De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?
De la ce sumă sunt impozitate tranzacțiile private de vânzare?
Tranzacțiile private de vânzare sunt impozabile dacă profitul obținut depășește 1.000 Euro. Pentru profituri de până la 1.000 Euro se aplică un prag de scutire, ceea ce înseamnă că nu trebuie să le declarați. Dacă profiturile depășesc 1.000 Euro, întregul profit devine impozabil – nu doar suma care depășește pragul de scutire.
Impozitarea profitului din vânzare
Profitul din vânzare se adaugă la venitul impozabil și se impozitează la cota personală de impozitare. Spre deosebire de veniturile din capital, aici nu se aplică impozitul reținut la sursă, ci impozitul pe venit obișnuit.
Compensarea pierderilor
Pierderile din tranzacțiile private de vânzare pot fi compensate doar cu profiturile din tranzacții de vânzare similare. Nu este posibilă compensarea cu alte tipuri de venituri.
Pragul de scutire pentru soți
În cazul soților cu evaluare comună, fiecare partener are dreptul la un prag de scutire de 1.000 Euro. Totuși, un prag de scutire neutilizat nu poate fi transferat partenerului.
De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?
Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție privată de vânzare?
Vânzarea unei proprietăți poate fi considerată o tranzacție privată de vânzare dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție. În acest caz, trebuie să declarați profitul din vânzare la rata personală de impozitare. Totuși, acest lucru nu se aplică dacă proprietatea a fost utilizată în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, vânzarea este scutită de impozit.
Excepții de la obligația fiscală în cazul utilizării proprii
Legea privind impozitul pe venit (§ 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 EStG) prevede două excepții pentru proprietățile utilizate în scopuri proprii:
1. Alternativa 1
Proprietatea a fost utilizată continu între achiziție și vânzare în scopuri proprii de locuit. În acest caz, profitul din vânzare este scutit de impozit.
2. Alternativa 2
Proprietatea a fost utilizată în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. Nu este necesar ca utilizarea să acopere trei ani calendaristici compleți. Este suficient ca utilizarea proprie să fi fost continuă în al doilea an înainte de vânzare, în timp ce în primul și ultimul an este suficientă o utilizare proprie pe termen scurt.
Exemplu pentru a doua alternativă
Curtea Federală de Finanțe a decis că pentru a doua alternativă este suficientă o utilizare continuă pe parcursul a trei ani calendaristici, chiar dacă utilizarea proprie a fost pe termen scurt în doi dintre acești ani (decizia BFH din 3.9.2019, IX R 10/19). Prin urmare, o perioadă continuă de un an și două zile poate fi suficientă, cu condiția ca anul intermediar să fi fost utilizat complet în scopuri de locuit.
Particularități în cazul vânzărilor în cadrul familiei sau în caz de divorț
- Vânzarea cotelor de coproprietate după divorț: Dacă o cotă de coproprietate este vândută fostului soț după divorț, această vânzare poate fi impozabilă dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție și vânzătorul nu mai utilizează proprietatea în scopuri proprii de locuit (decizia BFH din 14.2.2023, IX R 11/21).
- Utilizare de către fostul partener sau copii: Dacă un soț se mută după separare și locuința este utilizată gratuit de fostul partener sau de un copil, acest lucru nu este considerat utilizare proprie de către soțul care a plecat. Vânzarea poate fi, prin urmare, impozabilă (decizia FG Münster din 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Profit din biroul de acasă și locuință
Partea de profit aferentă biroului de acasă rămâne, de asemenea, scutită de impozit dacă se aplică una dintre excepțiile menționate mai sus pentru întreaga locuință. Această regulă se aplică chiar dacă au fost deduse anterior cheltuieli de publicitate pentru biroul de acasă (decizia BFH din 1.3.2021, IX R 27/19).
Concluzie
Vânzarea unei proprietăți este de obicei impozabilă dacă are loc în termen de zece ani de la achiziție. Totuși, există o excepție importantă dacă proprietatea a fost utilizată continu sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, profitul din vânzare este scutit de impozit. De asemenea, în situații speciale, cum ar fi vânzarea după un divorț sau utilizarea unui birou de acasă, există particularități fiscale de luat în considerare.
Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție privată de vânzare?
Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?
Un câștig sau o pierdere dintr-o tranzacție de vânzare este, conform § 23 din Legea impozitului pe venit, diferența dintre prețul de vânzare pe de o parte și costurile de achiziție sau producție și cheltuielile aferente pe de altă parte.
Costurile de achiziție includ prețul de cumpărare pur și costurile suplimentare de achiziție. Costurile de achiziție sau producție sunt reduse cu amortizările (AfA), amortizările crescute și amortizările speciale, în măsura în care au fost deduse la calculul veniturilor. În cele din urmă, amortizarea dedusă este anulată.
Costurile suplimentare includ, de exemplu, costuri de consultanță, taxe de cumpărare, taxe telefonice sau costuri de transport, dar toate trebuie să fi fost generate în legătură cu achiziția. Cheltuielile aferente trebuie repartizate proporțional dacă au fost, de asemenea, legate de alte venituri.
Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?
Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?
Dacă vindeți reședința de vacanță sau apartamentul de vacanță, în anumite cazuri trebuie să plătiți impozit pe câștigul din vânzare. În principiu, vânzarea unei proprietăți este scutită de impozit după 10 ani. Cu toate acestea, dacă perioada dintre achiziție și vânzare nu depășește 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare. Există o excepție dacă proprietatea a fost utilizată exclusiv în scopuri proprii de locuit în perioada dintre achiziție sau finalizare și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori (§ 23 alin. 1 nr. 1 fraza 3 EStG).
Conform opiniei administrației fiscale, și în cazul vânzării unui apartament de vacanță sau a unei case de weekend în termenul de 10 ani, câștigul este scutit de impozit dacă ați utilizat locuința exclusiv în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și momentul vânzării sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.
Este chiar neimportant dacă locuința este goală în afara perioadelor de utilizare proprie. Ea este considerată "utilizată în scopuri proprii de locuit" chiar dacă este locuită doar temporar, dar vă este disponibilă ca locuință în restul timpului (scrisoarea BMF din 5.10.2000, BStBl. 2000 I p. 1383, pct. 22).
Curtea Fiscală din Köln a decis împotriva fiscului că în cazul unui apartament de vacanță, "utilizarea proprie" nu este considerată dacă acesta este utilizat în principal doar pentru sejururi de vacanță. Dacă un astfel de apartament de vacanță este vândut înainte de 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare, iar câștigul din vânzare este impozabil ca "alte venituri" conform § 22 nr. 2 EStG (FG Köln din 18.10.2016, 8 K 3825/11, recurs IX R 37/16).
Cu toate acestea, Curtea Federală de Finanțe a anulat decizia și a hotărât astfel: O clădire este considerată utilizată în scopuri proprii de locuit chiar dacă contribuabilul o locuiește doar temporar, cu condiția ca aceasta să îi fie disponibilă ca locuință în restul timpului. Prin urmare, sub § 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 fraza 3 EStG pot intra și locuințele secundare, apartamentele de vacanță care nu sunt destinate închirierii și locuințele utilizate în cadrul unei duble gospodării (BFH din 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II p. 1192).
Recent, Curtea Fiscală din Münster a decis că, chiar dacă câștigul din vânzarea unui apartament de vacanță este impozabil, inventarul vândut împreună nu este inclus. Acesta nu este inclus în câștigul speculativ (decizia din 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?