Reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a deduce pierderile din închiriere și leasing. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce integral cheltuielile ca și cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să declarați doar veniturile din chirie reduse. Modelul de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.

La 1.1.2021 a apărut o noutate importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca și cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50% și 66% din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
• Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
• Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar proporțional.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50% din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca și cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Important: Dacă chiria este de cel puțin 50%, dar mai puțin de 66% din chiria medie locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:

Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate.

Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.

Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilită a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.

Notă: În cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, poate fi necesar să se ia în considerare un supliment pentru mobilier pentru a determina chiria medie locală. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare conform hotărârii Curții Federale de Finanțe din 6.2.2018 (IX R 14/17) dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă. În special, nu este permis să se deducă un supliment pentru mobilier din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele furnizate. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui supliment procentual de rentabilitate a chiriei.

Pragul de 50% sau 66% se aplică doar pentru închirierea de locuințe, nu și pentru spații utilizate comercial sau profesional.

Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că o închiriere la preț redus către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu terții. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere juridic și atât forma, cât și executarea efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între terți. Acest lucru presupune că obligațiile principale ale părților contractante au fost clar și fără echivoc convenite și executate conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea aranjamentelor contractuale între persoane apropiate sunt stricte" (hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

În cazul judecat, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut deoarece fiica nu a plătit efectiv chirie. Mai degrabă, părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a avut loc o diminuare a averii la fiica în calitate de chiriaș și o creștere a averii la părinți în calitate de proprietari. Deoarece nu există o utilizare plătită, contractul de închiriere nu este recunoscut, iar cheltuielile sau pierderile nu sunt recunoscute ca și cheltuieli de publicitate.

În loc să oferiți copilului locuința ca întreținere în natură și să compensați chiria cu dreptul de întreținere al copilului, este mai avantajos din punct de vedere fiscal să plătiți copilului întreținere în numerar, din care să își plătească chiria pentru locuință.

Recent, Curtea Federală de Finanțe a decis că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, trebuie aplicat în principiu un supliment pentru mobilier, deoarece astfel de închirieri sunt de obicei asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea și într-o chirie medie locală mai mare. Un astfel de supliment pentru mobilier trebuie luat în considerare doar dacă poate fi determinat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de determinare nu este permisă (hotărârea BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).

Notă: Chiria medie locală poate fi obținută în general din tabelul de chirii local. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat către terți și a cărui chirie diferă de tabelul de chirii local? În acest caz, trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50% sau 66% sau totuși tabelul de chirii?

În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o cere de la un chiriaș terț care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală de Finanțe. Și iată că: Proprietarul a avut succes.

Conform opiniei judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66% trebuie determinată în principiu pe baza tabelului de chirii. Dacă un tabel de chirii nu poate fi utilizat sau nu este disponibil, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza tarifelor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).

Notă: Conform opiniei Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este totuși necesară, în mod excepțional, chiar dacă se respectă pragul de 66%, dacă este vorba despre închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Dacă această opinie va fi menținută, trebuie să decidă acum Curtea Federală de Finanțe. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.

La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a locuinței este de cel puțin 66% din chiria medie locală, închirierea locuinței este considerată plătită." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care acesta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi necesară (de exemplu, hotărârea BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și hotărârea BFH din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH susține o prognoză de excedent total dacă chiria medie - de obicei chiria conform tabelului de chirii local - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale se opun existenței unei intenții de a obține profit.

Totuși, hotărârile relevante ale BFH sunt ceva mai vechi și, recent, BFH s-a pronunțat pentru utilizarea de bază a tabelului de chirii, dacă acesta este disponibil (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20). Rămâne de văzut cum va decide acum BFH.

(2022): Reguli pentru închirierea către rude

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Der Bundesfinanzhof hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die "ortsübliche Marktmiete" umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist für Vermieter günstiger als die Berechnung mit Kaltmieten. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist vorteilhaft, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).