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Lohnsteuer kompakt FAQs

 


Untervermietung gemieteter Räume

Dieser Text bezieht sich auf die Online Steuererklärung 2017. Die Version die für die Steuererklärung 2016 finden Sie unter:
(2019): Untervermietung gemieteter Räume



Muss ich Vermietungseinkünft über AirBnB und Co. angeben?

Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.

Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen fallem Steuern an

  • wenn die Mieteinnahmen die Freigrenze von 520 Euro übersteigen.
  • wenn die Einkünfte insgesamt höher als der Grundfreibetrag sind.
  • wenn die Untervermietung gewerblich betrieben wird.

Freigrenze von 520 Euro pro Jahr

Aus Vereinfachungsgründen dürfen Sie Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d.h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.

Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.

Steuerlicher Grundfreibetrag

Wenn das Gesamteinkommen aller Einkunftsarten unter dem Grundfreibetrag liegt, müssen keine Steuern gezahlt werden. 2017 beträgt der Grundfreibetrag 8.820 Euro für Ledige und 17.640 Euro für Verheiratete.

Gewerbliche Vermietung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als gewerbesteuerpflichtig, wenn neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitgestellt werden. Zu diesen unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung des Zimmers oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählen dagegen nicht zu den Sonderleistungen. In diesem Fall müssten Sie die Einkünfte aus Ihrer Vermietungstätigkeit in der Anlage G angeben.

Wichtig

Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.

(2017): Muss ich Vermietungseinkünft über AirBnB und Co. angeben?



Welche Ausgaben darf ich als Werbungskosten geltend machen?

Zu den Vermietungsausgaben bei einer Untervermietung zählen u.a.

  • Miete
  • Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Grundsteuer
  • Renovierungs- und Instandhaltungskosten

Alle Ausgaben müssen anteilig auf die Quadratmeterfläche der untervermeiteten Räume umgerechnet werden, wenn Sie nicht direkt der Untervermietung zuzuordnen sind.

Beispiel: Wenn die Wohnung 100 qm groß ist und das untervermietete Zimmer 20 qm, dürfen folglich auch 20% der Mietausgaben und Nebenkosten als Werbungkosten angesetzt werden.

Zu den Ausgaben, die direkt der Untervermietung zuzuordnen sind, zählen beispielsweise Gebühren für Online-Plattformen wie Airbnb, 9flats oder wimdu, die Anschaffungskosten für Möbelstücke oder Handwerkerleistungen, wenn diese ausschließlich wegen der Untervermietung angefallen sind. Alle Ausgaben sollten grundsätzlich über Belege nachgewiesen werden können. Wird eine Haushaltshilfe für die Reinigung der vermieteten Räume beschäftigt, müssen die Zahlungen zudem unbar (per Banküberweisung) erfolgen, um steuerlich anerkannt zu werden.

(2017): Welche Ausgaben darf ich als Werbungskosten geltend machen?



Wie werden Gemeinschaftsräume behandelt?

Gemeinschaftsräume (z. B. Flur, Bad) in einer untervermieteten Wohnung, die von Übernachtungsgästen mitgenutzt werden können, dürfen hingegen nicht allein nach dem Wohnflächenverhältnis in die Berechnung einfließen.

Der Wohnflächenanteil dieser Räume muss zusätzlich noch auf die Anzahl der im Haushalt lebenden Bewohner aufgeteilt werden.

Beispiel: Die Gemeinschaftsräume nehmen in einer 100-qm-Wohnung  zusammen 30 qm ein und in der Wohnung lebt neben der Vermieterin, ihr Tochter und der Untermieter. In diesem Fall dürfen 10% (30qm / 100 qm / 3 Personen) des Ausgaben für Gemeinschaftsräume geltend gemacht werden.

 

(2017): Wie werden Gemeinschaftsräume behandelt?



Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Als Vermieter müssen sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Beispiel für Mieteinnahmen:

  • Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
  • Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
  • Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
  • Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
  • Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
  • Pachten für unbebaute Grundstücke
  • Einnahmen für ein Erbbaurecht

Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), können Sie auf die Angaben in Ihrer Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können natürlich auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.

Untervermietung

Bitte geben Sie Ihre Einnahmen aus der Untervermietung nicht im Unterpunkt „Einnahmen - Mieteinnahmen " ein, sondern auf der Seite "Untervermietung gemieteter Räume".

(2017): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?



Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?

