Wynajem: przejazdy do wynajmowanej nieruchomości zazwyczaj w pełni odliczane
Właściciele nieruchomości muszą regularnie odwiedzać swoje obiekty wynajmu – np. w celu kontroli, napraw lub oględzin. Na te przejazdy obowiązują zgodnie z § 9 ust. 3 EStG podobne przepisy podatkowe jak w przypadku dojazdów pracowników do miejsca pracy.
Właściciele nieruchomości mogą zazwyczaj odliczyć ryczałt za podróże służbowe w wysokości 0,30 Euro za przejechany kilometr jako koszty uzyskania przychodu. Federalny Trybunał Finansowy (BFH) potwierdził, że ryczałt ten jest zasadniczo stosowany.
Wyjątek: Pierwsze miejsce pracy przy obiekcie wynajmu
Inaczej jest, gdy obiekt wynajmu staje się pierwszym miejscem pracy właściciela. Wtedy obowiązuje tylko ryczałt za odległość w wysokości 0,30 Euro za kilometr (od 21. kilometra 0,38 Euro).
Kiedy mamy do czynienia z pierwszym miejscem pracy?
- Gdy właściciel odwiedza obiekt nie tylko okazjonalnie, ale regularnie i systematycznie – czyli prawie codziennie.
- Zgodnie z orzeczeniem Sądu Finansowego w Kolonii pierwsze miejsce pracy występuje, gdy co najmniej jedna trzecia całej działalności jest wykonywana w danym obiekcie.
Przejazdy przy projektach budowlanych w ramach własnych prac
Jeśli właściciel częściowo buduje budynek w ramach własnych prac, przejazdy na plac budowy nie podlegają ryczałtowi za odległość, lecz można je odliczyć tylko na podstawie ryczałtu za podróże służbowe w wysokości 30 centów za przejechany kilometr lub rzeczywistych kosztów (wyrok BFH z 10.5.1995, IX R 73/91). Koszty przejazdów w tym przypadku należą do kosztów budowy budynku.
Szczególny przypadek: mieszkania wakacyjne
Przejazdy do mieszkania wakacyjnego: ryczałt za odległość zamiast kosztów podróży?
Osoby wynajmujące mieszkanie wakacyjne często jeżdżą tam kilka razy w roku – na przykład w celu przeprowadzenia prac remontowych. Pytanie: czy te przejazdy można odliczyć na podstawie ryczałtu za podróże służbowe (30 centów za przejechany kilometr) czy tylko na podstawie ryczałtu za odległość (30/38 centów za kilometr)?
Pytanie to jest istotne, gdy mieszkanie wakacyjne staje się pierwszym miejscem pracy. Wtedy można zastosować tylko ryczałt za odległość.
Orzeczenie Sądu Finansowego w Münster: ryczałt za odległość i redukcja z powodu udziału prywatnego
W aktualnej sprawie (Sąd Finansowy w Münster, wyrok z 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) sąd orzekł:
- Spółka GbR ojca i syna wynajmowała kilka mieszkań wakacyjnych z pomocą zarządcy.
- Dla dwóch obiektów spółka GbR zgłosiła koszty przejazdów na 77 dni oraz dodatki na wyżywienie zgodnie z zasadami dotyczącymi kosztów podróży.
- Urząd skarbowy nie uznał wydatków w pełni i obniżył je z powodu domniemanego prywatnego współudziału.
Sąd w dużej mierze potwierdził tę redukcję:
- Dodatki na wyżywienie nie podlegają odliczeniu.
- Koszty przejazdów można odliczyć tylko na podstawie ryczałtu za odległość – i tylko proporcjonalnie, ponieważ również cele prywatne miały wpływ.
Uzasadnienie sądu
- Mieszkania wakacyjne są uznawane za pierwsze miejsca pracy, ponieważ były odwiedzane w ponad jednej trzeciej działalności.
- Zgodnie z § 9 ust. 3 EStG pierwsze miejsce pracy w związku z wynajmem należy oceniać obiektowo.
