Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.
Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung
Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:
- Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
- Zwischen 50 % und 66 %:
Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
- Weniger als 50 %:
Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.
Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG
Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen
Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:
- Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
- Klar und eindeutig geregelt
- Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart
Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).
Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.
Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:
- durch ein Sachverständigengutachten
- über Mietdatenbanken
- oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten
BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20
Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze
Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.
Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21
Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien
Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:
- Wohnflächen über 250 qm
- Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
- hohen laufenden Kosten
Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).
Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.
Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten
Bei der Vermietung an Angehörige können Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Wird nur zwischen 50 % und 66 % verlangt, ist eine positive Überschussprognose erforderlich. Grundlage für die ortsübliche Miete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel.
Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen – jedoch nur, wenn dieser aus dem Mietspiegel oder marktüblichen Zuschlägen abgeleitet werden kann. Eine pauschale Ableitung aus der Abschreibung (AfA) oder ein prozentualer Renditeaufschlag sind unzulässig (BFH, Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Beispiel: Möblierungszuschlag senkt Entgeltlichkeitsquote
Ein Ehepaar vermietet seinem Sohn eine möblierte Wohnung verbilligt. Das Finanzamt erhöht die Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag (für Einbauküche, Waschmaschine, Trockner) und kommt so auf eine Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Die Folge: Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Der BFH bestätigte, dass Zuschläge zulässig sind – aber nur bei belegbarer Marktpraxis.
BFH: Nur belegbare Möblierungszuschläge zulässig
- Mietspiegelzuschläge (z. B. für Einbauküche) sind zulässig.
- Fehlen solche Angaben im Mietspiegel, sind ortsübliche Marktpreise heranzuziehen.
- Ist kein Zuschlag ermittelbar, gilt die Miete ohne Möblierung.
- AfA oder Renditeaufschläge sind keine zulässige Grundlage.
Tipp: Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen – zusammen mit Kaltmiete und Umlagen. Nur wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht werden, sind alle Werbungskosten abzugsfähig.
Vergleichsmiete: Mietspiegel oder vergleichbare Vermietung im Haus?
Weicht die Miete einer vergleichbaren, fremdvermieteten Wohnung im selben Haus vom Mietspiegel ab, stellt sich die Frage, welche Miete als Vergleichsmaßstab gilt.
Der BFH (Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20) entschied: Vorrangig ist der Mietspiegel heranzuziehen. Ist dieser nicht geeignet oder nicht vorhanden, kann die ortsübliche Miete auch über ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.
Großflächige und luxuriöse Objekte: Totalüberschussprognose erforderlich
Bei Wohnflächen über 250 qm oder besonders aufwendiger Ausstattung ist auch bei einer Miete über 66 % eine Totalüberschussprognose erforderlich (BFH, Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).
Beispiel: Ein Elternpaar vermietet drei Villen (jeweils > 250 qm) an ihre Kinder und macht hohe Verluste geltend. Der BFH erkennt diese Verluste nicht an – die Vermietung wird als Liebhaberei eingestuft, da keine Überschusserzielungsabsicht erkennbar war.
Bereits in früheren Urteilen (z. B. vom 30.9.1997, IX R 80/94) hatte der BFH betont: Bei außergewöhnlich großen oder luxuriösen Objekten ist regelmäßig eine 30-jährige Prognose notwendig.
Wichtig: Die 66 %-Regel betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht kann trotz Einhaltung dieser Grenze gesondert geprüft werden.
Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten
Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Jako wynajmujący musisz opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dochód. Powstałe w tym czasie koszty możesz odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.
Przykłady dochodów z wynajmu
Do dochodów z wynajmu należą między innymi:
- Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
- Dochody z wynajmu garaży lub miejsc parkingowych
- Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
- Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
- Odsetki od oszczędności z umów budowlanych
- Odstępne od najemców w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
- Dzierżawy za niezabudowane działki
- Dochody z prawa do zabudowy
Kwota wolna od podatku przy niskich dochodach z wynajmu
Jeśli Twoje roczne dochody z wynajmu wynoszą mniej niż 520 Euro, na przykład z podnajmu, możesz zrezygnować z ich wykazywania w zeznaniu podatkowym. Dochody te, pochodzące z tymczasowego wynajmu, są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można jednak odliczyć odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.
Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie weryfikowane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:
Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.
Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.
W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Nie ma możliwości ustalenia w inny sposób. W szczególności nie można wywodzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do stopy zwrotu z najmu.
Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych do działalności gospodarczej lub zawodowej.
Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
