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Dieser Text bezieht sich auf die Online Steuererklärung 2017. Die Version die für die Online Steuererklärung 2018 finden Sie unter:
(2018):



Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?

Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss. Eigene Wohnzwecke liegen vor, wenn Sie die Wohnung oder das Haus allein, mit Familienangehörigen oder zusammen mit einem Dritten bewohnen. Auch wenn Sie die Immobilie unentgeltlich Ihrem Kind überlassen, ist diese Voraussetzung erfüllt. Jedoch müssen im letztgenannten Fall Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag haben.

Außerdem wichtig ist die Nutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorherigen Jahren. Denn der Veräußerungsgewinn ist nur dann steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich bzw. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wenn Sie die Wohnung also mehrere Jahre besitzen, ist der Verkaufserlös steuerfrei, wenn diese in den letzten drei Jahren in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst bewohnt wurde.

Beispiel

Der Kauf Ihres Einfamilienhauses erfolgte 2009, dann vermieteten Sie das Haus. Im November 2011 sind Sie selbst in das Haus gezogen und haben schließlich das Haus im Juni 2013 verkauft. Sie haben demnach das Haus im Jahr des Verkaufs (also 2017 ) und den beiden vorherigen Jahren 2011 und 2012 in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst bewohnt. Der Erlös aus dem Verkauf ist in diesem Fall steuerfrei.

Nicht erheblich ist die Dauer des Zeitraums, d.h. das Haus muss nicht drei volle Jahre (=36 Monate) von Ihnen selbst bewohnt worden sein. Wenn Sie das Haus im Jahr 2012 kurz vermietet hätten, müsste der Gewinn versteuert werden. Das würde auch zutreffen, wenn Sie das Haus im Dezember des Vorjahres (also 2012) verkauft hätten.

(2017): Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?



Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?

Erzielen Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gewinn, müssen Sie diesen erst ab einer Höhe von 600 Euro versteuern, denn bis hierhin gilt eine entsprechende Freigrenze. Da hier kein Freibetrag gewährt wird, müssen Sie bei einem Gewinn von 600 Euro und mehr die gesamte Summe versteuern und nicht nur den die Freigrenze übersteigenden Betrag.

Der Veräußerungsgewinn geht in das zu versteuernde Einkommen ein und wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Abgeltungsteuer gilt hier nicht.

Verluste aus Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen der gleichen Kategorie verrechnet werden.

Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem Partner die Freigrenze zu. Eine nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht auf den Ehepartner übertragen werden.

(2017): Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?



Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?

Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil oder die Ferienwohnung, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt hingegen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Eine Ausnahme aber gilt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann "zu eigenen Wohnzwecken" genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).

Aktuell hat das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden, dass bei einer Ferienwohnung eine "Eigennutzung" nicht gegeben ist, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird. Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als "sonstige Einkünfte" gemäß § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig (FG Köln vom 18.10.2016, 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).

  • Eine Wohnung dient "eigenen Wohnzwecken", wenn sie vom Bürger selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Dem entspricht der Zweck der gesetzlichen Freistellung, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) zu vermeiden.
  • Selbstnutzung liege vor, wenn eine hinreichend ausgestattete Wohnung vorhanden ist, die dem Eigentümer jederzeit zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht.
  • Die Finanzrichter halten es mit dem Gesetzeszweck des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht für vereinbar, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen - etwa im Wege der doppelten Haushaltführung - vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig, genutzt werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind.

(2017): Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?



Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?

Ein Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis und die Nebenkosten der Anschaffung.

Unter die Nebenkosten fallen die zum Beispiel Beratungskosten, Kaufgebühren, Telefongebühren oder auch Fahrtkosten, die aber alle im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sein müssen. Die Werbungskosten müssen betragsmäßig aufgeteilt werden, wenn sie auch in Zusammenhang mit anderen Einkünften angefallen sind.

(2017): Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?


Zuordnung

Wählen Sie hier bitte aus, wem das Grundstück bzw. das grundstücksgleiche Recht gehört.

Handelt es sich um ein Gemeinschaftseigentum beider Ehepartner, können Sie angeben, in welchem Verhältnis das Eigentum zwischen den Partnern aufgeteilt ist. In der Regel beträgt jeder Anteil 50%.


Veräußerung

Geben Sie hier an, ob Sie ein unbebautes Grundstück, ein bebautes Grundstück oder aber grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurechte) veräußert haben.


