Software Hosted in Germany Hosted in Germany
Sigur. Rapid. De încredere.  
Transmiterea digitală a datelor - conform art. 87c Codul fiscal
Transmiterea digitală a datelor

 

Întreaga lume a cunoștințelor fiscale

Lohnsteuer kompakt FAQs

 


Puterea AI pentru impozitul dvs:

Cu IntelliScan KI beta
pentru o rambursare fără probleme!

Gata cu stresul fiscal!
Aflați cum să vă completați declarația fiscală mai rapid și mai eficient cu IntelliScan. Pur și simplu încărcați documentele - AI-ul nostru recunoaște și procesează toate informațiile importante pentru dvs.

Bezeichnung (z.B. Lage des Grundstücks)



De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?

De la ce sumă sunt impozitate tranzacțiile private de vânzare?

Tranzacțiile private de vânzare sunt impozabile dacă profitul obținut depășește 1.000 Euro. Pentru profituri de până la 1.000 Euro se aplică un prag de scutire, ceea ce înseamnă că nu trebuie să le declarați. Dacă profiturile depășesc 1.000 Euro, întregul profit devine impozabil – nu doar suma care depășește pragul de scutire.

Impozitarea profitului din vânzare

Profitul din vânzare se adaugă la venitul impozabil și se impozitează la cota personală de impozitare. Spre deosebire de veniturile din capital, aici nu se aplică impozitul reținut la sursă, ci impozitul pe venit obișnuit.

Compensarea pierderilor

Pierderile din tranzacțiile private de vânzare pot fi compensate doar cu profiturile din tranzacții de vânzare similare. Nu este posibilă compensarea cu alte tipuri de venituri.

Pragul de scutire pentru soți

În cazul soților cu evaluare comună, fiecare partener are dreptul la un prag de scutire de 1.000 Euro. Totuși, un prag de scutire neutilizat nu poate fi transferat partenerului.

De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?



Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție privată de vânzare?

Vânzarea unei proprietăți poate fi considerată o tranzacție privată de vânzare dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție. În acest caz, trebuie să declarați profitul din vânzare la rata personală de impozitare. Totuși, acest lucru nu se aplică dacă proprietatea a fost utilizată în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, vânzarea este scutită de impozit.

Excepții de la obligația fiscală în cazul utilizării proprii

Legea privind impozitul pe venit (§ 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 EStG) prevede două excepții pentru proprietățile utilizate în scopuri proprii:

1. Alternativa 1

Proprietatea a fost utilizată continu între achiziție și vânzare în scopuri proprii de locuit. În acest caz, profitul din vânzare este scutit de impozit.

2. Alternativa 2

Proprietatea a fost utilizată în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. Nu este necesar ca utilizarea să acopere trei ani calendaristici compleți. Este suficient ca utilizarea proprie să fi fost continuă în al doilea an înainte de vânzare, în timp ce în primul și ultimul an este suficientă o utilizare proprie pe termen scurt.

Exemplu pentru a doua alternativă

Curtea Federală de Finanțe a decis că pentru a doua alternativă este suficientă o utilizare continuă pe parcursul a trei ani calendaristici, chiar dacă utilizarea proprie a fost pe termen scurt în doi dintre acești ani (decizia BFH din 3.9.2019, IX R 10/19). Prin urmare, o perioadă continuă de un an și două zile poate fi suficientă, cu condiția ca anul intermediar să fi fost utilizat complet în scopuri de locuit.

Particularități în cazul vânzărilor în cadrul familiei sau în caz de divorț
  • Vânzarea cotelor de coproprietate după divorț: Dacă o cotă de coproprietate este vândută fostului soț după divorț, această vânzare poate fi impozabilă dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție și vânzătorul nu mai utilizează proprietatea în scopuri proprii de locuit (decizia BFH din 14.2.2023, IX R 11/21).
  • Utilizare de către fostul partener sau copii: Dacă un soț se mută după separare și locuința este utilizată gratuit de fostul partener sau de un copil, acest lucru nu este considerat utilizare proprie de către soțul care a plecat. Vânzarea poate fi, prin urmare, impozabilă (decizia FG Münster din 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Profit din biroul de acasă și locuință

Partea de profit aferentă biroului de acasă rămâne, de asemenea, scutită de impozit dacă se aplică una dintre excepțiile menționate mai sus pentru întreaga locuință. Această regulă se aplică chiar dacă au fost deduse anterior cheltuieli de publicitate pentru biroul de acasă (decizia BFH din 1.3.2021, IX R 27/19).

