Reguli pentru închirierea către rude
Închirierea la preț redus către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a deduce pierderile din închiriere și leasing. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce integral cheltuielile ca și cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să declarați doar veniturile din chiria redusă. Modelul de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.
La 1.1.2021 a intrat în vigoare o modificare importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca și cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50% și 66% din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
- Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
- Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar proporțional.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50% din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca și cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Important: Dacă chiria este de cel puțin 50%, dar mai puțin de 66% din chiria medie locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:
Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate.
Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.
Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilită a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.
Notă: În cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, poate fi necesar să se ia în considerare un supliment pentru mobilier pentru a determina chiria medie locală. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare conform hotărârii Curții Federale de Finanțe din 6.2.2018 (IX R 14/17) dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă. În special, nu este permis să se deducă un supliment pentru mobilier din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele furnizate. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui supliment procentual de rentabilitate a chiriei.
Pragul de 50% sau 66% se aplică doar pentru închirierea de locuințe, nu și pentru spații utilizate comercial sau profesional.
Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că o închiriere la preț redus către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu condițiile de piață. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere juridic și că atât forma, cât și executarea efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între străini. Aceasta presupune că obligațiile principale ale părților contractante au fost clar și fără echivoc convenite și executate conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea contractelor între persoane apropiate sunt stricte" (BFH-Urteil din 16.2.2016, IX R 28/15).
În cazul judecat, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut deoarece fiica nu a plătit efectiv chiria. Părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a avut loc o diminuare a averii la fiica ca locatar și o creștere a averii la părinți ca proprietari. Deoarece nu există o utilizare plătită, contractul de închiriere nu este recunoscut, iar cheltuielile sau pierderile nu au fost recunoscute ca cheltuieli de publicitate.
În loc să oferiți copilului locuința ca întreținere în natură și să compensați chiria cu dreptul de întreținere al copilului, este mai avantajos din punct de vedere fiscal să plătiți copilului întreținere în numerar, din care să își plătească chiria pentru locuință.
Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, trebuie aplicat în principiu un supliment pentru mobilier, deoarece astfel de închirieri sunt de obicei asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea într-o chirie medie locală mai mare. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare doar dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă (BFH-Urteil din 6.2.2018, IX R 14/17).
Notă: Chiria medie locală poate fi obținută în general din tabelul de chirii local. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, închiriat către străini, a cărui chirie diferă de tabelul de chirii local? Se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50% sau 66% sau totuși tabelul de chirii?
În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru compararea cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o cere de la un chiriaș străin care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală de Finanțe. Și iată că: Proprietarul a avut succes.
Conform opiniei judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66% trebuie determinată în principiu pe baza tabelului de chirii. Dacă un tabel de chirii nu poate fi utilizat sau nu este disponibil, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza tarifelor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (BFH-Urteil din 22.2.2021, IX R 7/20).
Notă: Conform opiniei Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și dacă se respectă pragul de 66%, dacă este vorba despre închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Dacă această opinie va fi menținută, trebuie să decidă acum Curtea Federală de Finanțe. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.
La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a locuinței este de cel puțin 66% din chiria medie locală, închirierea locuinței este considerată plătită." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care aceasta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi necesară (de exemplu, BFH-Urteil din 30.9.1997, IX R 80/94 și BFH-Urteil din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH se pronunță pentru o prognoză de excedent total dacă chiria medie - care este de obicei chiria conform tabelului de chirii local - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale se opun existenței unei intenții de a obține profit.
Totuși, hotărârile relevante ale BFH sunt ceva mai vechi și, recent, BFH s-a pronunțat pentru utilizarea de bază a tabelului de chirii, dacă acesta este disponibil (BFH-Urteil din 22.2.2021, IX R 7/20). Rămâne de văzut cum va decide acum BFH.
