Was sind Abschreibungen?
Abschreibungen (auch "Absetzung für Abnutzung" oder AfA) ermöglichen es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Baumaßnahme über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sie senken damit Ihre Steuerlast, da der jährlich absetzbare Teil der Kosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird. Abschreibungen gelten für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, nicht jedoch für den Wert des Grundstücks, da dieser sich steuerlich nicht abnutzt.
Arten der Abschreibung
1. Lineare Abschreibung (AfA)
Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
- Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 3 % über 33 1/3 Jahre.
Beispiel:
- Kaufpreis ohne Grundstück: 200.000 Euro
- Jährlich absetzbarer Betrag bei 2 % AfA: 4.000 Euro
- Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 35 %: 1.400 Euro pro Jahr.
2. Degressive Abschreibung (AfA)
Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude. Voraussetzungen: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 sowie Anschaffung im Fertigstellungsjahr. Die Regelung gilt auch für Gebäude in der EU/EWR.
Die Abschreibung beträgt 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr. In den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist möglich.
3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung wurde eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen zu fördern:
- Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. Septemer 2030.
- Sonderabschreibung: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren, zusätzlich zu einer linearen AfA von 2 %.
- Obergrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Baukostengrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter.
Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt, z. B. das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude".
Besondere Regelungen zur Abschreibung
- Zeitanteilige Abschreibung: Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert, erfolgt die Abschreibung nur für den entsprechenden Zeitraum.
- Abschreibungswechsel: Bei degressiver Abschreibung kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden. Die Abschreibung erfolgt dann auf Basis des Restwerts.
Tipp zu den Sonderabschreibungen
Die Einhaltung von De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, wenn es sich um Unternehmer handelt. Für private Vermieter gelten diese Vorschriften nicht.
Was sind Abschreibungen?
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 4 EStG?
Cu amortizarea conform § 7 alin. 4 EStG se descrie o amortizare liniară care poate fi utilizată pentru orice clădire care este închiriată sau utilizată în scopuri comerciale. Pentru casele construite până la 31 decembrie 1924, cumpărătorul poate deduce 2,5% timp de 40 de ani.
În cazul obiectelor construite după 31 decembrie 1924, cumpărătorii pot deduce 2% din costurile de achiziție fără teren ca cheltuieli profesionale timp de 50 de ani. Perioada de amortizare începe din nou cu fiecare cumpărător, chiar dacă cumpărătorul anterior a amortizat deja clădirea. Amortizarea începe în anul achiziției sau al finalizării - pentru acest an doar proporțional.
Actual: Pentru obiectele construite (finalizate) după 31.12.2022, cumpărătorii pot deduce 3% din costurile de achiziție fără teren timp de 33 1/3 ani.
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 4 EStG?
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
Amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG se referă la amortizarea degresivă, care permite investitorilor sau cumpărătorilor de clădiri sau apartamente noi să amortizeze cu o rată ridicată în primii ani. Amortizarea degresivă nu mai este posibilă pentru imobilele cu o cerere de construcție sau contract de vânzare-cumpărare începând cu 1.1.2006. De atunci, este permisă doar amortizarea liniară.
Pentru achizițiile anterioare se aplică următoarele rate de amortizare:
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 30.7.1981 până la 28.2.1989 și de la 1.1.1996
- În primii opt ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2,5 la sută
- Următorii 36 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.1.2004 până la 31.12.2005
- Primii 10 ani: 4 la sută
- Următorii 8 ani: 2,5 la sută
- Următorii 32 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.3.1989 până la 31.12.1995
- Primii 4 ani: 7 la sută
- Următorii 6 ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2 la sută
- Următorii 24 de ani: 1,25 la sută
Actual: Datorită lipsei de locuințe și crizei din sectorul construcțiilor, amortizarea degresivă pentru noile clădiri de locuințe închiriate a fost reintrodusă. Concret, aceasta înseamnă că, începând cu 1.10.2023 până la 30.9.2029, dacă începe construcția sau se încheie contractul de vânzare-cumpărare și clădirea este achiziționată până la sfârșitul anului de finalizare, este posibilă o amortizare degresivă de șase la sută din valoarea rămasă conform § 7 alin. 5a EStG. Această reglementare se aplică și proiectelor de construcție pentru care există deja o autorizație de construcție, dar care nu au început încă. Amortizarea degresivă poate fi solicitată pentru toate clădirile rezidențiale din statele membre ale UE/SEE, fără a fi limitată la clădirile din țară.
Cât timp se utilizează amortizarea degresivă, nu sunt permise amortizări datorate uzurii tehnice sau economice excepționale. Dacă apar astfel de uzuri, se poate trece la o amortizare liniară conform § 7 alin. 4 nr. 2a EStG, în care se deduc anual trei la sută. Contribuabilul are opțiunea de a trece la amortizarea liniară. După schimbare, valoarea rămasă se calculează pe baza costurilor inițiale de achiziție și producție minus amortizările anterioare. Dacă durata reală de utilizare după trecerea la amortizarea liniară este mai scurtă decât durata obișnuită de utilizare de 33 de ani, se poate utiliza o rată de amortizare mai mare de trei la sută (§ 7 alin. 4 fraza 2 EStG).
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
