Ce sunt amortizările?
Amortizări (denumite și "deducere pentru uzură" sau AfA) permit deducerea fiscală a costurilor de achiziție sau construcție ale unei clădiri sau lucrări de construcție, distribuite pe mai mulți ani, ca cheltuieli de publicitate. Acestea reduc povara fiscală, deoarece partea anuală dedusă din costuri este scăzută din venitul impozabil. Amortizările se aplică imobilelor închiriate sau utilizate în scopuri comerciale, dar nu și valorii terenului, deoarece acesta nu se uzează din punct de vedere fiscal.
Tipuri de amortizare
1. Amortizare liniară (AfA)
În cazul amortizării liniare, un procent fix din costurile de achiziție sau construcție este dedus anual:
- Pentru clădiri construite după 31 decembrie 1924, amortizarea este de 2 % pe an, pe o perioadă de 50 de ani.
- În cazul clădirilor construite înainte de 1 ianuarie 1925, amortizarea este de 2,5 % pe an, pe 40 de ani.
- Pentru clădiri finalizate după 31 decembrie 2022, se aplică o amortizare de 3 % pe 33 1/3 ani.
Exemplu:
- Preț de achiziție fără teren: 200.000 Euro
- Suma anuală dedusă la 2 % AfA: 4.000 Euro
- Economii fiscale la o rată de impozitare de 35 %: 1.400 Euro pe an.
2. Amortizare degresivă (AfA)
Începând cu 1 octombrie 2023, se aplică o amortizare degresivă pentru clădirile de locuințe închiriate nou construite. Condiții: începutul construcției sau contractul de vânzare între 1.10.2023 și 30.9.2029 și achiziția în anul finalizării. Regula se aplică și clădirilor din UE/SEE.
Amortizarea este de 5 % din costurile de investiție în primul an. În anii următori, cinci procente din valoarea reziduală. Este posibilă trecerea la AfA liniară (3 % anual).
3. Amortizare specială conform § 7b EStG
Amortizarea specială a fost introdusă pentru a încuraja construcția de locuințe de închiriat:
- Pentru cereri de construcție între 1 ianuarie 2023 și 31 decembrie 2026.
- Amortizare specială: 5 % din costurile de achiziție sau construcție în primii patru ani, în plus față de o AfA liniară de 2 %.
- Limită maximă: 4.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă, limită de costuri de construcție: 5.200 Euro pe metru pătrat.
Amortizarea specială este legată de anumite cerințe de eficiență, de exemplu, "Sigiliul de calitate pentru clădiri durabile".
Reguli speciale pentru amortizare
- Amortizare proporțională: Dacă un imobil este achiziționat sau vândut în cursul anului, amortizarea se aplică doar pentru perioada corespunzătoare.
- Schimbarea metodei de amortizare: În cazul amortizării degresive, se poate trece oricând la AfA liniară. Amortizarea se face atunci pe baza valorii reziduale.
Sfat pentru amortizările speciale
Respectarea ajutoarelor de minimis este necesară în cazul antreprenorilor. Pentru proprietarii privați, aceste reglementări nu se aplică.
Ce sunt amortizările?
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 4 EStG?
Cu amortizarea conform § 7 alin. 4 EStG se descrie o amortizare liniară care poate fi utilizată pentru orice clădire care este închiriată sau utilizată în scopuri comerciale. Pentru casele construite până la 31 decembrie 1924, cumpărătorul poate deduce 2,5% timp de 40 de ani.
În cazul obiectelor construite după 31 decembrie 1924, cumpărătorii pot deduce 2% din costurile de achiziție fără teren ca cheltuieli profesionale timp de 50 de ani. Perioada de amortizare începe din nou cu fiecare cumpărător, chiar dacă cumpărătorul anterior a amortizat deja clădirea. Amortizarea începe în anul achiziției sau al finalizării - pentru acest an doar proporțional.
Actual: Pentru obiectele construite (finalizate) după 31.12.2022, cumpărătorii pot deduce 3% din costurile de achiziție fără teren timp de 33 1/3 ani.
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 4 EStG?
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
Amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG se referă la amortizarea degresivă, care permite investitorilor sau cumpărătorilor de clădiri sau apartamente noi să amortizeze cu o rată ridicată în primii ani. Amortizarea degresivă nu mai este posibilă pentru imobilele cu o cerere de construcție sau contract de vânzare-cumpărare începând cu 1.1.2006. De atunci, este permisă doar amortizarea liniară.
Pentru achizițiile anterioare se aplică următoarele rate de amortizare:
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 30.7.1981 până la 28.2.1989 și de la 1.1.1996
- În primii opt ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2,5 la sută
- Următorii 36 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.1.2004 până la 31.12.2005
- Primii 10 ani: 4 la sută
- Următorii 8 ani: 2,5 la sută
- Următorii 32 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.3.1989 până la 31.12.1995
- Primii 4 ani: 7 la sută
- Următorii 6 ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2 la sută
- Următorii 24 de ani: 1,25 la sută
Actual: Datorită lipsei de locuințe și crizei din sectorul construcțiilor, amortizarea degresivă pentru noile clădiri de locuințe închiriate a fost reintrodusă. Concret, aceasta înseamnă că, începând cu 1.10.2023 până la 30.9.2029, dacă începe construcția sau se încheie contractul de vânzare-cumpărare și clădirea este achiziționată până la sfârșitul anului de finalizare, este posibilă o amortizare degresivă de șase la sută din valoarea rămasă conform § 7 alin. 5a EStG. Această reglementare se aplică și proiectelor de construcție pentru care există deja o autorizație de construcție, dar care nu au început încă. Amortizarea degresivă poate fi solicitată pentru toate clădirile rezidențiale din statele membre ale UE/SEE, fără a fi limitată la clădirile din țară.
Cât timp se utilizează amortizarea degresivă, nu sunt permise amortizări datorate uzurii tehnice sau economice excepționale. Dacă apar astfel de uzuri, se poate trece la o amortizare liniară conform § 7 alin. 4 nr. 2a EStG, în care se deduc anual trei la sută. Contribuabilul are opțiunea de a trece la amortizarea liniară. După schimbare, valoarea rămasă se calculează pe baza costurilor inițiale de achiziție și producție minus amortizările anterioare. Dacă durata reală de utilizare după trecerea la amortizarea liniară este mai scurtă decât durata obișnuită de utilizare de 33 de ani, se poate utiliza o rată de amortizare mai mare de trei la sută (§ 7 alin. 4 fraza 2 EStG).
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
