Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy (formularz V), jest uregulowane w ustawie o podatku dochodowym. W § 21 EStG wymienione są następujące dochody:

• Dochody z wynajmu i dzierżawy nieruchomości (grunty, budynki, części budynków, statki wpisane do rejestru okrętowego)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy praw zbliżonych do nieruchomości (np. prawo do zabudowy, prawo do wydobycia minerałów)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy zbiorów rzeczy, w szczególności ruchomego majątku operacyjnego (np. wyposażenie przedsiębiorstw dla zakładów przemysłowych, gospodarstw rolnych lub praktyk wolnych zawodów)
• Dochody z czasowego udostępniania praw, w szczególności praw autorskich pisarskich, artystycznych i przemysłowych
• Dochody ze sprzedaży wierzytelności czynszowych

Nie zalicza się do dochodów z wynajmu dochodów uzyskanych z wynajmu pojedynczych, ruchomych środków trwałych. Dotyczy to np. wynajmu pojedynczych mebli, czarteru łodzi, które nie są wpisane do rejestru okrętowego, lub czasowego udostępniania prywatnych pojazdów, np. na wakacje.

(2022): Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Czy muszę zgłaszać dochody z wynajmu za pośrednictwem AirBnB i innych platform?

Jeśli wynajmujesz pojedyncze pokoje w swoim własnym lub wynajmowanym mieszkaniu, uzyskujesz zasadniczo dochody z wynajmu i dzierżawy, które należy zgłosić w zeznaniu podatkowym.

Dochody z wynajmu za pośrednictwem platform internetowych podlegają opodatkowaniu

• jeśli dochody z wynajmu przekraczają kwotę wolną od podatku w wysokości 520 Euro.
• jeśli dochody są wyższe niż kwota wolna od podatku.
• jeśli podnajem jest prowadzony na zasadach komercyjnych.

Kwota wolna od podatku w wysokości 520 Euro rocznie

Ze względów uproszczenia dochody z wynajmu poniżej 520 Euro na okres rozliczeniowy mogą pozostać nieopodatkowane (R 21.2 ust. 1 EStR). Kwota 520 Euro nie jest jednak kwotą wolną od podatku, lecz kwotą graniczną, tzn. jeśli Twoje dochody z wynajmu przekroczą tę kwotę choćby o jeden Euro, musisz zgłosić i opodatkować całość dochodów w zeznaniu podatkowym.

Jeśli dochody z podnajmu zostaną zatajone lub nie zostanie złożone zeznanie podatkowe, jest to traktowane jako uchylanie się od opodatkowania. Przestępstwa podatkowe mogą być ścigane do 10 lat wstecz.

Uwaga: Obecnie władze finansowe w Hamburgu zwracają uwagę, że portale wynajmu muszą udostępniać dane wynajmujących organom podatkowym.

Podstawowa kwota wolna od podatku

Jeśli całkowity dochód ze wszystkich źródeł jest niższy od podstawowej kwoty wolnej od podatku, nie trzeba płacić podatku. 2022 podstawowa kwota wolna wynosi 9.744 Euro dla osób samotnych i 19.488 Euro dla małżonków.

Wynajem komercyjny

Dochody z wynajmu i dzierżawy podlegają podatkowi od działalności gospodarczej, jeśli oprócz samego wynajmu świadczone są nietypowe usługi dodatkowe. Do tych nietypowych usług należą m.in. personel, oferta śniadaniowa lub codzienna obsługa pokoju. Sprzątanie pokoju lub zapewnienie pościeli i ręczników nie są uważane za usługi dodatkowe. W takim przypadku dochody z działalności wynajmu należy wykazać w załączniku G.

(2022): Czy muszę zgłaszać dochody z wynajmu za pośrednictwem AirBnB i innych platform?

Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?

Do wydatków związanych z wynajmem przy podnajmie należą m.in.

• czynsz
• koszty dodatkowe, takie jak ogrzewanie, woda, podatek gruntowy
• koszty remontów i konserwacji

Wszystkie wydatki muszą być proporcjonalnie przeliczone na powierzchnię podnajmowanych pomieszczeń, jeśli nie można ich bezpośrednio przypisać do podnajmu.

Przykład: Jeśli mieszkanie ma 100 m², a podnajmowany pokój 20 m², można zatem również 20% wydatków na czynsz i koszty dodatkowe uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu.

Do wydatków, które można bezpośrednio przypisać do podnajmu, należą na przykład opłaty za platformy internetowe takie jak Airbnb, 9flats czy wimdu, koszty zakupu mebli lub usługi rzemieślnicze, jeśli zostały poniesione wyłącznie z powodu podnajmu. Wszystkie wydatki powinny być zasadniczo udokumentowane za pomocą dowodów. Jeśli zatrudniana jest pomoc domowa do sprzątania wynajmowanych pomieszczeń, płatności muszą być dokonane bezgotówkowo (przelewem bankowym), aby zostały uznane podatkowo.

Uwaga: Obecnie władze finansowe w Hamburgu zwracają uwagę, że portale wynajmu muszą udostępniać dane wynajmujących organom podatkowym.

(2022): Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?

Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?

