Venituri din chirii de la rude
Închirierea către rude este supusă unei examinări speciale din partea fiscului.
În cazul în care venitul din închiriere este de cel puțin 66% din chiria locală obișnuită (inclusiv costurile auxiliare), închirierea este plătită integral, iar cheltuielile legate de venit sunt, în general, recunoscute integral de către biroul fiscal.
Dacă, totuși, chiria reală este mai mică de 66% din chiria locală obișnuită, închirierea este considerată ca fiind la un preț redus sau parțial plătit. În acest caz, cheltuielile legate de venit sunt recunoscute de către biroul fiscal doar pro rata, adică în raportul dintre chiria reală și chiria locală uzuală.
(2022): Venituri din chirii de la rude
Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Dacă doriți să deduceți fiscal căsuța de vacanță, trebuie să depășiți uneori obstacole mari, deoarece fiscul contribuie doar dacă accentul proprietății este pe închiriere. Pentru aceasta, trebuie să prezentați fiscului o intenție de realizare a profitului. Cheltuielile și pierderile unei proprietăți de vacanță pot fi deduse fiscal doar dacă obținerea de profit din închiriere este prioritară. Aici însă apare marea problemă. Dacă nu puteți convinge fiscul că doriți să obțineți profit din închirierea locuinței de vacanță, acesta va considera că este vorba de un hobby și nu veți obține nicio economie fiscală. Cel mai simplu mod de a demonstra intenția de realizare a profitului este să nu utilizați deloc locuința de vacanță la început. Puteți demonstra acest lucru fiscului, de exemplu, cu un contract de agent imobiliar care exclude utilizarea proprie pentru întregul an. În plus, trebuie să demonstrați fiscului intenția de realizare a profitului prin închiriere:
Conform unei decizii a Curții Federale Fiscale (Az: IX R 57/02), proprietatea ar trebui să fie închiriată cel puțin 75% din timpul de închiriere obișnuit în zonă. Dacă nu se poate atinge un astfel de timp de închiriere, o prognoză de venituri pe un orizont de timp de 30 de ani trebuie să stabilească faptul că în această perioadă se poate obține un excedent de chirie (BFH: Az IX R 97/00). Această prognoză de venituri trebuie depusă și dacă proprietatea de vacanță urmează să fie utilizată și privat. Dacă prognoza arată că nu se așteaptă un excedent în perioada de 30 de ani, cheltuielile de publicitate nu vor fi recunoscute. În acest caz, nici veniturile din chirie nu trebuie impozitate. Dacă prognoza de venituri are un rezultat pozitiv, fiscul trebuie să recunoască costurile. Perioadele de închiriere deductibile sunt comparate cu perioadele de utilizare proprie nedeductibile. Cu cât durata de închiriere este mai lungă, cu atât se poate deduce mai mult. De asemenea, perioadele de neocupare pot fi incluse în perioada de închiriere, de exemplu, dacă a fost stabilit în prealabil când va fi utilizată locuința de vacanță. În caz contrar, perioadele de neocupare vor fi împărțite proporțional cu raportul dintre închiriere și utilizare proprie.
Sfat: Ce înseamnă de fapt "timpul de închiriere obișnuit în zonă"? Care sunt cifrele concrete? Curtea Federală Fiscală a analizat recent această întrebare și a pronunțat o hotărâre care ar putea ajuta proprietarii afectați de locuințe de vacanță. La determinarea etalonului de comparație pentru ratele de ocupare, trebuie luat în considerare doar timpul de închiriere obișnuit în zonă pentru locuințele de vacanță, nu și pentru toate unitățile de cazare dintr-un oraș. Prin urmare, etalonul de comparație este semnificativ mai mic decât a presupus administrația fiscală (BFH-Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19).
Dacă fiscul recunoaște toate punctele, costurile de achiziție și finanțare, precum și încălzirea, electricitatea sau reparațiile pot fi deduse fiscal. Deoarece, în special în primii ani, de exemplu din cauza dobânzilor la credite, cheltuielile depășesc veniturile, pierderea poate reduce venitul impozabil.
Actual: Curtea Federală Fiscală a luat poziție cu privire la modul de procedură atunci când un proprietar deține o casă de vacanță în care se află mai multe apartamente și acestea sunt utilizate în mod diferit de-a lungul anilor, de exemplu, inițial pentru închiriere pe termen lung și ulterior ca locuință de vacanță. Trebuie verificată intenția de realizare a profitului pentru fiecare apartament în parte sau pentru întreaga proprietate?
În acest sens, Curtea Federală Fiscală a decis că este important fiecare apartament în parte. De asemenea, a decis că întrebarea dacă se poate obține un excedent total trebuie reevaluată în cazul unei schimbări de utilizare. Acesta este cazul, de exemplu, când un apartament este inițial închiriat pe termen lung, apoi renovat și ulterior utilizat ca locuință de vacanță (BFH-Urteil vom 8.1.2019, IX R 37/17).
(2022): Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
