Cum sunt tratate spațiile comune?
Încăperi comune (de exemplu, hol, baie) într-un apartament subînchiriat, care pot fi utilizate și de oaspeți, nu trebuie incluse în calcul doar pe baza proporției suprafeței locative.
Proporția suprafeței acestor încăperi trebuie, de asemenea, împărțită la numărul de locuitori ai gospodăriei.
Exemplu: Încăperile comune ocupă împreună 30 mp într-un apartament de 100 mp, iar în apartament locuiesc, pe lângă proprietară, fiica ei și subchiristul. În acest caz, pot fi deduse 10% (30 mp / 100 mp / 3 persoane) din cheltuielile pentru încăperile comune.
Cum sunt tratate spațiile comune?
Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
La cheltuielile de închiriere în cazul unei subînchirieri se numără, printre altele:
- Chiria
- Costuri suplimentare, cum ar fi încălzirea, apa, impozitul pe proprietate
- Costuri de renovare și întreținere
Toate cheltuielile trebuie proporțional recalculat la suprafața în metri pătrați a camerelor subînchiriate, dacă nu pot fi atribuite direct subînchirierii.
Exemplu: Dacă apartamentul are 100 mp și camera subînchiriată are 20 mp, atunci 20% din cheltuielile de chirie și costurile suplimentare pot fi, de asemenea, deduse ca cheltuieli de publicitate.
Cheltuielile care pot fi atribuite direct subînchirierii includ, de exemplu, taxe pentru platforme online precum Airbnb, 9flats sau wimdu, costuri de achiziție pentru mobilier sau servicii de meșteșugari, dacă acestea au fost efectuate exclusiv din cauza subînchirierii. Toate cheltuielile ar trebui să poată fi dovedite prin documente. Dacă este angajată o menajeră pentru curățarea camerelor închiriate, plățile trebuie efectuate, de asemenea, fără numerar (prin transfer bancar) pentru a fi recunoscute fiscal.
Atenție: În prezent, autoritatea fiscală din Hamburg subliniază că portalurile de închiriere trebuie să pună la dispoziția administrației fiscale datele proprietarilor.
Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
Trebuie să declar veniturile din închiriere prin AirBnB și altele?
Dacă închiriați camere individuale în locuința dumneavoastră proprie sau închiriată, obțineți în principiu venituri din închiriere și leasing, care trebuie declarate în declarația fiscală.
Veniturile din închirieri prin platforme online sunt impozabile
- dacă veniturile din chirii depășesc pragul de 520 Euro.
- dacă veniturile totale sunt mai mari decât alocația de bază.
- dacă subînchirierea este desfășurată în mod comercial.
Pragul de 520 Euro pe an
Din motive de simplificare, veniturile din chirii de mai puțin de 520 Euro pe perioada de evaluare pot rămâne neimpozitate (R 21.2 alin. 1 EStR). Totuși, suma de 520 Euro nu este o alocație, ci un prag, adică dacă veniturile din chirii depășesc această sumă chiar și cu un euro, trebuie să declarați și să impozitați toate veniturile în declarația fiscală.
Ascunderea veniturilor din subînchiriere sau neprezentarea unei declarații fiscale este considerată evaziune fiscală. Infracțiunile fiscale pot fi sancționate retroactiv până la 10 ani.
Atenție: În prezent, autoritatea fiscală din Hamburg atrage atenția asupra faptului că portalurile de închiriere trebuie să pună la dispoziția administrației fiscale datele proprietarilor.
Alocația fiscală de bază
Dacă venitul total din toate tipurile de venituri este sub alocația de bază, nu trebuie plătite impozite. 2024 alocația de bază este de 11.784 Euro pentru persoane singure și 23.568 Euro pentru persoane căsătorite.
Închiriere comercială
Veniturile din închiriere și leasing sunt supuse impozitului pe activități comerciale dacă, pe lângă simpla închiriere, sunt oferite servicii speciale neobișnuite. Aceste servicii speciale neobișnuite includ, printre altele, personal, un mic dejun sau un serviciu zilnic de curățenie. Curățenia camerei sau furnizarea de lenjerie de pat și prosoape nu sunt considerate servicii speciale. În acest caz, ar trebui să declarați veniturile din activitatea de închiriere în anexa G.
Ascunderea veniturilor din subînchiriere sau neprezentarea unei declarații fiscale este considerată evaziune fiscală. Infracțiunile fiscale pot fi sancționate retroactiv până la 10 ani.
Vânzarea proprietății rezidențiale utilizate personal
Un câștig din vânzare rămâne neimpozitat dacă proprietatea a fost utilizată continuu și exclusiv în scopuri rezidențiale proprii (Alternativa 1) sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori (Alternativa 2). Închirierea exclude utilizarea în scopuri rezidențiale proprii, cu excepția cazului în care este vorba doar de închirieri temporare de camere individuale. Curtea Federală de Finanțe a decis că, în cazul închirierii pe zile, camerele aflate în vânzare sunt impozabile (Hotărârea BFH din 19.7.2022, IX R 20/21).
Exemplu: Un cuplu închiriază camere individuale din casa lor înșiruită utilizată personal pe zile pentru oaspeții de la târguri și vinde proprietatea cu profit. Administrația fiscală calculează veniturile conform § 23 EStG din cauza închirierii unor camere, ceea ce a fost confirmat de Curtea Federală de Finanțe. Se ia în considerare raportul suprafețelor locative pentru a calcula câștigul din vânzare impozabil proporțional.
Excepție: În cazul închirierii temporare a întregii locuințe, câștigul din vânzare este integral impozabil, cu excepția cazului în care este îndeplinită Alternativa 2.
Trebuie să declar veniturile din închiriere prin AirBnB și altele?
