Model de economisire fiscală: Reguli pentru închirierea către rude
Închirierea subvenționată către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a deduce pierderile din închiriere. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce cheltuielile integral ca cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să declarați doar veniturile din chirie reduse. Acest model de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.
La 1.1.2021 a intrat în vigoare o modificare importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50% și 66% din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
- Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
- Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar proporțional.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50% din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Recent, Curtea Federală Fiscală a decis că o închiriere subvenționată către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu terții. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere civil și că atât forma, cât și executarea efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între terți. Acest lucru presupune ca obligațiile principale ale părților contractante să fie clar și explicit convenite și să fie respectate conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea contractelor între persoane apropiate sunt stricte" (Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).
În cazul judecat, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut, deoarece fiica nu a plătit efectiv chiria. Părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a existat o diminuare a averii la fiica în calitate de chiriaș și o creștere a averii la părinți ca proprietari. Deoarece nu a existat o utilizare plătită, contractul de închiriere nu a fost recunoscut, iar cheltuielile sau pierderile nu au fost recunoscute ca cheltuieli de publicitate.
În loc să oferiți copilului locuința ca întreținere în natură și să compensați chiria cu dreptul de întreținere al copilului, este mai avantajos din punct de vedere fiscal să plătiți copilului întreținere în numerar, din care acesta să își plătească chiria pentru locuință.
Chiria medie locală poate fi găsită în general în tabelul de chirii local. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat către terți și a cărui chirie diferă de tabelul de chirii local? Trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50% sau 66% sau totuși tabelul de chirii?
În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o percepe de la un chiriaș terț care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (Hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală Fiscală. Și iată că: Proprietarul a avut succes.
Potrivit judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66% trebuie determinată în principiu pe baza tabelului de chirii. Dacă nu poate fi utilizat un tabel de chirii sau nu există unul, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza chiriilor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).
Potrivit Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (Hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și dacă se respectă pragul de 66%, atunci când este vorba de închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Cu toate acestea, dacă această opinie va fi menținută, trebuie să decidă acum Curtea Federală Fiscală. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.
La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a locuinței este de cel puțin 66% din chiria medie locală, închirierea locuinței este considerată plătită." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care acesta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi adecvată (de exemplu, Hotărârea BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și Hotărârea BFH din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH susține o prognoză de excedent total dacă chiria medie - care este de obicei chiria conform tabelului de chirii local - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale se opun existenței unei intenții de a obține un excedent.
Cu toate acestea, hotărârile relevante ale BFH sunt ceva mai vechi și, recent, BFH s-a pronunțat pentru utilizarea de bază a tabelului de chirii, dacă există unul (Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20). Rămâne de văzut cum va decide acum BFH.
Model de economisire fiscală: Reguli pentru închirierea către rude
Atenție la închirierea la preț redus: includeți suplimentul pentru mobilier!
În cazul închirierii la preț redus către rude, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate dacă chiria convenită reprezintă 50 % (cu prognoză de excedent) sau cel puțin 66 % (fără prognoză de excedent) din chiria locală obișnuită (§ 21 alin. 2 EStG). Chiria de piață locală obișnuită poate fi găsită, în general, în grila de chirii locală. Atunci când comparați "chiria convenită" cu "chiria de piață locală obișnuită", trebuie comparată chiria netă plătită plus sumele forfetare cu chiria netă locală obișnuită plus costurile care pot fi transferate pentru apartamente de același tip, locație și echipament. Dar ce se întâmplă dacă un apartament este închiriat parțial sau complet mobilat?
În prezent, Curtea Federală Fiscală a decis că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, trebuie aplicat, în principiu, un supliment de mobilare, deoarece astfel de închirieri sunt de obicei asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea într-o chirie locală mai mare. Cu toate acestea, un astfel de supliment de mobilare trebuie luat în considerare numai dacă poate fi determinat dintr-o grilă de chirii locală sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de calcul nu este permisă (Hotărârea BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).
Cazul: Soții închiriază fiului lor, la preț redus, un apartament de 80 mp, echipat cu o bucătărie nouă. De asemenea, îi pun la dispoziție o mașină de spălat și un uscător. Administrația fiscală a majorat chiria comparativă locală cu un supliment de mobilare pentru bucătăria încorporată, mașina de spălat și uscătorul în valoarea amortizării lunare și a ajuns astfel la un procent de plată sub 66 %. Prin urmare, cheltuielile de publicitate revendicate au fost reduse corespunzător. De asemenea, instanța fiscală a aprobat un supliment de mobilare și l-a stabilit la valoarea amortizării lunare plus un adaos de profit de 4 %.
Potrivit BFH, pentru a determina suplimentul de mobilare și chiria locală obișnuită, trebuie utilizată grila de chirii locală:
- Dacă grila de chirii prevede, de exemplu, un supliment procentual sau o creștere a factorului de echipare printr-un sistem de puncte pentru o bucătărie încorporată, această creștere este considerată de piață.
