Cum sunt evaluate costurile de renovare după achiziționarea unei case?
După achiziționarea unei proprietăți, se efectuează adesea lucrări extinse de renovare și modernizare. Astfel de cheltuieli sunt de fapt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, deductibile imediat ca cheltuieli de publicitate dacă clădirea este închiriată. Dar atenție: dacă costurile în primii trei ani depășesc 15% din prețul de achiziție al clădirii, acestea sunt adăugate la costurile de achiziție și pot fi amortizate doar uniform (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
La calculul limitei de 15% nu se iau în considerare cheltuielile pentru lucrări de întreținere, adică reparații cosmetice. De asemenea, cheltuielile pentru aducerea clădirii într-o stare operațională fac parte din costurile de achiziție și, prin urmare, nu trebuie incluse în limita de 15%. În plus, cheltuielile care duc la o îmbunătățire semnificativă a imobilului sunt considerate costuri de construcție și, prin urmare, nu trebuie luate în considerare la limita de 15%.
Atenție: Curtea Federală Fiscală a decis că reparațiile cosmetice care au loc într-o legătură strânsă spațială, temporală și factuală cu alte lucrări de modernizare în primii trei ani de la achiziționarea clădirii trebuie incluse în limita de 15% și - dacă această limită este depășită - sunt considerate costuri de construcție apropiate de achiziție. Aceasta înseamnă că costurile nu pot fi deduse integral, ci doar printr-o amortizare de 2% anual ca cheltuieli de publicitate (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).
Lucrările de întreținere sau reparațiile cosmetice sunt de fapt deductibile imediat ca cheltuieli de publicitate și nu sunt incluse în limita de 15%. Acest lucru este valabil doar dacă sunt efectuate izolat și separat de alte lucrări de modernizare.
Dacă nu sunteți atenți, reparațiile cosmetice clasice, cum ar fi lucrările de vopsire și tapetare, care sunt de fapt deductibile dintr-o dată, vor fi distribuite pe 50 de ani. Dacă doriți să evitați acest rezultat fatal, trebuie să vă asigurați că cheltuielile dumneavoastră totale rămân sub limita de 15% în primii trei ani (15% din costurile de achiziție ale clădirii). Sau puteți începe modernizarea extinsă abia după al treilea an.
Jurisprudența BFH menționată mai sus din 2016 a dus la o înrăutățire (BFH-Urteile vom 14.6.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Anterior, cheltuielile pentru reparații cosmetice erau excluse din limita de 15%. Prin urmare, administrația fiscală acordă protecție de încredere. La cerere, se permite excluderea costurilor pentru reparații cosmetice din verificare, dacă contractul de cumpărare pentru imobil a fost încheiat înainte de 1 ianuarie 2017 (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).
Costuri de achiziție clădire 2018: 100.000 Euro
- Reparații cosmetice 2018: 5.000 Euro (dedus integral)
- Costuri pentru renovare 2019: 5.000 Euro (inițial dedus integral)
- Costuri pentru renovare 2020: 5.100 Euro
Aici, limita de 15% ar fi fost depășită cu 100 Euro. Acest lucru ar duce la modificarea deciziilor din 2015 și 2016, iar costurile ar fi luate în considerare doar prin amortizare. În 2015, proprietarul putea presupune cu bună credință că cheltuielile pentru reparații cosmetice erau integral deductibile. La cerere, costurile pentru reparații cosmetice pot fi totuși deduse imediat și excluse din verificarea limitei de 15%. Atunci și restul de 10.100 Euro ar fi deductibili imediat.
Recent, Curtea Federală Fiscală a decis că costurile de reparații - chiar și în cazul depășirii limitei de 15% - nu constituie costuri de construcție apropiate de achiziție. Mai degrabă, astfel de costuri sunt cheltuieli de întreținere și sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate. Deoarece costurile pentru măsuri de reparații pentru remedierea unui prejudiciu care nu exista la momentul achiziției, ci a fost cauzat ulterior de acțiunea culpabilă a unui terț asupra clădirii, nu sunt considerate costuri de construcție apropiate de achiziție (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).
Cazul: Reclamanta a achiziționat la 1.4.2007 un apartament care se afla într-o stare fără defecte. În același timp, a preluat contractul de închiriere existent. În septembrie 2008, a reziliat contractul de închiriere. Chiriașul a lăsat apartamentul într-o stare deteriorată (geamuri sparte, mucegai, plăci de podea distruse, daune cauzate de apă). Pentru remedierea acestor daune au fost necesare aproximativ 20.000 Euro în 2008. Reclamanta a declarat aceste cheltuieli ca fiind cheltuieli de publicitate deductibile imediat, dar administrația fiscală a dorit să le trateze ca costuri de construcție apropiate de achiziție. Judecătorii fiscali i-au dat dreptate reclamantei.
