Cum sunt tratate spațiile comune?
Încăperi comune (de exemplu, hol, baie) într-un apartament subînchiriat, care pot fi utilizate și de oaspeți, nu trebuie incluse în calcul doar pe baza proporției suprafeței locative.
Proporția suprafeței acestor încăperi trebuie, de asemenea, împărțită la numărul de locuitori ai gospodăriei.
Exemplu: Încăperile comune ocupă împreună 30 mp într-un apartament de 100 mp, iar în apartament locuiesc, pe lângă proprietară, fiica ei și subchiristul. În acest caz, pot fi deduse 10% (30 mp / 100 mp / 3 persoane) din cheltuielile pentru încăperile comune.
Cum sunt tratate spațiile comune?
Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
La cheltuielile de închiriere în cazul unei subînchirieri se numără, printre altele:
- Chiria
- Costuri suplimentare, cum ar fi încălzirea, apa, impozitul pe proprietate
- Costuri de renovare și întreținere
Toate cheltuielile trebuie proporțional recalculat la suprafața în metri pătrați a camerelor subînchiriate, dacă nu pot fi atribuite direct subînchirierii.
Exemplu: Dacă apartamentul are 100 mp și camera subînchiriată are 20 mp, atunci 20% din cheltuielile de chirie și costurile suplimentare pot fi, de asemenea, deduse ca cheltuieli de publicitate.
Cheltuielile care pot fi atribuite direct subînchirierii includ, de exemplu, taxe pentru platforme online precum Airbnb, 9flats sau wimdu, costuri de achiziție pentru mobilier sau servicii de meșteșugari, dacă acestea au fost efectuate exclusiv din cauza subînchirierii. Toate cheltuielile ar trebui să poată fi dovedite prin documente. Dacă este angajată o menajeră pentru curățarea camerelor închiriate, plățile trebuie efectuate, de asemenea, fără numerar (prin transfer bancar) pentru a fi recunoscute fiscal.
Atenție: În prezent, autoritatea fiscală din Hamburg subliniază că portalurile de închiriere trebuie să pună la dispoziția administrației fiscale datele proprietarilor.
Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.
Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen fallen Steuern an, wenn
- die Mieteinnahmen die Freigrenze von 520 Euro übersteigen.
- die Einkünfte insgesamt höher als der Grundfreibetrag sind.
- die Untervermietung gewerblich betrieben wird.
Freigrenze von 520 Euro pro Jahr
Aus Vereinfachungsgründen dürfen Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d. h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Achtung: Aktuell weist die Hamburger Finanzbehörde darauf hin, dass die Vermietungsportale die Daten von Vermietern der Finanzverwaltung zur Verfügung stellen müssen.
Steuerlicher Grundfreibetrag
Wenn das Gesamteinkommen aller Einkunftsarten unter dem Grundfreibetrag liegt, müssen keine Steuern gezahlt werden. 2025 beträgt der Grundfreibetrag 12.096 Euro für Ledige und 24.192 Euro für Verheiratete.
Gewerbliche Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als gewerbesteuerpflichtig, wenn neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitgestellt werden. Zu diesen unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung des Zimmers oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählen dagegen nicht zu den Sonderleistungen. In diesem Fall müssten Sie die Einkünfte aus Ihrer Vermietungstätigkeit in der Anlage G angeben.
Wichtig
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum
Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie ununterbrochen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren (Alternative 2). Vermietung schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, es sei denn, es handelt sich nur um vorübergehende Vermietungen von einzelnen Räumen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei tageweiser Vermietung Räume, die sich im Verkauf befinden, steuerpflichtig sind (BFH-Urteil vom 19.7.2022, IX R 20/21).
Beispiel: Ein Ehepaar vermietet einzelne Zimmer ihres selbstgenutzten Reihenhauses tageweise an Messegäste und verkauft die Immobilie mit Gewinn. Das Finanzamt ermittelt Einkünfte nach § 23 EStG aufgrund der Vermietung einzelner Zimmer, was der Bundesfinanzhof bestätigt. Es kommt auf das Verhältnis der Wohnflächen an, um den anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinn zu berechnen.
Ausnahme: Bei vorübergehender Vermietung der gesamten Wohnung ist der Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerpflichtig, es sei denn, Alternative 2 ist erfüllt.
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
