Pot deduce dobânda datoriei dacă am finanțat proprietatea cu un împrumut?

Puteți deduce dobânzile ca cheltuieli legate de venituri dacă împrumutul respectiv a fost utilizat pentru finanțarea costurilor de achiziție sau producție, precum și a cheltuielilor de întreținere etc. ale unei proprietăți închiriate. De asemenea, puteți deduce alte costuri de finanțare legate de proprietatea dumneavoastră închiriată. Acestea includ, de exemplu:

• Înregistrarea unei ipoteci
• Dobânzi la credite înainte de finalizarea imobilului
• Taxe și comisioane bancare
• Taxe notariale sau de cadastru

Puteți declara costurile în declarația fiscală în anul în care au fost plătite. Nu puteți deduce ratele de rambursare ale ipotecii sau creditului dumneavoastră.

(2022): Pot deduce dobânda datoriei dacă am finanțat proprietatea cu un împrumut?

Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?

Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:

• Costuri de administrare
• Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau servicii de închiriere
• Dobânzi pentru un credit
• Amortizare
• Impozit pe proprietate
• Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire de cont etc.
• Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
• Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
• Încălzire și apă caldă
• Costuri pentru canalizare, colectare gunoi, coșar, curățenie stradală
• Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
• Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
• Reparații estetice

Costurile suplimentare pe care le decontați cu chiriașii pot fi declarate ca cheltuieli aferente în declarația fiscală numai dacă le înregistrați și ca venituri din închiriere și leasing.

(2022): Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?

Vânzarea de proprietăți: Sunt deductibile dobânzile datoriilor ulterioare?

La vânzarea unei proprietăți închiriate, venitul din vânzare este de obicei folosit pentru a rambursa restul împrumutului. Totuși, se poate întâmpla ca venitul din vânzare să nu fie suficient pentru rambursarea datoriei - și împrumutul să trebuiască să fie plătit în continuare. Acest fenomen este frecvent întâlnit în cazul modelelor de investiții cu imobile de proastă calitate și al obiectivelor de investiții din noile landuri federale. Se disting următoarele două cazuri:

(1) Dobânzi pentru costuri de achiziție/construcție finanțate din surse externe

Dacă costurile de achiziție sau construcție ale imobilului închiriat au fost finanțate prin împrumut și venitul din vânzare nu este suficient pentru rambursare, dobânzile restante pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate ulterioare din veniturile din închiriere și leasing. Aceasta deoarece legătura dintre restul împrumutului și veniturile anterioare din închiriere continuă după vânzare, dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a achita împrumutul (Hotărârea BFH din 20.6.2012, IX R 67/10).

Nu contează dacă vânzarea imobilului are loc în termen de 10 ani de la achiziție și, prin urmare, este o tranzacție de vânzare impozabilă, sau dacă vânzarea are loc după perioada de zece ani și rămâne neimpozabilă (Hotărârea BFH din 8.4.2014, IX R 45/13).

(2) Dobânzi pentru cheltuieli de întreținere finanțate din surse externe

Dacă au fost finanțate prin împrumut lucrări de renovare extinse, acestea reprezintă cheltuieli de întreținere și au fost deductibile ca cheltuieli de publicitate în timpul perioadei de închiriere, de exemplu, modernizarea locuinței, înlocuirea sistemului de încălzire, reînnoirea acoperișului.

• În cazul vânzării imobilului închiriat înainte de 2014, dobânzile puteau - și pot fi în continuare - deduse fără probleme ca cheltuieli de publicitate ulterioare după încheierea închirierii sau după vânzarea casei. Modul în care a fost utilizat venitul din vânzare nu conta (Hotărârea BFH din 12.10.2005, IX R 28/04).
• În cazul vânzării imobilului închiriat după 1.1.2014, se aplică o reglementare mai strictă: acum, dobânzile pentru cheltuieli de întreținere finanțate prin împrumut sunt recunoscute ca cheltuieli de publicitate ulterioare din închiriere și leasing numai dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a rambursa împrumutul (Scrisoarea BMF din 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).

(2022): Vânzarea de proprietăți: Sunt deductibile dobânzile datoriilor ulterioare?

Când recunoaște biroul fiscal o reducere fiscală?

În cazul finanțării unei case sau a unui apartament prin împrumut, se convine adesea asupra unui disaggio. Disaggio-ul - numit și damnum - este reținut din suma împrumutului și reprezintă practic o plată în avans a dobânzilor. Astfel, rata dobânzii și plata lunară se reduc pe perioada pentru care disaggio-ul este plătit în avans.

Dezavantajul este: Din cauza disaggio-ului neplătit, poate fi necesar să se contracteze, să se plătească dobânzi și să se ramburseze o sumă mai mare decât în cazul unui credit fără disaggio. Dar există și un avantaj semnificativ: Dacă casa sau apartamentul este închiriat, disaggio-ul poate fi dedus integral ca cheltuieli de publicitate, cu condiția să fie "uzual pe piață" (§ 11 alin. 2 fraza 4 EStG).

Din 2004, un disaggio poate fi dedus imediat ca cheltuieli de publicitate doar în valoare de 5 % din suma împrumutului, dacă dobânda este fixă pentru cel puțin cinci ani. Suma care depășește acest procent trebuie distribuită pe perioada de fixare a dobânzii sau - dacă aceasta lipsește - pe durata împrumutului (scrisoarea BMF din 20.10.2003, BStBl. 2003 I p. 546).

Recent, Curtea Federală Fiscală a decis că și un disaggio mai mare de 5 % poate fi încă "uzual pe piață" și, prin urmare, poate fi dedus ca cheltuieli de publicitate.

Astfel, un disaggio uzual pe piață, plătit pentru un credit cu o durată mai mare de cinci ani, nu trebuie distribuit pe durata creditului, ci poate fi dedus integral în anul plății. Un disaggio de 10 % pentru un credit pe 10 ani poate fi considerat "uzual pe piață" și, prin urmare, dedus integral (hotărârea BFH din 8.3.2016, IX R 38/14).

• Termenul "uzual pe piață" se referă la disaggio-ul concret afectat. În funcție de funcția unui disaggio, uzualitatea pe piață rezultă din valoarea disaggio-ului în raport cu valoarea și durata creditului, în raport cu condițiile actuale de pe piața creditelor: Ce este uzual pe piață se decide în funcție de condițiile actuale de pe piața creditelor, în raport cu obiectul finanțat concret. Nu se poate lega uzualitatea pe piață de o rată fixă a dobânzii.

• Disaggio-ul uzual pe piață trebuie delimitat de aranjamentele "neobișnuite", care nu se încadrează în cadrul obișnuit de pe piața actuală a creditelor. Când este cazul, este o chestiune de apreciere a instanței de fond.

• Dacă se încheie un acord de dobândă și disaggio cu o bancă comercială ca între terți independenți, aceasta indică uzualitatea pe piață. Având în vedere obligația obișnuită a băncilor comerciale de a controla riscurile, aranjamentele de dobândă convenite cu o bancă comercială sunt de obicei considerate ca fiind în cadrul obișnuit pe piața creditelor. Această prezumție poate fi răsturnată dacă există circumstanțe speciale care sugerează că s-a depășit cadrul obișnuit pe piața creditelor. Astfel de circumstanțe pot include o lipsă specială de credit a debitorului, relații personale speciale între părți sau aranjamente contractuale complet atipice.

(2022): Când recunoaște biroul fiscal o reducere fiscală?