Noua amortizare specială pentru locuințe închiriate

Legea privind promovarea fiscală a construcției de locuințe de închiriat din 4.8.2019 a introdus o amortizare specială temporară conform § 7b EStG pentru a încuraja investițiile în locuințe noi de închiriat. Aceasta a fost valabilă pentru investițiile pentru care s-a depus o cerere de construcție sau s-a făcut o notificare de construcție între 1.9.2018 și 31.12.2021.

• Amortizarea specială 7b a fost de 5 % din costurile de achiziție sau construcție în fiecare dintre primii patru ani, până la 2.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
• A fost posibilă o amortizare liniară suplimentară de 2 % pe an, dar pe baza costurilor reale de achiziție sau construcție (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Au fost eligibile doar clădirile cu costuri de construcție de maximum 3.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
• Imobilul finanțat trebuia închiriat timp de cel puțin 10 ani, fără a prevedea un plafon de chirie.

Începând cu 1.1.2023, amortizarea specială 7b expirată va fi reînnoită. Aceasta se aplică locuințelor de închiriat pentru care se depune o cerere de construcție sau se face o notificare de construcție între 1.1.2023 și 31.12.2026, cu condiția să fie îndeplinite anumite cerințe de eficiență (energetică).

• Amortizarea specială 7b este de 5 % din costurile de achiziție sau construcție în fiecare dintre primii patru ani, până la baza de calcul eligibilă.
• Este posibilă, de asemenea, o amortizare liniară suplimentară de 2 % pe an, dar pe baza costurilor reale de achiziție sau construcție.
• Sunt eligibile costurile de achiziție sau construcție de până la 4.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
• Costurile de construcție nu trebuie să depășească 5.200 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.

Noua amortizare specială pentru locuințe închiriate

Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?

Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:

• Costuri de administrare
• Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau un serviciu de închiriere
• Dobânzi pentru un credit
• Amortizare
• Impozit pe proprietate
• Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire etc.
• Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
• Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
• Încălzire și apă caldă
• Costuri pentru canalizare, colectarea gunoiului, coșar, curățarea străzilor
• Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
• Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
• Reparații estetice

Costurile suplimentare pe care le decontați cu chiriașii pot fi declarate ca cheltuieli aferente venitului în declarația fiscală numai dacă le înregistrați și ca venituri din închiriere și leasing.

Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?

Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?

Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile aferente activității sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății.

Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.

O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli publicitare mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul relevant pentru înregistrarea cheltuielilor aferenteîn declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut cheltuielile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.

Puteți deduce cheltuieli publicitare chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația fiscală va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația fiscală poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.

Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?

Cum ar trebui tratat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?

Din 1.6.2015 se aplică în Germania "principiul comanditarului" pentru contractele de închiriere de locuințe. Acest lucru înseamnă că comisionul de agent este plătit de persoana care a angajat agentul. Transferarea obligației de plată a comisionului către o terță parte nu mai este permisă în cazul intermedierii de închirieri de locuințe. O persoană care caută o locuință trebuie să plătească comisionul de agent doar dacă încheie un contract de intermediere cu agentul în formă scrisă și agentul primește locuința exclusiv pentru a îndeplini această comandă de la proprietar. Orice abatere de la această reglementare este nulă (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Cu toate acestea, trebuie menționat că această reglementare nu se aplică încă la achiziționarea de imobile. La cumpărarea de imobile, repartizarea și valoarea comisionului de agent sunt reglementate diferit în Germania, în funcție de land și de acordul individual dintre agent și vânzător. În unele landuri și regiuni, cumpărătorul suportă întregul comision de agent, în timp ce în alte părți ale țării comisionul este de obicei împărțit între cumpărător și vânzător.

Recent, la 12.6.2020, a fost adoptată "Legea privind distribuirea costurilor de agent la intermedierea contractelor de vânzare de apartamente și case unifamiliale". Această lege reglementează nou comisionul de agent și prevede că transferul întregilor costuri de agent către cumpărător nu mai este permis. Cumpărătorii de imobile rezidențiale nu pot fi obligați să suporte mai mult de jumătate din comisionul de agent. Dacă doar o parte a angajat agentul, aceasta trebuie să plătească comisionul de agent. Vânzătorul poate conveni transferul costurilor de agent către cumpărător, dar costurile transferate nu pot depăși 50% din comisionul total de plătit. În cazurile în care agentul este angajat de ambele părți, acesta poate conveni un comision doar în aceeași valoare cu ambele părți.