Pomieszczenia wspólne (np. korytarz, łazienka) w wynajmowanym mieszkaniu, z których mogą korzystać goście nocujący, nie mogą być uwzględniane w obliczeniach wyłącznie na podstawie stosunku powierzchni.

Udział powierzchni tych pomieszczeń musi być dodatkowo podzielony między liczbę mieszkańców gospodarstwa domowego.

Przykład: Pomieszczenia wspólne zajmują w 100-metrowym mieszkaniu łącznie 30 m², a w mieszkaniu oprócz właścicielki mieszka jej córka i podnajemca. W takim przypadku można odliczyć 10% (30 m² / 100 m² / 3 osoby) wydatków na pomieszczenia wspólne.

(2022): Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Jako wynajmujący muszą Państwo opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dodatkowy dochód. Koszty poniesione w związku z tym mogą Państwo odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.

Przykłady dochodów z wynajmu:

• Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
• Dochody z wynajmu garaży/miejsc parkingowych
• Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
• Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
• Odsetki od salda z umów oszczędnościowo-budowlanych
• Odstępne od najemcy w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
• Dzierżawy za niezabudowane działki
• Dochody z prawa do zabudowy

W przypadku dochodów z wynajmu, które rocznie nie przekraczają 520 Euro (np. przy podnajmie), mogą Państwo zrezygnować z podawania ich w zeznaniu podatkowym. Dochody do tej kwoty pochodzące z tymczasowego wynajmu są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można również uwzględnić odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.

(2022): Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?

Jeśli chcesz uwzględnić domek letniskowy w rozliczeniu podatkowym, musisz pokonać dość wysokie przeszkody, ponieważ fiskus partycypuje tylko wtedy, gdy główny nacisk kładziony jest na wynajem nieruchomości. W tym celu należy przedstawić urzędowi skarbowemu zamiar osiągnięcia zysku. Koszty i straty związane z nieruchomością wakacyjną można odliczyć od podatku tylko wtedy, gdy priorytetem jest osiąganie zysków z wynajmu. I tu pojawia się duży problem. Jeśli nie można wiarygodnie przekonać urzędu skarbowego, że celem jest zarabianie na wynajmie, urząd uzna to za "hobby" i nie będzie żadnych oszczędności podatkowych. Najprościej udowodnić zamiar osiągnięcia zysku, nie korzystając z domku letniskowego w ogóle. Można to wykazać urzędowi skarbowemu na przykład za pomocą umowy z pośrednikiem, która wyklucza użytkowanie własne przez cały rok. Ponadto urzędowi skarbowemu należy przedstawić zamiar osiągnięcia zysku z wynajmu:

Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego (sygn. akt IX R 57/02) nieruchomość powinna być wynajmowana przez co najmniej 75 procent lokalnego czasu wynajmu. Jeśli taki czas wynajmu nie może zostać osiągnięty, prognoza dochodów na okres 30 lat musi wykazać, że w tym okresie można osiągnąć nadwyżkę czynszu (BFH: sygn. akt IX R 97/00). Tę prognozę dochodów należy również przedłożyć, jeśli nieruchomość wakacyjna ma być również wykorzystywana prywatnie. Jeśli prognoza wykaże, że w okresie 30 lat nie można oczekiwać nadwyżki, koszty uzyskania przychodu nie zostaną uznane. W takim przypadku dochody z wynajmu również nie muszą być opodatkowane. Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, urząd skarbowy musi uznać koszty. Okresy wynajmu, które można odliczyć, są porównywane z okresami użytkowania własnego, których nie można odliczyć. Im dłuższy okres wynajmu, tym więcej można odliczyć. W okres wynajmu można również wliczyć ewentualne przestoje, na przykład jeśli wcześniej dokładnie określono, kiedy domek letniskowy będzie wykorzystywany na własne potrzeby. W przeciwnym razie przestoje są dzielone proporcjonalnie do stosunku wynajmu do użytkowania własnego.

Wskazówka: Co właściwie oznacza "lokalny czas wynajmu"? Jakie liczby są istotne? Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zajął się tą kwestią i wydał orzeczenie, które może pomóc właścicielom domków letniskowych. Przy ustalaniu wartości porównawczej dla wskaźników obłożenia należy brać pod uwagę jedynie lokalny czas wynajmu domków letniskowych, a nie wszystkich obiektów noclegowych w mieście. Dlatego wartość porównawcza jest znacznie niższa niż przyjęto w administracji skarbowej (wyrok BFH z 26.5.2020, IX R 33/19).

Jeśli urząd skarbowy uzna wszystkie punkty, koszty zakupu i finansowania oraz ogrzewania, prądu czy napraw można odliczyć od podatku. Ponieważ szczególnie w pierwszych latach, na przykład z powodu odsetek od kredytów, wydatki przewyższają dochody, strata może obniżyć dochód podlegający opodatkowaniu.

Aktualnie: Federalny Trybunał Finansowy zajął stanowisko w sprawie, jak postępować, gdy właściciel posiada dom wakacyjny, w którym znajduje się kilka mieszkań, a ich sposób użytkowania zmieniał się na przestrzeni lat, na przykład najpierw wynajem długoterminowy, a później jako mieszkanie wakacyjne. Czy zamiar osiągnięcia zysku należy sprawdzić osobno dla każdego mieszkania, czy dla całej nieruchomości?

(2022): Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?