Recent, Curtea Fiscală din Saxonia Inferioară a decis că cheltuielile de întreținere nu sunt deductibile imediat, chiar dacă limita de 15% este depășită, atunci când, la scurt timp după achiziționarea unei proprietăți, un chiriaș moare brusc și apartamentul trebuie renovat complet pentru a fi închiriat din nou (Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).
Recent, Curtea Federală Fiscală a decis că cheltuielile efectuate înainte de achiziție nu trebuie incluse în verificarea limitei de 15% (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).
- Cazul: Soții au achiziționat o clădire multifamilială. Prețul de achiziție convenit trebuia plătit cel târziu la 1.1.2012. Transferul de proprietate urma să aibă loc imediat după plata integrală a prețului de achiziție. Deoarece cumpărătorii trebuiau să efectueze lucrări de construcție extinse, dar doreau să închirieze cât mai curând posibil apartamentele din clădire, au convenit cu foștii proprietari ca renovările necesare să poată începe deja înainte de plata prețului de achiziție, din octombrie 2011.
- Au avut cheltuieli pentru lucrările de construcție deja în 2011 de aproape 68.000 Euro. Limita de 15% a fost depășită doar cu aceste cheltuieli. Administrația fiscală a informat contribuabilii că cheltuielile pentru reparații și modernizarea clădirii trebuie adăugate la costurile de achiziție. Consecință: nicio deducere imediată a costurilor în 2011; în schimb, doar creșterea bazei de calcul pentru amortizări (AfA). Cumpărătorii au susținut că perioada de trei ani începe doar cu achiziția, adică cu transferul proprietății economice. Acesta este momentul în care posesia, riscurile, beneficiile și sarcinile trec conform contractului de vânzare notarial - aici cu plata prețului de achiziție abia în 2012.
- În domeniul de aplicare al regulii de 15% trebuie incluse doar cheltuielile care au loc după acest moment. Suma de aproximativ 68.000 Euro a fost cheltuită înainte de achiziție. Aceste cheltuieli reprezintă cheltuieli de publicitate suportate în avans din închiriere și leasing. În plus, în acest caz exista deja un contract de vânzare notarial și cumpărătorii puteau determina transferul de posesie, riscuri, beneficii și sarcini prin plata prețului de achiziție, ceea ce s-a și întâmplat. Investițiile au fost efectuate în acord cu foștii proprietari și exclusiv în vederea achiziției de proprietate în legătură cu intenția de închiriere existentă.
- Curtea Fiscală a fost de acord cu contribuabilii și a admis acțiunea acestora (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.11.2019, 2 K 2304/17). Și BFH a respins surprinzător de rapid contestația administrației fiscale (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).
Pentru verificarea limitei de 15%, cheltuielile trebuie calculate net, adică fără TVA. Există numeroase cazuri în care administrația fiscală folosește valorile brute, ceea ce duce la o depășire - ușoară - a limitei. Dar acest lucru este greșit. Este necesar un calcul precis. În plus, trebuie menționat că "adevăratele" costuri de construcție, în special cheltuielile pentru extinderi, sunt în continuare luate în considerare doar în cadrul amortizării (AfA).
Cum sunt evaluate costurile de renovare după achiziționarea unei case?
Ce sunt cheltuielile de întreținere?
Cheltuielile de întreținere includ toate cheltuielile pentru lucrări de întreținere curente sau reparații, precum și toate costurile care apar din reînnoirea sau îmbunătățirea unor părți deja existente (de exemplu, ferestre) sau instalații (de exemplu, încălzire).
În schimb, dacă sunt adăugate părți care nu existau anterior (de exemplu, instalarea unei băi care nu exista anterior), nu este vorba de cheltuieli de întreținere, ci de cheltuieli de construcție, care afectează doar amortizările. Delimitarea între cheltuieli de întreținere și cheltuieli de construcție este adesea dificilă.
Cu toate acestea, dacă măsura costă până la 4.000 Euro fără TVA, puteți deduce întotdeauna cheltuielile ca și cheltuieli de întreținere, chiar dacă este vorba de fapt de cheltuieli de construcție. În primii trei ani de la achiziționarea unei clădiri, trebuie respectate anumite particularități.
Cheltuielile de întreținere mai mari pot fi deduse imediat ca și cheltuieli de publicitate sau distribuite pe o perioadă de 2 până la 5 ani.
Ce sunt cheltuielile de întreținere?