Noua reglementare intră în vigoare la șase luni după publicarea legii. Se aplică la vânzarea de case unifamiliale și apartamente, dar nu pentru imobile comerciale, clădiri multifamiliale și terenuri de construcție. Se aplică atunci când cumpărătorul acționează ca consumator, dar nu atunci când cumpărătorul acționează în cadrul unei activități comerciale.

Se așteaptă ca ratele comisionului să scadă ca urmare a acestor modificări, deoarece vânzătorii vor avea un stimulent mai mare să negocieze valoarea comisionului dacă sunt obligați să plătească jumătate. Acest lucru ar putea duce la o reducere a costurilor de agent pentru cumpărători.

Cum ar trebui tratat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?

Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?

O bucătărie încorporată nu este considerată, conform opiniei juridice anterioare, un bun economic unitar, ci constă din diferite componente care reprezintă bunuri economice independente. Trebuie făcută distincția între chiuvetă și aragaz, pe de o parte, și celelalte elemente de bucătărie, pe de altă parte.

• Chiuveta și aragazul sunt părți componente ale clădirii, necesare pentru utilizarea clădirii în scopuri rezidențiale. Prin urmare, aceste costuri fac parte din costurile de construcție ale clădirii și sunt amortizate împreună cu aceasta. Dacă chiuveta și aragazul sunt înlocuite, cheltuielile sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate din închiriere.

• Restul părților bucătăriei încorporate sunt bunuri economice independente. Costurile de achiziție pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din închiriere. Dacă costurile de achiziție depășesc 410 Euro (fără TVA), acestea trebuie amortizate pe durata de utilizare preconizată. Dacă o bucătărie încorporată existentă este înlocuită cu una nouă, costurile de achiziție nu sunt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu pot fi deduse integral. Noua bucătărie încorporată trebuie amortizată normal.

În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a abandonat punctul de vedere anterior și a stabilit noi reguli pentru tratamentul fiscal al bucătăriilor încorporate în apartamentele închiriate: chiuveta și aragazul nu mai sunt considerate părți componente ale clădirii, ci sunt acum părți 'normale' ale bucătăriei încorporate. Bucătăria încorporată este considerată un bun economic unitar, care trebuie amortizat pe o perioadă de 10 ani. Acest lucru se aplică atât la prima achiziție, cât și la o reînnoire (Hotărârea BFH din 3.8.2016, IX R 14/15, publicată la 7.12.2016). Schimbarea jurisprudenței înseamnă o deteriorare semnificativă pentru proprietari: aceștia nu mai pot deduce imediat ca cheltuieli de publicitate componentele individuale ale bucătăriei încorporate, de exemplu aparatele electrice, cu o valoare sub 800,01 Euro (fără TVA), ci trebuie să amortizeze întreaga bucătărie încorporată pe 10 ani, astfel încât doar 10% pe an pot fi luate în considerare ca cheltuieli de publicitate.

Se aplică în continuare faptul că o bucătărie încorporată poate fi considerată în mod excepțional ca parte esențială a clădirii. Pentru aceasta, bucătăria încorporată trebuie să fie fixată de clădire și să nu poată fi separată de aceasta fără a distruge una dintre părți. Acest lucru este valabil "dacă bucătăria încorporată este integrată în locul destinat acesteia și este unită cu pereții clădirii care o înconjoară (pereți laterali și perete din spate)." În acest caz, costurile de achiziție sunt atribuite costurilor de construcție ale clădirii și sunt amortizate cu 2% pe an; costurile pentru o reînnoire sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate (Hotărârea BFH din 1.12.1970, VI R 358/69).

Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Certificatul de performanță energetică este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.

Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.

Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.

Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli aferente venitului pentru proprietari

Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli aferente venitului în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.

Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli aferente deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritățile fiscale.

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Cei care închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și gestionarea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă rămâne neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar, ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile asociate cu închirierea de imobile, care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.

Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară

Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.

Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și costuri de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.

În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și efectiv suportate. Proprietarii ar trebui totuși să se asigure că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?