Concluzie

Vânzarea unei proprietăți este de obicei impozabilă dacă are loc în termen de zece ani de la achiziție. Totuși, există o excepție importantă dacă proprietatea a fost utilizată continu sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, profitul din vânzare este scutit de impozit. De asemenea, în situații speciale, cum ar fi vânzarea după un divorț sau utilizarea unui birou de acasă, există particularități fiscale de luat în considerare.

Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție privată de vânzare?



Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?

Un câștig sau o pierdere dintr-o tranzacție de vânzare este, conform § 23 din Legea impozitului pe venit, diferența dintre prețul de vânzare pe de o parte și costurile de achiziție sau producție și cheltuielile aferente pe de altă parte.

Costurile de achiziție includ prețul de cumpărare pur și costurile suplimentare de achiziție. Costurile de achiziție sau producție sunt reduse cu amortizările (AfA), amortizările crescute și amortizările speciale, în măsura în care au fost deduse la calculul veniturilor. În cele din urmă, amortizarea dedusă este anulată.

Costurile suplimentare includ, de exemplu, costuri de consultanță, taxe de cumpărare, taxe telefonice sau costuri de transport, dar toate trebuie să fi fost generate în legătură cu achiziția. Cheltuielile aferente trebuie repartizate proporțional dacă au fost, de asemenea, legate de alte venituri.

Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?



Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?

Dacă vindeți reședința de vacanță sau apartamentul de vacanță, în anumite cazuri trebuie să plătiți impozit pe câștigul din vânzare. În principiu, vânzarea unei proprietăți este scutită de impozit după 10 ani. Cu toate acestea, dacă perioada dintre achiziție și vânzare nu depășește 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare. Există o excepție dacă proprietatea a fost utilizată exclusiv în scopuri proprii de locuit în perioada dintre achiziție sau finalizare și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori (§ 23 alin. 1 nr. 1 fraza 3 EStG).

Conform opiniei administrației fiscale, și în cazul vânzării unui apartament de vacanță sau a unei case de weekend în termenul de 10 ani, câștigul este scutit de impozit dacă ați utilizat locuința exclusiv în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și momentul vânzării sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.

Este chiar neimportant dacă locuința este goală în afara perioadelor de utilizare proprie. Ea este considerată "utilizată în scopuri proprii de locuit" chiar dacă este locuită doar temporar, dar vă este disponibilă ca locuință în restul timpului (scrisoarea BMF din 5.10.2000, BStBl. 2000 I p. 1383, pct. 22).

Curtea Fiscală din Köln a decis împotriva fiscului că în cazul unui apartament de vacanță, "utilizarea proprie" nu este considerată dacă acesta este utilizat în principal doar pentru sejururi de vacanță. Dacă un astfel de apartament de vacanță este vândut înainte de 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare, iar câștigul din vânzare este impozabil ca "alte venituri" conform § 22 nr. 2 EStG (FG Köln din 18.10.2016, 8 K 3825/11, recurs IX R 37/16).

Cu toate acestea, Curtea Federală de Finanțe a anulat decizia și a hotărât astfel: O clădire este considerată utilizată în scopuri proprii de locuit chiar dacă contribuabilul o locuiește doar temporar, cu condiția ca aceasta să îi fie disponibilă ca locuință în restul timpului. Prin urmare, sub § 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 fraza 3 EStG pot intra și locuințele secundare, apartamentele de vacanță care nu sunt destinate închirierii și locuințele utilizate în cadrul unei duble gospodării (BFH din 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II p. 1192).

Recent, Curtea Fiscală din Münster a decis că, chiar dacă câștigul din vânzarea unui apartament de vacanță este impozabil, inventarul vândut împreună nu este inclus. Acesta nu este inclus în câștigul speculativ (decizia din 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?


Ajutoare pentru câmp

Alocarea

Vă rugăm să selectați aici cui îi aparține terenul sau dreptul funciar similar.

Dacă este o proprietate comună a ambilor soți, puteți indica raportul în care proprietatea este împărțită între parteneri. De regulă, fiecare parte este de 50%.

Vânzare

Vă rugăm să indicați aici dacă ați vândut un teren neconstruit, un teren construit sau drepturi funciare echivalente (de ex. drepturi de superficie).

Momentul achiziției

Vă rugăm să introduceți aici data la care ați cumpărat proprietatea sau la care a fost finalizată casa sau locuința

Data contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notar este decisivă atât pentru cumpărarea, cât și pentru vânzarea imobilului.

Câștigurile din vânzări de case, apartamente, terenuri sau drepturi echivalente terenurilor sunt fără impozit dacă au trecut mai mult de 10 ani între cumpărarea și vânzarea proprietății.

Momentul vânzării

Vă rugăm să indicați aici data la care ați vândut proprietatea.

Atât pentru cumpărarea, cât și pentru vânzarea imobilului, data contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notar este decisivă.