Anschaffungszeitpunkt

Geben Sie hier bitte den Tag an, an dem Sie die Immobilie erworben haben bzw. zu dem das Haus oder die Wohnung fertiggestellt wurde.

Sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf der Immobilie ist das Datum des notariellen Kauf- bzw. Verkaufsvertrags ausschlaggebend.

Veräußerungsgewinne für Häuser, Wohnungen, Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten sind steuerfrei, wenn zwischen dem An- und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre vergangen sind.


Veräußerungszeitpunkt

Geben Sie hier bitte den Tag an, an dem Sie die Immobilie verkauft haben.

Sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf der Immobilie ist das Datum des notariellen Kauf- bzw. Verkaufsvertrags ausschlaggebend.

Veräußerungsgewinne für Häuser, Wohnungen, Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten sind steuerfrei, wenn zwischen dem An- und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre vergangen sind.


Wie wurde das Grundstück von 2015 bis 2017 genutzt?

Wählen Sie bitte aus, wie das Grundstück von 2015 bis 2017 genutzt wurde.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: In diesem Fall ist der aus einem Verkauf erzielte Gewinn grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Ihre bisher gemachten Eingaben werden in diesem Fall nicht in Ihre Steuererklärung übernommen.

Nutzung nicht zu eigenen Wohnzwecken: Der Veräußerungsgewinn ist in diesem Fall vollständig steuerpflichtig.

Nutzung teilweise zu eigenen Wohnzwecken: Haben Sie die Immobilie teilweise selbstgenutzt, bleibt der Teil des Veräußerungsgewinns steuerfrei, der auf den selbst genutzten Anteil entfällt. Die Einkünfte werden im Verhältnis zur Nutzung der Fläche (in Quadratmetern) aufgeteilt. Maßgeblich ist dabei die Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.


Nutzung des Grundstücks für eigene Wohnzwecke - Zeitraum

Geben Sie hier den Zeitraum an, in dem Sie das Grundstück für eigene Wohnzwecke genutzt haben.


Nutzung des Grundstücks zu anderen Zwecken - Zeitraum

Geben Sie hier den Zeitraum an, in dem Sie das Grundstück für andere Zwecke genutzt haben.


Nutzung des Grundstücks für eigene Wohnzwecke - Grundstücksgröße

Geben Sie hier die Größe in Quadratmetern an, die für eigene Wohnzwecke genutzt wird.


Nutzung des Grundstücks zu anderen Zwecken - Grundstücksgröße

Geben Sie hier die Größe in Quadratmetern an, die für andere Zwecke genutzt wird.


Verkaufspreis

Geben Sie hier den Verkaufspreis an, den Sie bei der Veräußerung des Grundstücks bzw. des grundstückgleichen Rechts erzielt haben.


Anschaffungs- und Herstellungskosten

Geben Sie hier die Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, den Sie beim Erwerb des Grundstücks bzw. des grundstückgleichen Rechts gezahlt haben.

Zu den Herstellungskosten gehören u.a. die Aufwendungen für Bauunternehmen und Architekten.

Zu den Anschaffungskoten gehören typischerweise alle Aufwendungen, die mit dem Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes in Verbindung stehen. Dazu gehören u.a. der Kaufpreis für das Grundstsück und das Gebäude, die Anwalts- und Notarkosten und die Grunderwerbssteuer.


Abschreibungen

Geben Sie hier die Summe der regulären Abschreibungen, der erhöhten Abschreibungen und der Sonderabschreibungen an, die im Laufe der vergangenen Jahre bis zum Zeitpunkt der Veräußerung aufgelaufen sind.

  • Zu den erhöhten Abschreibungen zählen u.a.  Abschreibungen auf Wohnungen mit Sozialbindung, Abschreibungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und Baudenkmälder sowie Abschreibungen nach dem Schutzbaugesetz.
  • Zu den Sonderabschreibungen zählen alle Abschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz.

Nach geltendem deutschen Recht wirkt sich eine besondere Regelung bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sehr nachteilig aus: Abschreibungen, erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen müssen wieder hinzugerechnet werden. Im Endergebnis werden so die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge gekürzt. Dies führt dazu, dass selbst dann hohe Wertzuwächse versteuert werden müssen, wenn das Haus zum Einstandspreis oder unter dem Kaufpreis veräußert wird.


Gewinn

Gewinn bzw. Verlust, der Ihnen aus dem privaten Veräußerungsgeschäft entstanden ist.


Veräußerungskosten

Geben Sie hier die Veräußerungskosten an, die Ihnen in Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücke bzw. des grundstücksgleichen Rechts entstanden sind.