(2022) Jak ocenić koszty remontu po zakupie domu?

Po zakupie nieruchomości często przeprowadza się rozległe prace remontowe i modernizacyjne. Takie wydatki są właściwie kosztami utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli budynek jest wynajmowany. Uwaga: Jeśli koszty w pierwszych trzech latach przekraczają 15% kosztów nabycia budynku, są one dodawane do kosztów nabycia i mogą być amortyzowane tylko jednolicie (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG).

Przy obliczaniu granicy 15% nie uwzględnia się wydatków na prace konserwacyjne, tj. na drobne naprawy. Ponadto wydatki, które mają na celu doprowadzenie budynku do stanu gotowości operacyjnej, są zaliczane do kosztów nabycia i dlatego również nie mogą być uwzględniane w granicy 15%. Ponadto wydatki, które prowadzą do znacznej poprawy nieruchomości, są zaliczane do kosztów wytworzenia i dlatego również nie powinny być uwzględniane w granicy 15%.

Uwaga: Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że drobne naprawy, które są ściśle związane przestrzennie, czasowo i rzeczowo z innymi pracami modernizacyjnymi w ciągu pierwszych trzech lat od nabycia budynku, są uwzględniane w granicy 15% i - w przypadku przekroczenia tej granicy - należą do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Oznacza to, że koszty nie mogą być odliczone w pełnej wysokości, lecz tylko poprzez amortyzację w wysokości 2% rocznie jako koszty uzyskania przychodu (wyrok BFH z 14.6.2016, IX R 22/15).

Prace konserwacyjne i drobne naprawy są właściwie kosztem utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu i nie są uwzględniane w granicy 15%. Dotyczy to jednak tylko wtedy, gdy są one przeprowadzane oddzielnie i niezależnie od innych prac modernizacyjnych.

 

 

W tym przypadku granica 15% zostałaby przekroczona o 100 euro. Spowodowałoby to zmianę decyzji z 2015 i 2016 roku, a koszty byłyby uwzględniane tylko w drodze amortyzacji. W 2015 roku wynajmujący mógł jeszcze w dobrej wierze założyć, że wydatki na drobne naprawy były w pełni odliczalne. Na wniosek koszty drobnych napraw mogą jednak nadal być odliczane natychmiast i wyłączone z badania granicy 15%. Wtedy również pozostałe 10.100 euro byłoby odliczane natychmiast.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że koszty napraw - mimo przekroczenia granicy 15% - nie stanowią kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Takie koszty są raczej kosztem utrzymania i mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Koszty napraw w celu usunięcia szkody, która nie istniała w momencie nabycia, ale została spowodowana później przez zawinione działanie osoby trzeciej, nie są zaliczane do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem (wyrok BFH z 9.5.2017, IX R 6/16).

Przypadek: Powódka nabyła 1.4.2007 mieszkanie własnościowe, które znajdowało się w stanie wolnym od wad. Jednocześnie przejęła istniejący stosunek najmu. We wrześniu 2008 roku wypowiedziała umowę najmu. Najemca pozostawił mieszkanie w uszkodzonym stanie (wybite szyby, pleśń, zniszczone płytki podłogowe, szkody wodne). Na usunięcie tych szkód w 2008 roku potrzebne było około 20.000 euro. Powódka zgłosiła je jako koszty uzyskania przychodu podlegające natychmiastowemu odliczeniu, urząd skarbowy chciał je traktować jako koszty wytworzenia związane z nabyciem. Sędziowie przyznali rację powódce.

Obecnie Sąd Finansowy Dolnej Saksonii orzekł, że koszty utrzymania nie są natychmiast odliczalne, nawet jeśli po nabyciu nieruchomości najemca nagle umrze i mieszkanie musi zostać gruntownie wyremontowane w celu ponownego wynajmu (wyrok z 26.9.2017, 12 K 113/16).

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wydatki poniesione przed nabyciem nie są uwzględniane przy badaniu granicy 15% (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG) (postanowienie BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).

• Przypadek: Małżonkowie nabyli dom wielorodzinny. Uzgodniona cena zakupu miała być płatna najpóźniej do 1.1.2012. Przekazanie posiadania miało nastąpić natychmiast po pełnej zapłacie ceny zakupu. Ponieważ kupujący z jednej strony musieli przeprowadzić rozległe prace budowlane, ale z drugiej strony chcieli jak najszybciej wynająć mieszkania w budynku, uzgodnili z poprzednimi właścicielami, że niezbędne prace remontowe mogą zostać rozpoczęte już przed zapłatą ceny zakupu, od października 2011.
• Poniesiono koszty prac budowlanych już w 2011 roku w wysokości prawie 68.000 euro. Granica 15% została przekroczona już samymi tymi wydatkami. Urząd skarbowy poinformował podatników, że wydatki na remont i modernizację budynku są zaliczane do kosztów nabycia. Skutek: brak natychmiastowego odliczenia kosztów w 2011 roku; zamiast tego jedynie zwiększenie podstawy do amortyzacji (AfA). Kupujący domy argumentowali, że trzyletni okres rozpoczyna się dopiero z chwilą nabycia, czyli z przejściem własności ekonomicznej. Jest to moment, w którym zgodnie z umową notarialną przechodzą posiadanie, ryzyko, korzyści i obciążenia - tutaj z zapłatą ceny zakupu dopiero w 2012 roku.
• Do zakresu stosowania zasady 15% należy zatem włączyć tylko te wydatki, które przypadają po tym terminie. Kwota około 68.000 euro została jednak poniesiona przed nabyciem. Te wydatki stanowiły przedwstępne koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Należy dodać, że w tym przypadku istniała już notarialna umowa kupna, a kupujący mogli sami doprowadzić do przejścia posiadania, ryzyka, korzyści i obciążeń poprzez zapłatę ceny zakupu, co też się stało. Inwestycje zostały dokonane w porozumieniu z poprzednimi właścicielami i wyłącznie w związku z nabyciem własności w połączeniu z istniejącym zamiarem wynajmu.
• Sąd Finansowy podzielił stanowisko podatników i uwzględnił ich skargę (Sąd Finansowy Nadrenii-Palatynatu, wyrok z 13.11.2019, 2 K 2304/17). A BFH zaskakująco szybko odrzucił skargę urzędu skarbowego (postanowienie BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).