Was sind Abschreibungen?
Abschreibungen (auch "Absetzung für Abnutzung" oder AfA) ermöglichen es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Baumaßnahme über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sie senken damit Ihre Steuerlast, da der jährlich absetzbare Teil der Kosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird. Abschreibungen gelten für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, nicht jedoch für den Wert des Grundstücks, da dieser sich steuerlich nicht abnutzt.
Arten der Abschreibung
1. Lineare Abschreibung (AfA)
Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
- Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 3 % über 33 1/3 Jahre.
Beispiel:
- Kaufpreis ohne Grundstück: 200.000 Euro
- Jährlich absetzbarer Betrag bei 2 % AfA: 4.000 Euro
- Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 35 %: 1.400 Euro pro Jahr.
2. Degressive Abschreibung (AfA)
Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude. Voraussetzungen: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 sowie Anschaffung im Fertigstellungsjahr. Die Regelung gilt auch für Gebäude in der EU/EWR.
Die Abschreibung beträgt 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr. In den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist möglich.
3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung wurde eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen zu fördern:
- Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. Septemer 2030.
- Sonderabschreibung: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren, zusätzlich zu einer linearen AfA von 2 %.
- Obergrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Baukostengrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter.
Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt, z. B. das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude".
Besondere Regelungen zur Abschreibung
- Zeitanteilige Abschreibung: Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert, erfolgt die Abschreibung nur für den entsprechenden Zeitraum.
- Abschreibungswechsel: Bei degressiver Abschreibung kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden. Die Abschreibung erfolgt dann auf Basis des Restwerts.
Tipp zu den Sonderabschreibungen
Die Einhaltung von De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, wenn es sich um Unternehmer handelt. Für private Vermieter gelten diese Vorschriften nicht.
Was sind Abschreibungen?
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG?
Amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG to amortyzacja liniowa, która może być stosowana do każdego budynku wynajmowanego lub wykorzystywanego do celów biznesowych. W przypadku domów wybudowanych do 31 grudnia 1924 r. nabywca może odliczać 2,5 procent przez 40 lat.
W przypadku obiektów wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. nabywcy mogą odliczać 2 procent kosztów nabycia bez działki jako koszty uzyskania przychodu przez 50 lat. Okres amortyzacji rozpoczyna się od nowa dla każdego nabywcy, nawet jeśli poprzedni nabywca już raz amortyzował budynek. Amortyzacja rozpoczyna się w roku zakupu lub ukończenia budowy – w tym roku jednak tylko proporcjonalnie.
Aktualnie: W przypadku obiektów wybudowanych (ukończonych) po 31.12.2022 r. nabywcy mogą odliczać 3 procent kosztów nabycia bez działki od podatku przez 33 1/3 roku.
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG?
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
Amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG oznacza amortyzację degresywną, która pozwala inwestorom budowlanym lub nabywcom nowych budynków lub mieszkań na amortyzację z wysoką stawką w pierwszych latach. Amortyzacja degresywna nie jest już możliwa dla nieruchomości z wnioskiem budowlanym lub umową kupna od 1.1.2006. Od tego czasu dozwolona jest tylko amortyzacja liniowa.
Dla wcześniejszych zakupów obowiązują następujące stawki amortyzacji:
Wniosek budowlany/umowa kupna od 30.7.1981 do 28.2.1989 i od 1.1.1996
- W pierwszych ośmiu latach: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2,5 procent
- Kolejne 36 lat: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.1.2004 do 31.12.2005
- Pierwsze 10 lat: 4 procent
- Kolejne 8 lat: 2,5 procent
- Kolejne 32 lata: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.3.1989 do 31.12.1995
- Pierwsze 4 lata: 7 procent
- Kolejne 6 lat: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2 procent
- Kolejne 24 lata: 1,25 procent
Aktualnie: Z powodu niedoboru mieszkań i kryzysu w branży budowlanej ponownie wprowadzono amortyzację degresywną dla nowych budynków mieszkalnych na wynajem. Oznacza to, że od 1.10.2023 do 30.9.2029, jeśli rozpocznie się budowa lub zostanie zawarta umowa kupna, a budynek zostanie nabyty do końca roku budowy, możliwa jest amortyzacja degresywna w wysokości sześciu procent wartości resztkowej zgodnie z § 7 ust. 5a EStG. Przepis ten dotyczy również projektów budowlanych, dla których wydano już pozwolenie na budowę, ale jeszcze nie rozpoczęto prac. Amortyzację degresywną można zastosować do wszystkich budynków mieszkalnych w państwach członkowskich UE/EOG, bez ograniczenia do budynków krajowych.
Dopóki stosowana jest amortyzacja degresywna, amortyzacje z powodu nadzwyczajnego zużycia technicznego lub ekonomicznego nie są dozwolone. W przypadku wystąpienia takiego zużycia można jednak przejść na amortyzację liniową zgodnie z § 7 ust. 4 nr 2a EStG, przy której rocznie odpisuje się trzy procent. Podatnik ma możliwość przejścia na amortyzację liniową. Po zmianie wartość resztkowa jest obliczana na podstawie pierwotnych kosztów nabycia i wytworzenia pomniejszonych o dotychczasowe amortyzacje. Jeśli rzeczywisty okres użytkowania po przejściu na amortyzację liniową jest krótszy niż zwykły okres użytkowania wynoszący 33 lata, można zastosować wyższą stawkę amortyzacji niż trzy procent (§ 7 ust. 4 zdanie 2 EStG).
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