- Prywatny współudział (np. elementy urlopowe) nie może być pominięty – w przypadku mieszanej eksploatacji dopuszczalne jest oszacowanie.
- Jednak wobec podatnika nie można stawiać nadmiernych wymagań dotyczących dowodów, zwłaszcza w przypadku własnych prac.
Uwaga: koszty wyżywienia można zgłaszać tylko przez pierwsze trzy miesiące – ten okres w roku spornym już minął.
Ważne: Rewizja do Federalnego Trybunału Finansowego została co prawda dopuszczona, ale nie została złożona. Wyrok Sądu Finansowego w Münster jest zatem prawomocny i prawdopodobnie będzie wytyczną dla wielu podobnych przypadków.
Wynajem: przejazdy do wynajmowanej nieruchomości zazwyczaj w pełni odliczane
Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki służące nabyciu, zabezpieczeniu i utrzymaniu nieruchomości. Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.
Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi pozytywnymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.
Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. Jeśli tak zrobisz, urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nie wynajmiesz nieruchomości, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.
Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, możesz wszystkie wydatki związane z nieruchomością odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Należą do nich między innymi:
- Podatek gruntowy
- Odsetki od kredytu
- Amortyzacja
- Składki ubezpieczeniowe
- Koszty energii elektrycznej, wody i ogrzewania, ścieków, wywozu śmieci itp.
- Wydatki na dozorców i zarządzanie nieruchomością
- Prace remontowe
- Koszty mebli przy wynajmie umeblowanym
- Koszty dojazdu do mieszkania
Możesz również zgłosić koszty dodatkowe rozliczane z najemcą jako koszty uzyskania przychodu, jeśli są one uwzględnione jako dochód w zeznaniu podatkowym.
Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
Wydatki na domowe biuro i jego wyposażenie można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu lub koszty operacyjne tylko wtedy, gdy biuro jest centralnym miejscem całej działalności zawodowej. Alternatywnie można ubiegać się o roczną ryczałtową kwotę 1.260 Euro. To zależy od podatnika. Jeśli warunki do odliczenia nie są spełnione w danym miesiącu, roczna ryczałtowa kwota zostanie odpowiednio zmniejszona. Musi jednak istnieć rzeczywiste biuro z własnymi czterema ścianami.
W niektórych przypadkach, takich jak wynajmujący zarządzający nieruchomościami, biuro może być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z przychodów z wynajmu lub można skorzystać z ryczałtu.
Jeśli nie ma innego stałego miejsca pracy do wykonywania działalności zawodowej, koszty pracy zdalnej można odliczyć w formie dziennej stawki ryczałtowej w wysokości 6 Euro za dzień, maksymalnie 1.260 Euro rocznie. Nie jest wymagane zamknięte biuro; wystarczy kącik do pracy lub stół kuchenny. Dziennej stawki ryczałtowej można użyć tylko raz na dzień kalendarzowy dla wszystkich czynności zawodowych wykonywanych w domu.
Przykład: Kierowca autobusu (Z) pracuje dodatkowo jako freelancer pisarz i zajmuje się wynajmem. Ponieważ Z nie ma innego stałego miejsca pracy do tych czynności, może odliczyć dzienną stawkę ryczałtową w wysokości 6 Euro za każdy dzień, w którym wykonuje te czynności z domu, do maksymalnie 1.260 Euro rocznie. Nawet jeśli Z pracuje jako kierowca autobusu w danym dniu, odliczenie dziennej stawki ryczałtowej na inne czynności nie jest zagrożone. Z może przypisać ryczałt proporcjonalnie do dochodów z działalności freelancerskiej lub dochodów z wynajmu i dzierżawy, lub w pełni do jednej z tych kategorii dochodów.
Ważne: Musisz udowodnić, że nie masz innego stałego miejsca pracy do danej działalności zawodowej lub operacyjnej. Odpowiednie zaświadczenie od pracodawcy może być pomocnym dowodem.
Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
