(2022)
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.
Jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu dziesięciu lat od zakupu, musisz opodatkować zysk ze sprzedaży według swojego osobistego stopnia podatkowego. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe. W takim przypadku możesz sprzedać nieruchomość bez konieczności opodatkowania zysku.
Wyjątki od obowiązku podatkowego dotyczą jednak nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby mieszkaniowe (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):
Alternatywa 1: Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży.
Alternatywa 2: Nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest wymagane, aby okres ten obejmował pełne trzy lata kalendarzowe.
Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłączności użytkowania na własne potrzeby. Nie ma znaczenia, jak długo trwało użytkowanie na własne potrzeby w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie na własne potrzeby musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie na własne potrzeby przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).
Przypadek: Powód nabył w 2006 roku mieszkanie własnościowe, które użytkował na własne potrzeby mieszkaniowe do kwietnia 2014 roku włącznie i sprzedał je na podstawie notarialnie poświadczonej umowy kupna z dnia 17.12.2014. W okresie od maja 2014 roku - jego wyprowadzki - do sprzedaży w grudniu 2014 roku powód wynajmował mieszkanie osobom trzecim. Urząd skarbowy ustalił podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży w wysokości 44.338 EUR. Powód złożył odwołanie. Jego zdaniem sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu, ponieważ użytkował mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach (druga alternatywa). Skarga została uwzględniona; Federalny Trybunał Finansowy oddalił rewizję urzędu skarbowego.
Uzasadnienie: Druga alternatywa wymaga, aby mieszkanie było użytkowane na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w drugim roku przed sprzedażą nie musiało trwać przez cały rok kalendarzowy; wystarczy nieprzerwany okres użytkowania na własne potrzeby mieszkaniowe, który obejmuje trzy lata kalendarzowe, bez konieczności wypełnienia ich w całości - z wyjątkiem pierwszego roku przed sprzedażą ("środkowy rok kalendarzowy").
Oznacza to, że wystarczające dla zastosowania przepisu o wyjątku jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.
Lohnsteuer kompakt
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł na korzyść pracowników i przeciwko fiskusowi, że zysk ze sprzedaży domu, przypadający na domowe biuro, nie podlega opodatkowaniu spekulacyjnemu, jeśli ma zastosowanie jedno z powyższych zwolnień dla domu. Zysk ze sprzedaży jest również w pełni zwolniony z podatku, jeśli wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).
Hinweise
Sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana jako prywatna transakcja sprzedaży, jeśli sprzedaż nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu (§ 23 ust. 1 nr 1 EStG). Zysk ze sprzedaży jest jednak zwolniony z podatku, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży, lub jeśli nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach.
Co jednak, jeśli małżonkowie są skłóceni, jeden z małżonków wyprowadza się, a należący do niego dom jest nadal - nieodpłatnie - użytkowany przez drugiego (byłego) małżonka lub dziecko, aż do sprzedaży nieruchomości? Czy nadal jest to "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe", tak że sprzedaż domu w okresie dziesięciu lat pozostaje zwolniona z podatku?
Obecnie Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nieodpłatne przekazanie byłemu małżonkowi nie jest "użytkowaniem na własne potrzeby mieszkaniowe" (FG Münster z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
