(2025) Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?

Was sind Renovierungskosten nach dem Immobilienkauf?

Nach dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung werden häufig umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen durchgeführt. Diese Kosten sind in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich absetzbar – vorausgesetzt, die Immobilie wird vermietet.

Die 15 %-Grenze – das müssen Sie wissen

Achtung: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten, gelten sie steuerlich nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen werden sie zu den Anschaffungskosten gerechnet und dürfen nur über die Abschreibung (AfA) mit 2 % pro Jahr geltend gemacht werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Was zählt zur 15 %-Grenze – und was nicht?

Nicht in die 15 %-Grenze einbezogen werden:

• Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten (sofern sie isoliert durchgeführt werden)
• Kosten, die das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen (gehören direkt zu den Anschaffungskosten)
• Herstellungskosten, also z. B. Anbauten oder grundlegende Verbesserungen am Gebäude

Ausnahme: Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anderen Maßnahmen

Laut Bundesfinanzhof (BFH) sind Schönheitsreparaturen doch einzubeziehen, wenn sie zeitlich, räumlich und sachlich mit anderen Sanierungsmaßnahmen verbunden sind. Wird dadurch die 15 %-Grenze überschritten, zählen auch diese Reparaturen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten – und dürfen nur abgeschrieben werden (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).

Praktischer Tipp

Um steuerliche Nachteile zu vermeiden:

• Achten Sie darauf, dass die Gesamtkosten in den ersten 3 Jahren unter der 15 %-Grenze bleiben.
• Alternativ: Beginnen Sie mit der größeren Sanierung erst ab dem 4. Jahr nach dem Kauf.

Vertrauensschutz für Altfälle

Für Immobilienkäufe vor dem 1.1.2017 gewährt die Finanzverwaltung auf Antrag Vertrauensschutz. Dann können Schönheitsreparaturen weiterhin aus der 15 %-Grenze ausgenommen werden (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).

Beispiel zur Veranschaulichung

Anschaffungskosten Gebäude (2018): 100.000 Euro

• Schönheitsreparaturen 2018: 5.000 Euro (voll abziehbar)
• Sanierungskosten 2019: 5.000 Euro
• Sanierungskosten 2020: 5.100 Euro

Gesamtkosten innerhalb von 3 Jahren: 15.100 Euro → 15 %-Grenze überschritten

Folge: Alle Kosten gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und dürfen nicht sofort abgezogen, sondern nur über 50 Jahre abgeschrieben werden. Ausnahme: Bei Käufen vor 2017 kann ein Antrag auf Vertrauensschutz gestellt werden.

Schaden nach Erwerb: Sofort abziehbar

Wurde ein Schaden erst nach dem Kauf und durch einen Dritten verursacht, zählen die Reparaturkosten nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, sondern sind sofort abziehbar (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).

Sonderfall: Mieter verstirbt kurz nach Erwerb

Wenn kurz nach dem Kauf ein Mieter verstirbt und eine umfassende Renovierung nötig wird, sind die Aufwendungen nicht sofort abziehbar, wenn die 15 %-Grenze überschritten wird (FG Niedersachsen, Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).

Aufwendungen vor dem Kauf zählen nicht mit

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Kosten, die vor dem rechtlichen Eigentumsübergang entstehen, zählen nicht zur 15 %-Grenze (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).

Wichtig: Netto- statt Bruttowerte zählen

Zur Prüfung der 15 %-Grenze müssen Nettoaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) angesetzt werden. Finanzämter berechnen oft fälschlich mit Bruttobeträgen – das kann die Grenze zu Unrecht überschreiten.