(2015) Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?

Nach dem Erwerb einer Immobilie, werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Solche Aufwendungen sind eigentlich Erhaltungsaufwand und somit sofort als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird. Doch aufgepasst: Falls die Kosten in den ersten drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, d.h. für Schönheitsreparaturen, nicht erfasst. Ferner gehören Aufwendungen, mit denen das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden soll, zu den Anschaffungskosten, und dürften deswegen ebenfalls nicht in die 15 %-Grenze einbezogen werden. Des Weiteren werden Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, zu den Herstellungskosten gerechnet und müssten deshalb gleichfalls bei der 15 %-Grenze außer Betracht bleiben.

Das Finanzgericht München hat entschieden, dass sowohl Erhaltungsarbeiten als auch Baumaßnahmen, die das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen oder zu einer wesentlichen Verbesserung führen, in die 15 %-Grenze einbezogen werden, wenn sie im Zusammenhang mit umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren anfallen. In diesem Fall werden sämtliche Kosten zusammengefasst. Es handelt sich um eine einheitliche Baumaßnahme, für die eine Aufsplittung von einzelnen Arbeiten vermieden werden soll. Sofern dann die 15 %-Grenze überschritten ist, handelt es sich insgesamt um anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der sich - zusammen mit den Gebäudeanschaffungskosten - nur im Wege der Abschreibung steuermindernd auswirkt (FG München vom 3.2.2015, 11 K 1886/12).

TIPP:  Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 %-Grenze bleiben (15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes). Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.