Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?

Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:

• Costuri de administrare
• Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau servicii de închiriere
• Dobânzi pentru un credit
• Amortizare
• Impozit pe proprietate
• Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire de cont etc.
• Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
• Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
• Încălzire și apă caldă
• Costuri pentru canalizare, colectare gunoi, coșar, curățenie stradală
• Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
• Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
• Reparații estetice

Costurile suplimentare pe care le decontați cu chiriașii pot fi declarate ca cheltuieli aferente în declarația fiscală numai dacă le înregistrați și ca venituri din închiriere și leasing.

(2022): Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?

Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?

Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile aferente sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății.

Aceste cheltuieli aferente sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.

O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli mari de publicitate, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul relevant pentru înregistrarea cheltuielilor de publicitate în declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut cheltuielile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.

Puteți deduce cheltuieli legate de închiriere chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația fiscală va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația fiscală poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.

(2022): Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Certificatul energetic este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.

Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.

Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.

Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli de publicitate pentru proprietari

Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli de publicitate în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.

Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli de publicitate deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritatea fiscală.

(2022): Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Cine închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și îngrijirea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă este neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile care apar în legătură cu închirierea de imobile, dar care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.

Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară

Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.

Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și cheltuieli de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.

În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și au fost efectiv suportate. Proprietarii ar trebui să se asigure, totuși, că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.

(2022): Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Cum ar trebui evaluat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?

Conform legislației anterioare, proprietarul putea angaja un agent imobiliar, dar comisionul agentului de până la două chirii nete la rece plus TVA trebuia plătit întotdeauna de viitorul chiriaș. Aceste costuri se adăugau la chiria adesea deja mare și la cauțiunea de închiriere care trebuia plătit pentru noua relație de închiriere.

În prezent, "Legea de modificare a dreptului de închiriere (MietNovG)" din 21.4.2015 stabilește că, începând cu 1.6.2015, se aplică așa-numitul principiu al comanditarului: cine angajează agentul trebuie să-l plătească. Conform noii reglementări, în general, nu chiriașii, ci proprietarii sunt cei care suportă comisionul agentului.

Proprietarul poate deduce comisionul agentului ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere. În "Legea privind reglementarea intermedierii locuințelor (WoVermRG)" este acum stabilit următoarele:

Dacă proprietarul a angajat un agent pentru a găsi un chiriaș potrivit, chiriașul nu este în niciun caz obligat să plătească comisionul. Acordurile de transferare a obligației de plată a comisionului către chiriaș sunt nule. Încălcările de către agenții imobiliari ale interdicției de a solicita o taxă de la persoana care caută o locuință pot fi sancționate cu amenzi.

Contractele de intermediere a locuințelor trebuie încheiate în formă scrisă (de exemplu, e-mail) pentru a fi valabile. Acest lucru are scopul de a evita de la început neclaritățile privind încheierea contractului. Dacă un contract de intermediere nu este încheiat în formă scrisă, contractul este nul conform § 125 fraza 1 BGB.

Contractele de agent imobiliar între o persoană care caută o locuință și agent sunt încheiate doar dacă agentul obține exclusiv datorită contractului cu persoana care caută locuința respectivă, pentru care se încheie în final contractul de închiriere.

Persoana care caută o locuință și care contactează agentul ca urmare a unui anunț imobiliar nu poate fi obligată să plătească. Conform noii legislații, un agent acționează în interesul unei persoane care caută o locuință doar dacă caută locuința exclusiv pentru aceasta și în interesul acesteia. Numai atunci persoana care caută locuința este "comanditarul".

Sunt interzise în mod expres tranzacțiile de eludare care ar duce la faptul că proprietarul plătește inițial taxa de intermediere, dar transferă costurile în alt mod asupra persoanei care caută locuința.

Se clarifică faptul că un transfer contractual al costurilor către persoana care caută locuința este nul (§ 2 alin. 5 nr. 2 WoVermRG). În plus, § 4a alin. 2 fraza 2 WoVermRG împiedică deja, conform legislației actuale, ca reglementările de protecție a chiriașilor să fie eludate, de exemplu, prin plăți excesive pentru instalații sau mobilier cedat.

(2022): Cum ar trebui evaluat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?

Cum sunt tratate costurile unei bucătării încorporate?

O bucătărie încorporată nu este considerată un bun economic unitar conform opiniei juridice anterioare, ci constă din diferite componente care reprezintă bunuri economice independente. Trebuie făcută distincția între chiuvetă și aragaz, pe de o parte, și celelalte elemente de bucătărie, pe de altă parte.

• Chiuveta și aragazul sunt părți componente ale clădirii, necesare pentru utilizarea clădirii în scopuri rezidențiale. Prin urmare, aceste costuri fac parte din costurile de construcție ale clădirii și sunt amortizate împreună cu aceasta. Dacă chiuveta și aragazul sunt înlocuite, cheltuielile sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate din închiriere.

• Restul părților bucătăriei încorporate sunt bunuri economice independente. Costurile de achiziție pot fi deduse ca cheltuieli aferente din închiriere. Dacă costurile de achiziție depășesc 410 Euro (fără TVA), acestea trebuie amortizate pe durata de utilizare preconizată. Dacă o bucătărie încorporată existentă este înlocuită cu una nouă, costurile de achiziție nu sunt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu pot fi deduse integral. Noua bucătărie încorporată trebuie amortizată normal.

În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a abandonat punctul de vedere anterior și a stabilit noi reguli pentru tratamentul fiscal al bucătăriilor încorporate în apartamentele închiriate: chiuveta și aragazul nu mai sunt considerate părți componente ale clădirii, ci sunt acum părți 'normale' ale bucătăriei încorporate. Bucătăria încorporată este considerată un bun economic unitar, care trebuie amortizat pe o perioadă de 10 ani. Acest lucru se aplică atât la prima achiziție, cât și la o reînnoire (Hotărârea BFH din 3.8.2016, IX R 14/15, publicată la 7.12.2016). Schimbarea jurisprudenței înseamnă o deteriorare semnificativă pentru proprietari: aceștia nu mai pot deduce imediat ca cheltuieli aferente componentele individuale ale bucătăriei încorporate, de exemplu aparatele electrice, cu o valoare sub 800,01 Euro (fără TVA), ci trebuie să amortizeze întreaga bucătărie încorporată pe 10 ani, astfel încât doar 10% pe an pot fi considerate cheltuieli de publicitate.

În continuare, o bucătărie încorporată poate fi considerată în mod excepțional ca parte esențială a clădirii. Pentru aceasta, bucătăria încorporată trebuie să fie fixată de clădire și să nu poată fi separată fără a distruge o parte sau alta. Acest lucru se presupune "dacă bucătăria încorporată este integrată în locul destinat ei și este unită cu pereții clădirii care o înconjoară (pereți laterali și perete din spate)." În acest caz, costurile de achiziție sunt atribuite costurilor de construcție ale clădirii și sunt amortizate cu 2% pe an; costurile pentru o reînnoire sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli aferente închirierii (Hotărârea BFH din 1.12.1970, VI R 358/69).

(2022): Cum sunt tratate costurile unei bucătării încorporate?