- Cu toate acestea, dacă grila de chirii nu conține informații în acest sens, trebuie luat în considerare un supliment de mobilare realizabil pe piața locală de închiriere.
- Dacă nu se poate determina o valoare de utilizare de piață pentru mobilierul pus la dispoziție, nu se aplică un supliment de mobilare. În acest caz, trebuie să se ia în considerare chiria de piață locală fără mobilare.
- ATENȚIE: Nu este permis să se deducă un supliment de mobilare din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele puse la dispoziție. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui adaos procentual de rentabilitate a chiriei.
Sfat: În cazul închirierilor mobilate, ar trebui să conveniți și să specificați separat în contractul de închiriere chiria de bază, sumele forfetare și suplimentul de mobilare. Asigurați-vă că sumele sunt suficient de mari pentru a depăși pragul relevant de 50 % / 66 %. Dacă "chiria convenită" reprezintă cel puțin 50 % / 66 % din "chiria de piață locală obișnuită", puteți deduce 100 % din cheltuielile de închiriere ca cheltuieli de publicitate. Utilizați instrucțiunile de mai sus, furnizate de BFH în noua sa hotărâre, pentru a determina suplimentul de mobilare.
Chiria locală obișnuită poate fi găsită, în general, în grila de chirii locală. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat unei terțe părți și a cărui chirie diferă de grila de chirii locală? Trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50 % sau 66 % sau totuși grila de chirii?
În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria de piață locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o percepe de la un alt proprietar care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală Fiscală. Și iată că: Proprietarul a avut succes.
Potrivit judecătorilor financiari de rang înalt, chiria de piață locală pentru verificarea pragului de 66 % trebuie determinată, în principiu, pe baza grilei de chirii. Dacă nu se poate utiliza o grilă de chirii sau nu există una, chiria de piață locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza chiriilor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).
Potrivit Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și atunci când pragul de 66 % este respectat, dacă este vorba despre închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret, o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Cu toate acestea, Curtea Federală Fiscală trebuie să decidă acum dacă această opinie poate fi menținută. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.
La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a unei locuințe este de cel puțin 66 % din chiria locală obișnuită, închirierea locuinței este considerată cu plată." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care aceasta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi adecvată (de exemplu, hotărârea BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și hotărârea BFH din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH susține o prognoză de excedent total dacă chiria de piață - care este de obicei chiria conform grilei de chirii locale - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale indică faptul că nu există o intenție de a obține un excedent.
Cu toate acestea, hotărârile relevante ale BFH sunt oarecum vechi și, recent, BFH s-a pronunțat în favoarea utilizării de bază a grilei de chirii, dacă există una (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20). Așadar, rămâne de văzut cum va decide acum BFH.
Atenție la închirierea la preț redus: includeți suplimentul pentru mobilier!
Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit. Costurile generate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.
Exemple de venituri din chirii
Veniturile din chirii includ, printre altele:
- Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
- Venituri din chirii pentru garaje sau locuri de parcare
- Costuri suplimentare transferate chiriașului
- Chirii pentru spații publicitare și locuri pentru automate
- Dobânzi la economii de construcție
- Plăți compensatorii de la chiriași în cazul încetării anticipate a contractului de închiriere
- Arende pentru terenuri neconstruite
- Venituri dintr-un drept de superficie
Scutire fiscală pentru venituri mici din chirii
Dacă veniturile anuale din chirii sunt sub 520 Euro, de exemplu prin subînchiriere, puteți omite declararea acestora în declarația fiscală. Aceste venituri, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și pentru subînchirierea temporară a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi deduse cheltuieli de publicitate corespunzătoare.
Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.
Dacă aveți venituri din locuințe pe care le-ați închiriat rudelor, acestea sunt supuse unei verificări fiscale speciale. Biroul fiscal acordă o atenție deosebită dacă locuința a fost închiriată la un preț redus. Începând cu 1.1.2021, există o noutate importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
- Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
- Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar parțial.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Important: Dacă chiria este de cel puțin 50 %, dar mai puțin de 66 % din chiria locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:
Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea locuinței la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate. Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.
Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilite a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.
În cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, poate fi necesar să se ia în considerare un supliment pentru mobilier pentru a determina chiria medie locală. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare conform hotărârii Curții Federale de Finanțe din 6.2.2018 (IX R 14/17) dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este posibilă. În special, nu este posibil să se deducă un supliment pentru mobilier din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele furnizate. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui supliment procentual de rentabilitate a chiriei.
Pragul de 50 % sau 66 % se aplică doar pentru închirierea de locuințe, nu și pentru spațiile utilizate comercial sau profesional.
O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.