Câștigurile din vânzări de case, apartamente, terenuri sau drepturi echivalente terenurilor sunt fără impozit dacă au trecut mai mult de 10 ani între cumpărarea și vânzarea proprietății.

Partea impozabilă

Aceasta este partea impozabilă din suprafața terenului.

Cum a fost utilizată proprietatea de la 2022 până la 2024?

Vă rugăm să selectați modul în care a fost utilizată proprietatea din 2022 până în 2024.

Utilizarea în scopuri rezidențiale proprii: În acest caz, profitul realizat în urma unei vânzări nu este, în general, impozabil. În acest caz, înregistrările pe care le-ați făcut până acum nu vor fi incluse în declarația dvs. de impozit.

Utilizare în alte scopuri decât cele rezidențiale proprii: În acest caz, câștigul de capital este impozabil în totalitate.

Utilizarea parțială în scopuri rezidențiale proprii: Dacă ați utilizat parțial proprietatea în scopuri personale, partea din câștigul de capital care poate fi atribuită părții ocupate de proprietar rămâne neimpozabilă. Venitul se împarte proporțional cu utilizarea suprafeței (în metri pătrați). Factorul decisiv în acest caz este utilizarea în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.

Perioada de utilizare

Indicați aici perioada în care ați folosit proprietatea în scop rezidențial propriu.

Perioada de utilizare

Indicați aici perioada în care ați folosit proprietatea în alte scopuri.

Dimensiunea proprietății

Indicați aici dimensiunea în metri pătrați care este folosită în scop rezidențial propriu.

Dimensiunea proprietății

Indicați aici dimensiunea în metri pătrați care este utilizată în alte scopuri.

Prețul de vânzare

Indicați aici prețul de vânzare pe care l-ați obținut atunci când ați vândut terenul sau dreptul funciar echivalent.

... din care impozabil

Aceasta este partea impozabilă din prețul de vânzare.

Costuri de achiziție și de construcție

Indicați aici costurile de achiziție sau de construcție pe care le-ați plătit atunci când ați achiziționat terenul sau dreptul funciar echivalent.

Costurile de construcție includ, printre altele, cheltuielile pentru antreprenorii de construcții și arhitecți.

Costurile de achiziție includ de obicei toate cheltuielile asociate cu achiziționarea unui teren sau a unei clădiri. Acestea includ, printre altele, prețul de achiziție al terenului și al clădirii, taxele legale și notariale și impozitul pe transferul de proprietăți imobiliare.

... din care impozabil

Aceasta este partea impozabilă a costurilor de achiziție și de construcție

Amortizări

Indicați aici suma totală a amortizării normale, a amortizării majorate și a amortizării speciale acumulate în ultimii ani până la data vânzării.

  • amortizarea majorată include, printre altele, amortizarea locuințelor cu angajament social, amortizarea clădirilor din zonele de reamenajare și a clădirilor clasate ca monument, precum și amortizarea conform Legii privind clădirile protejate.
  • Amortizările speciale includ toate amortizările prevăzute de Legea privind zonele de dezvoltare..

În conformitate cu legislația germană actuală, o regulă specială are un efect foarte dezavantajos în determinarea câștigului din înstrăinare Amortizarea, amortizarea majorată și amortizarea specială trebuie să fie adăugate din nou. Rezultatul final este că costurile de achiziție sau de construcție sunt reduse cu sumele de amortizare utilizate. Acest lucru duce la faptul că, chiar dacă locuința este vândută la prețul de cost sau sub prețul de achiziție, creșterile mari de valoare trebuie impozitate.

Profit / Pierdere

Profitul sau pierderea pe care ați suportat-o din tranzacția de vânzare privată.

Costuri de înstrăinare

Includeți aici costurile de înstrăinare pe care le-ați suportat în legătură cu vânzarea terenului sau a dreptului echivalent terenului.


Focus Money

"Das übersichtliche Design passt die Darstellung optimal an PCs, Macs, Tablets und Mobilgeräte an. [...] Es gibt umfassende Steuertipps und Hilfen sowie hohe Datensicherheit."

FOCUS Money 02/2023

ComputerBild

"Die beste Alternative für Smartphone, Tablet und Browser ist Lohnsteuer kompakt."

ComputerBild 03/2022

BÖRSE Online

"Die Dateneingabe im Interview-Stil und weitere Features [...] wurden vom Pionier der Online-Steuererklärungen optimiert."

BÖRSE Online 02/2022

Focus Money
€uro am Sonntag
€uro
c't Magazin
Chip
Die Welt am Sonntag
Stern
Handelsblatt
netzwelt
WirtschaftsWoche
MacWelt