Ce se include în veniturile din închiriere și leasing?
Ce include veniturile din închiriere și leasing (Anlage V) este reglementat în Legea privind impozitul pe venit. În § 21 EStG sunt menționate următoarele venituri:
- Venituri din închirierea și leasingul de bunuri imobile (terenuri, clădiri, părți de clădiri, nave înregistrate într-un registru de nave)
- Venituri din închirierea și leasingul de drepturi imobiliare (de exemplu, drept de superficie, drept de extracție a mineralelor)
- Venituri din închirierea și leasingul de bunuri mobile, în special active mobile de afaceri (de exemplu, inventar de afaceri pentru întreprinderi comerciale, ferme sau cabinete de profesii liberale)
- Venituri din cedarea temporară a drepturilor, în special a drepturilor de autor literare, artistice și comerciale
- Venituri din vânzarea creanțelor de chirie și leasing
Nu sunt considerate venituri din închiriere veniturile obținute din închirierea unor bunuri mobile individuale. Acest lucru se aplică, de exemplu, în cazul închirierii de mobilier individual, al închirierii de bărci care nu sunt înregistrate într-un registru de nave sau al cedării temporare a vehiculelor private, de exemplu pentru o călătorie de vacanță.
Ce se include în veniturile din închiriere și leasing?
Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Cei care doresc să deducă fiscal o locuință de vacanță trebuie să îndeplinească cerințele stricte ale autorității fiscale. Punctul central este intenția de a obține profit: autoritatea fiscală recunoaște cheltuielile de publicitate doar dacă imobilul este utilizat predominant pentru închiriere. Aici aflați ce trebuie să aveți în vedere pentru a deduce fiscal locuința de vacanță și de ce "hobby-ul" poate fi o problemă.
Cerințe pentru deducerea fiscală
Pentru a deduce cheltuielile pentru o locuință de vacanță ca și cheltuieli de publicitate, trebuie să demonstrați că imobilul este utilizat predominant pentru închiriere. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să excludeți complet utilizarea personală. Un contract cu un agent imobiliar care confirmă închirierea exclusivă pe tot parcursul anului facilitează dovada.
Dacă locuința de vacanță este închiriată doar parțial, cota de închiriere trebuie să fie de cel puțin 75% din perioada de închiriere obișnuită în zonă (decizia BFH, Az: IX R 57/02). Dacă această valoare este sub depășită, autoritatea fiscală solicită o prognoză de venituri pe 30 de ani, care să arate un excedent din închiriere (decizia BFH, Az: IX R 97/00). Această prognoză este necesară și dacă locuința de vacanță este utilizată parțial personal.
Hobby: Ce înseamnă asta?
Dacă nu puteți demonstra intenția de a obține profit autorității fiscale, închirierea va fi clasificată ca hobby. În acest caz, nu se pot deduce cheltuieli de publicitate. Hobby-ul există atunci când scopul principal al utilizării nu este închirierea pentru a obține profit, ci utilizarea privată. Dacă prognoza de venituri este negativă, nu trebuie să declarați veniturile din chirie, dar nici nu puteți deduce costurile fiscal.
Perioade de neocupare și de închiriere
Perioadele de neocupare pot fi, de asemenea, luate în considerare fiscal, cu condiția să fie clar atribuite închirierii. În cazul unei utilizări private parțiale, perioada de neocupare este împărțită proporțional în funcție de cota de închiriere și utilizare proprie.
O decizie utilă a Curții Federale Fiscale (BFH, Az: IX R 33/19) prevede că, la calcularea perioadei de închiriere obișnuite în zonă, pot fi utilizate ca referință doar locuințele de vacanță, ceea ce poate facilita recunoașterea fiscală.
Intenția de a obține profit pentru mai multe locuințe
Dacă dețineți mai multe locuințe de vacanță, trebuie să demonstrați intenția de a obține profit pentru fiecare locuință în parte, conform deciziei BFH (Az: IX R 37/17). Acest lucru este valabil mai ales în cazul unei utilizări alternante, de exemplu între închirierea pe termen lung și închirierea ca locuință de vacanță.
Impozitul pe activitatea comercială și locuințele de vacanță
Dacă închirierea locuinței de vacanță este gestionată ca o afacere hotelieră – de exemplu, prin schimburi frecvente de oaspeți sau oferirea de servicii suplimentare, cum ar fi curățenia sau micul dejun – autoritatea fiscală poate clasifica veniturile ca activitate comercială. Acest lucru ar putea duce la plata impozitului pe activitatea comercială și la impozitarea vânzării imobilului chiar și după perioada de speculație de zece ani (EStH H 15.7 (2) la § 15 EStG).