Wenn Sie Ihr Ferienhäuschen steuerlich geltend machen wollen, müssen Sie teilweise hohe Hürden überwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht. Hier jedoch liegt das große Problem. Kann man dem Finanzamt nämlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht es von "Liebhaberei", und aus der Steuerersparnis wird nichts. Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt. Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden:

Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, muss eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00). Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu erwarten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt. In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einfließen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.

Tipp

Erkennt das Finanzamt alle Punkte an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.

(2017): Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?



Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Was alles zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) gehört, ist im Einkommensteuergesetz geregelt. In § 21 EStG werden folgende Einkünfte genannt:

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Schiffe, die in ein Schiffsregister eingetragen sind)
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. Betriebsinventar für Gewerbebetriebe, landwirtschaftliche Betriebe oder Freiberuflerpraxen)
  • Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
  • Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Nicht zu den Vermietungseinkünften zählen Einnahmen, die aus der Vermietung einzelner, beweglicher Wirtschaftsgüter entstehen. Dies liegt zum Beispiel vor bei der Vermietung einzelner Möbel, bei der Vercharterung von Booten, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind, oder der zeitlich begrenzten Überlassung privater Fahrzeuge beispielsweise für eine Urlaubsreise.

(2017): Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?


Feldhilfen

Bezeichnung der Wohnung

Geben Sie hier z.B. die Anschrift Ihrer Wohnung an, in der Sie einen oder mehrere Räume untervermietet haben.

Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.

Allerdings müssen Sie nur den Gewinn versteuern, den Sie erzielt haben. Um den Überschuss zu ermitteln, müssen Sie den Mieteinnahmen die Vermietungsausgaben gegenüberstellen, die Sie für die Untervermietung hatten und die Sie abziehen dürfen.

Einkünfte aus der Untervermietung

Geben Sie hier den Überschuss an, den Sie aus der Untervermietung erzielt haben.

Um den Überschuss zu ermitteln, stellen Sie die erhaltenen Mieteinnahmen und die entsprechenden Vermietungsausgaben (Werbungskosten) gegenüber und tragen den Saldo (Überschuss) hier ein.

Zu den Vermietungsausgaben zählen u.a.

  • Miete
  • Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Grundsteuer
  • Renovierungs- und Instandhaltungskosten

Alle Ausgaben müssen anteilig auf die Quadratmeterfläche der untervermeiteten Räume umgerechnet werden, wenn Sie nicht direkt der Untervermietung zuzuordnen sind. Beispiel: Wenn die Wohnung 100 qm groß ist und das untervermietete Zimmer 20 qm, dürfen folglich auch 20% der Mietausgaben und Nebenkosten als Werbungkosten angesetzt werden.

Gemeinschaftsräume (z. B. Flur, Bad), die von Übernachtungsgästen mitgenutzt werden können, dürfen hingegen nicht allein nach dem Wohnflächenverhältnis in die Berechnung einfließen. Der Wohnflächenanteil dieser Räume muss dann noch zusätzlich auf die Anzahl der im Haushalt lebenden Bewohner aufgeteilt werden. Beispiel: Die Gemeinschaftsräume nehmen in einer 100-qm-Wohnung  zusammen 30 qm ein und in der Wohnung lebt neben der Vermieterin, ihr Tochter und der Untermieter. In diesem Fall dürfen 10% (30qm / 100 qm / 3 Personen) des Ausgaben für Gemeinschaftsräume geltend gemacht werden.

Zu den Ausgaben, die direkt der Untervermietung zuzuordnen sind, zählen beispielsweise Gebühren für Online-Plattformen wie Airbnb, 9flats oder wimdu, die Anschaffungskosten für Möbelstücke oder Handwerkerleistungen, wenn diese ausschließlich wegen der Untervermietung angefallen sind. Alle Ausgaben sollten grundsätzlich über Belege nachgewiesen werden können. Wird eine Haushaltshilfe für die Reinigung der vermieteten Räume beschäftigt, müssen die Zahlungen zudem unbar (per Banküberweisung) erfolgen, um steuerlich anerkannt zu werden.


"Lohnsteuer kompakt ist eine leicht zu bedienende Internetanwendung, die sich auch auf Mobilgeräten gut nutzen lässt."

PC Magazin 04/2019

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"Die steuerlichen Erklärungen und Informationen dieser Dienste hinterließen [...] im Webdienst-Test den besten Eindruck."

c't Magazin, 12. 05. 2018

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