Reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a deduce pierderile din închiriere și leasing. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce integral cheltuielile ca și cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să declarați doar veniturile din chiria redusă. Modelul de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.

La 1.1.2021 a intrat în vigoare o modificare importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca și cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50% și 66% din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
• Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
• Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar proporțional.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50% din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca și cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Important: Dacă chiria este de cel puțin 50%, dar mai puțin de 66% din chiria medie locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:

Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate.

Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.

Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilită a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.

Notă: În cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, poate fi necesar să se ia în considerare un supliment pentru mobilier pentru a determina chiria medie locală. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare conform hotărârii Curții Federale de Finanțe din 6.2.2018 (IX R 14/17) dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă. În special, nu este permis să se deducă un supliment pentru mobilier din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele furnizate. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui supliment procentual de rentabilitate a chiriei.

 

Pragul de 50% sau 66% se aplică doar pentru închirierea de locuințe, nu și pentru spații utilizate comercial sau profesional.

 

Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că o închiriere la preț redus către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu condițiile de piață. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere juridic și că atât forma, cât și executarea efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între străini. Aceasta presupune că obligațiile principale ale părților contractante au fost clar și fără echivoc convenite și executate conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea contractelor între persoane apropiate sunt stricte" (BFH-Urteil din 16.2.2016, IX R 28/15).

În cazul judecat, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut deoarece fiica nu a plătit efectiv chiria. Părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a avut loc o diminuare a averii la fiica ca locatar și o creștere a averii la părinți ca proprietari. Deoarece nu există o utilizare plătită, contractul de închiriere nu este recunoscut, iar cheltuielile sau pierderile nu au fost recunoscute ca cheltuieli de publicitate.

În loc să oferiți copilului locuința ca întreținere în natură și să compensați chiria cu dreptul de întreținere al copilului, este mai avantajos din punct de vedere fiscal să plătiți copilului întreținere în numerar, din care să își plătească chiria pentru locuință.

Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, trebuie aplicat în principiu un supliment pentru mobilier, deoarece astfel de închirieri sunt de obicei asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea într-o chirie medie locală mai mare. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare doar dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă (BFH-Urteil din 6.2.2018, IX R 14/17).

Notă: Chiria medie locală poate fi obținută în general din tabelul de chirii local. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, închiriat către străini, a cărui chirie diferă de tabelul de chirii local? Se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50% sau 66% sau totuși tabelul de chirii?

În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru compararea cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o cere de la un chiriaș străin care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală de Finanțe. Și iată că: Proprietarul a avut succes.

Conform opiniei judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66% trebuie determinată în principiu pe baza tabelului de chirii. Dacă un tabel de chirii nu poate fi utilizat sau nu este disponibil, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza tarifelor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (BFH-Urteil din 22.2.2021, IX R 7/20).

Notă: Conform opiniei Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și dacă se respectă pragul de 66%, dacă este vorba despre închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Dacă această opinie va fi menținută, trebuie să decidă acum Curtea Federală de Finanțe. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.

La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a locuinței este de cel puțin 66% din chiria medie locală, închirierea locuinței este considerată plătită." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care aceasta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi necesară (de exemplu, BFH-Urteil din 30.9.1997, IX R 80/94 și BFH-Urteil din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH se pronunță pentru o prognoză de excedent total dacă chiria medie - care este de obicei chiria conform tabelului de chirii local - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale se opun existenței unei intenții de a obține profit.

Totuși, hotărârile relevante ale BFH sunt ceva mai vechi și, recent, BFH s-a pronunțat pentru utilizarea de bază a tabelului de chirii, dacă acesta este disponibil (BFH-Urteil din 22.2.2021, IX R 7/20). Rămâne de văzut cum va decide acum BFH.