Jeśli uzgodniony czynsz jest niższy niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, przeniesienie użytkowania musi zostać podzielone na część płatną i bezpłatną. Wydatki podlegają odliczeniu tylko jako wydatki związane z dochodem zgodnie z częścią płatną..
W ostatnim czasie Federalny Sąd Skarbowy orzekł, że zniżkowy czynsz na rzecz dziecka pozostającego na utrzymaniu może być również uznany do celów podatkowych, jeśli spełnia on tzw. warunki rynkowe. Oznacza to, że umowa najmu została skutecznie uzgodniona na mocy prawa cywilnego, a zarówno jej struktura, jak i faktyczna realizacja tego, co zostało uzgodnione, odpowiadają temu, co jest zwyczajowo przyjęte między obcymi osobami. Zakłada to, że główne obowiązki stron umowy zostały również wyraźnie i jednoznacznie uzgodnione przy wynajmie krewnym i są wykonywane zgodnie z tym, co zostało uzgodnione. "Należy stosować rygorystyczne wymogi w celu udowodnienia powagi ustaleń umownych między podmiotami powiązanymi" (wyrok BFH z dnia 16 lutego 2016 r., IX R 28/15).
W przedmiotowej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Zamiast tego rodzice potrącali czynsz z roszczeniami alimentacyjnymi córki i wypłacali jej tylko różnicę w gotówce. Jest to przyznanie naturalnych alimentów w postaci mieszkania. Nie nastąpiło zmniejszenie majątku córki jako najemcy ani zwiększenie majątku rodziców jako wynajmujących. W związku z tym, że nie nastąpiło przeciążenie odpłatnym użytkowaniem, a najem nie powinien zostać uznany, wydatki lub strata nie zostały uznane za wydatki związane z dochodem.
Alimenty w naturze
Zamiast przekazywać dziecku mieszkanie jako naturalne świadczenie alimentacyjne i kompensować czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, dla celów podatkowych korzystniejsze jest wypłacanie dziecku gotówki alimentacyjnej, z której może ono następnie opłacać czynsz za mieszkanie.
Uwaga
Standardowy czynsz lokalny można zasadniczo pobrać z lokalnego indeksu czynszów. Co się jednak stanie, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobie trzeciej, a czynsz różni się od lokalnego indeksu czynszów? Czy limit 50 lub 66 procent powinien wówczas opierać się na tym porównywalnym czynszu, czy nadal na indeksie czynszu?
W październiku 2019 r. Sąd Podatkowy w Turyngii orzekł, że porównanie z lokalnym czynszem rynkowym powinno opierać się na czynszu, którego właściciel żąda od wynajmującego będącego osobą trzecią, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z dnia 22 października 2019 r., 3 K 316/19). Apelacja od wyroku została złożona do Federalnego Sądu Skarbowego. I oto właściciel odniósł sukces.W opinii najwyższych sędziów finansowych obowiązuje następująca zasada: Lokalny czynsz rynkowy w celu sprawdzenia limitu 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wskaźnika czynszu. Jeżeli wskaźnik czynszu nie może być wykorzystany jako podstawa lub nie jest dostępny, zwyczajowy czynsz na rynku lokalnym można ustalić na podstawie opinii biegłego, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie czynszów za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z dnia 22 lutego 2021 r., IX R 7/20).
W opinii sądu podatkowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021 r., 5 K 1938/19), prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo odpowiednia pomimo przestrzegania limitu 66 procent, jeśli dotyczy wynajmu starannie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w tym konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni mieszkalnej znacznie przekraczającej 250 metrów kwadratowych. Federalny Sąd Skarbowy musi jednak teraz zdecydować, czy pogląd ten może zostać podtrzymany. Odwołanie toczy się pod sygnaturą IX R 17/21.
Na pierwszy rzut oka pogląd Badenii-Wirtembergii może wydawać się trudny do utrzymania, ponieważ przepisy podatkowe są w rzeczywistości jasne i kiedyś były. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeżeli wynagrodzenie za długoterminowy wynajem mieszkania wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny". Istnieje jednak z pewnością orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym był on podobnego zdania jak sąd podatkowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej zasygnalizował, że prognoza całkowitej nadwyżki może być odpowiednia w wyjątkowych przypadkach (np. orzeczenie BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i orzeczenie BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - który zwykle oznacza czynsz według lokalnego wskaźnika czynszu - nie odzwierciedla "prawidłowej" wartości czynszu lub jeśli, wyjątkowo, szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru realizacji nadwyżki.
Odpowiednie orzeczenia BFH są jednak nieco przestarzałe, a BFH opowiedział się ostatnio za podstawowym podejściem wskaźnika czynszu, jeśli jest on dostępny (orzeczenie BFH z dnia 22 lutego 2021 r., IX R 7/20). Dlatego interesujące będzie zobaczyć, jak BFH podejmie teraz decyzję.
I N F O