Cu toate acestea, Curtea Federală Fiscală (BFH, Az: IV R 10/18) a decis că angajarea unui intermediar comercial nu duce automat la o activitate comercială a proprietarului, atâta timp cât nu există un interes economic propriu în închirierea de tip hotelier.
Concluzie
Pentru a deduce fiscal locuința de vacanță, intenția de a obține profit este esențială. Dacă aceasta lipsește sau utilizarea privată predomină, autoritatea fiscală va clasifica închirierea ca hobby. Asigurați-vă că respectați perioadele de închiriere obișnuite în zonă și prezentați o prognoză de venituri pozitivă pentru a beneficia de avantaje fiscale.
Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit. Costurile generate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.
Exemple de venituri din chirii
Veniturile din chirii includ, printre altele:
- Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
- Venituri din chirii pentru garaje sau locuri de parcare
- Costuri suplimentare transferate chiriașului
- Chirii pentru spații publicitare și locuri pentru automate
- Dobânzi la economii de construcție
- Plăți compensatorii de la chiriași în cazul încetării anticipate a contractului de închiriere
- Arende pentru terenuri neconstruite
- Venituri dintr-un drept de superficie
Scutire fiscală pentru venituri mici din chirii
Dacă veniturile anuale din chirii sunt sub 520 Euro, de exemplu prin subînchiriere, puteți omite declararea acestora în declarația fiscală. Aceste venituri, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și pentru subînchirierea temporară a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi deduse cheltuieli de publicitate corespunzătoare.
Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
Was ist die Wirtschafts-Identifikationsnummer (W-IdNr.)?
Die W-IdNr. ist eine eindeutige Kennziffer, die an alle in Deutschland wirtschaftlich tätigen Unternehmen und Selbstständigen vergeben wird. Sie besteht aus „DE“ und neun Ziffern. Im Gegensatz zur Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.) oder der Steuer-Identifikationsnummer (IdNr.), die natürliche Personen betrifft, richtet sich die W-IdNr. an Unternehmen und Selbstständige aller Rechtsformen. Ziel ist die Vereinfachung der Kommunikation zwischen Unternehmen und Behörden.
Einführung der W-IdNr.
Ab dem 1. November 2024 beginnt die schrittweise Vergabe durch das BZSt. Betroffene Unternehmen und Personen erhalten die Nummer automatisch und kostenfrei. Der Prozess soll bis 2026 abgeschlossen sein.
Funktion der W-IdNr. im Vergleich zu bestehenden Nummern
Die Steuernummer bleibt auch nach Einführung der W-IdNr. weiterhin auf den steuerlichen Vordrucken gültig. Auch die Steuer-Identifikationsnummer (IdNr.) für natürliche Personen gemäß § 139a Abgabenordnung (AO) bleibt bestehen. Die W-IdNr. muss im Gegensatz zur USt-IdNr. nicht beantragt werden.
Regelungen zur W-IdNr.
Die genauen Regelungen zur Einführung und Vergabe der W-IdNr. sind in der Wirtschafts-Identifikationsnummer-Verordnung festgelegt. Diese regelt den Zeitpunkt der Einführung, die Vergabepraxis und die Löschung von Nummern. Die W-IdNr. dient als zentrales Identifikationsmerkmal in der Kommunikation mit Finanzämtern und anderen Behörden.
Informationen des BZSt
Das Bundeszentralamt für Steuern bietet auf seiner Website umfassende Informationen und FAQs zur W-IdNr., unter anderem zu den folgenden Fragen:
- Wer erhält eine W-IdNr.?
- Wird bei mehreren Gewerben mehr als eine W-IdNr. erteilt?
- Unterschied zur USt-IdNr.?
- Was tun bei Änderungen der Stammdaten?
Mehr Informationen finden Sie unter www.bzst.de im Bereich Unternehmen > Identifikationsnummern > Wirtschafts-Identifikationsnummer.
Fazit: Die Einführung der W-IdNr. ab November 2024 ist ein Schritt zur Modernisierung des deutschen Steuersystems. Sie soll die Kommunikation zwischen Unternehmen und Behörden vereinfachen. Die Vergabe erfolgt automatisch und kostenlos.
Was ist die Wirtschafts-Identifikationsnummer (W-IdNr.)?