Reguli pentru închirierea către rude
Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile
Adesea, apartamentele sunt închiriate rudelor la un preț sub nivelul pieței locale. O astfel de închiriere la preț redus este avantajoasă din punct de vedere fiscal, deoarece, pe de o parte, veniturile din chirii mai mici trebuie impozitate și, pe de altă parte, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
La 1.1.2021 a avut loc o modificare importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria pieței locale, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria pieței, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de venituri:
- Dacă prognoza de venituri este pozitivă, cheltuielile de publicitate pot fi deduse integral.
- Dacă prognoza de venituri este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și pot fi deduse doar proporțional.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria pieței locale, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Curtea Federală Fiscală a clarificat că pentru calculul comparativ, "chiria pieței locale" înseamnă chiria brută sau chiria cu încălzire. Prin urmare, costurile care pot fi repartizate conform regulamentului privind costurile de operare trebuie adăugate la chiria netă comparabilă (hotărârea BFH din 10.5.2016, IX R 44/15).
"Chiria pieței locale" include chiria netă plus costurile repartizabile pentru apartamente de același tip, locație și echipare.
Costurile repartizabile conform regulamentului privind costurile de operare includ în special impozitul pe proprietate, costurile pentru apă și canalizare, încălzire, curățarea străzilor și colectarea deșeurilor, iluminat, întreținerea grădinii, curățarea coșurilor de fum, asigurarea de bunuri și răspundere și pentru administratorul imobilului (§ 2 BetrKV). Costurile de întreținere și reparații nu sunt incluse conform § 1 BetrKV. Prin urmare, chiria cu încălzire plătită este comparată cu chiria cu încălzire locală (a se vedea și R 21.3 EStR).
Metoda de calcul cu chirii cu încălzire este mai avantajoasă pentru proprietari decât calculul cu chirii nete, deoarece include costurile de operare. Aceste costuri reprezintă o parte considerabilă pe care chiriașul o suportă de obicei integral chiar și în cazul unei închirieri la preț redus.
Curtea Federală Fiscală a decis recent că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, în general, trebuie luat în considerare un supliment pentru mobilier. Aceste închirieri sunt adesea asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea și în chirii locale mai mari. Totuși, un astfel de supliment pentru mobilier este acceptabil doar dacă poate fi derivat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente de piață realizabile. Alte metode de determinare nu sunt permise (hotărârea BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).
În ceea ce privește verificarea pragului de 50 sau 66 la sută pentru chiria pieței locale, există întrebarea dacă ar trebui să se bazeze pe tabelul de chirii local sau pe chiria unui apartament similar închiriat în mod independent din aceeași clădire. Tribunalul Fiscal din Turingia a decis în octombrie 2019 că ar trebui utilizată chiria unui apartament similar închiriat în mod independent din aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Totuși, această hotărâre a fost contestată la Curtea Federală Fiscală și proprietarul a avut câștig de cauză.
Judecătorii financiari de rang înalt au clarificat că chiria pieței locale pentru verificarea pragului de 66 % ar trebui, de obicei, determinată pe baza tabelului de chirii. Dacă nu există un tabel de chirii disponibil sau nu există, chiria pieței locale poate fi determinată prin expertize, informații dintr-o bază de date de chirii sau prin chiriile de comparație ale cel puțin trei apartamente similare (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).
Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile
Ce trebuie să aveți în vedere în cazul închirierii pe termen scurt (de exemplu, Airbnb)?
Dacă închiriați pe termen scurt locuința sau casa, de exemplu pentru a câștiga bani în plus prin platforme precum Airbnb, trebuie să declarați veniturile din chirie. Acest lucru se aplică chiar dacă subînchirierea are loc doar temporar sau ocazional.
Cu toate acestea, există modalități de a vă reduce povara fiscală. Puteți prezenta biroului fiscal toate cheltuielile de publicitate care au apărut în legătură cu închirierea. Acestea pot fi deduse din veniturile obținute din chirie, reducând astfel impozitele.
