet w 60 procentach.
(2022): Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