Cheltuielile de publicitate deductibile includ, printre altele:
- Chirie sau dobânzi proporționale pentru perioada de închiriere: Dacă închiriați, de exemplu, o cameră din locuința dumneavoastră, puteți deduce o parte din costurile de închiriere ca cheltuieli de publicitate.
- Costuri proporționale de renovare și întreținere: Dacă ați efectuat lucrări de renovare sau reparații înainte de închiriere, le puteți deduce ca cheltuieli de publicitate. De asemenea, costurile curente de întreținere, cum ar fi întreținerea sistemului de încălzire, pot fi deduse.
- Costuri suplimentare, cum ar fi încălzirea, apa, gazul, aferente spațiului închiriat: Dacă închiriați, de exemplu, o cameră din locuința dumneavoastră, puteți deduce o parte din costurile suplimentare ca cheltuieli de publicitate. Ar trebui să împărțiți costurile totale ale facturii de utilități în mod corespunzător.
- Plăți către Airbnb: De asemenea, costurile pe care le plătiți pentru utilizarea platformei Airbnb pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.
- Este important să colectați toate chitanțele și facturile legate de închiriere. Doar astfel puteți demonstra ce costuri ați avut efectiv și le puteți deduce ca cheltuieli de publicitate.
Pentru a vă asigura că respectați toate aspectele fiscale ale închirierii pe termen scurt, ar trebui să contactați un consilier fiscal. Astfel, vă puteți asigura că nu omiteți puncte importante și că nu veți avea surprize neplăcute cu plăți suplimentare de impozit.
Ce trebuie să aveți în vedere în cazul închirierii pe termen scurt (de exemplu, Airbnb)?
Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?
Certificatul de performanță energetică este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.
Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.
Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.
Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli aferente venitului pentru proprietari
Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli aferente venitului în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.
Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli aferente deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritățile fiscale.
Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?
Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?
Cei care închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și gestionarea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă rămâne neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar, ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?
Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?
Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile asociate cu închirierea de imobile, care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.
Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară
Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.
Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și costuri de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.
În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și efectiv suportate. Proprietarii ar trebui totuși să se asigure că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.
Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?
Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?
În principiu, statul străin în care se află proprietatea are dreptul de a impozita veniturile obținute din închiriere și leasing (impozitare în statul de reședință). Veniturile din închiriere obținute în străinătate sunt apoi scutite de impozit în Germania, dar sunt supuse clauzei de progresie.
Cu toate acestea, dacă proprietatea închiriată se află într-un stat UE/SEE, veniturile din închiriere nu sunt supuse clauzei de progresie. Veniturile din închiriere provenite din UE/SEE nu trebuie, așadar, declarate în declarația de impozit pe venit.
Cu toate acestea, pierderile din închirierea unei proprietăți în străinătate în UE/SEE, chiar dacă acestea nu sunt luate în considerare fiscal în străinătate, nu pot fi revendicate în declarația fiscală germană (FG Baden-Württemberg din 8.7.2014, 4 K 1134/12).
Atenție: O excepție importantă se aplică pentru proprietățile din Spania. Veniturile din închiriere trebuie declarate în Germania în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în Spania pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.
Venituri din închiriere din țări terțe (non-UE/SEE) sunt supuse integral clauzei de progresie în Germania și trebuie declarate în anexa AUS. Veniturile străine trebuie apoi determinate conform reglementărilor fiscale germane.
Atenție: Unele acorduri de evitare a dublei impuneri (de exemplu, cu Elveția) prevăd așa-numita metodă de creditare. În acest caz, veniturile din închiriere din străinătate trebuie declarate în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în străinătate pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.
Prin urmare, în cazul proprietăților în străinătate, fiecare caz individual trebuie examinat cu mare atenție pentru a determina care stat are dreptul de impozitare, dacă se aplică așa-numita metodă de scutire sau metoda de creditare și dacă se aplică clauza de progresie.
Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?
