Cum sunt evaluate costurile de renovare după achiziționarea unei case?
Ce sunt costurile de renovare după achiziționarea unei proprietăți?
După cumpărarea unei case sau a unui apartament, se efectuează adesea renovări sau modernizări extinse. Aceste costuri sunt de obicei deductibile fiscal imediat ca cheltuieli de întreținere – cu condiția ca proprietatea să fie închiriată.
Limita de 15 % – ce trebuie să știți
Atenție: Dacă costurile de renovare depășesc 15 % din costurile clădirii în primii trei ani de la achiziție, acestea nu mai sunt considerate fiscal cheltuieli publicitare deductibile imediat. În schimb, ele sunt adăugate la costurile de achiziție și pot fi deduse doar prin amortizare (AfA) cu 2 % pe an (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Ce se include în limita de 15 % – și ce nu?
Nu se includ în limita de 15 %:
- Reparații cosmetice, cum ar fi lucrări de vopsire și tapetare (dacă sunt efectuate izolat)
- Costuri care aduc clădirea în stare de funcționare (fac parte direct din costurile de achiziție)
- Costuri de construcție, cum ar fi extinderi sau îmbunătățiri fundamentale ale clădirii
Excepție: Reparații cosmetice în legătură cu alte măsuri
Conform Curții Federale de Finanțe (BFH), reparațiile cosmetice trebuie incluse dacă sunt legate temporal, spațial și material de alte lucrări de renovare. Dacă astfel se depășește limita de 15 %, aceste reparații sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție și pot fi doar amortizate (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).
Sfat practic
Pentru a evita dezavantajele fiscale:
- Asigurați-vă că costurile totale din primii 3 ani rămân sub limita de 15 %.
- Alternativ: Începeți renovarea mai mare abia din al 4-lea an după achiziție.
Protecția încrederii pentru cazuri vechi
Pentru achizițiile de imobiliare anterioare datei de 1.1.2017, administrația fiscală acordă protecția încrederii la cerere. În acest caz, reparațiile cosmetice pot fi în continuare excluse din limita de 15 % (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).
Exemplu ilustrativ
Costuri de achiziție clădire (2018): 100.000 Euro
- Reparații cosmetice 2018: 5.000 Euro (deductibile integral)
- Costuri de renovare 2019: 5.000 Euro
- Costuri de renovare 2020: 5.100 Euro
Costuri totale în decurs de 3 ani: 15.100 Euro → limita de 15 % depășită
Consecință: Toate costurile sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție și nu pot fi deduse imediat, ci doar amortizate pe 50 de ani. Excepție: Pentru achizițiile anterioare anului 2017 se poate solicita protecția încrederii.
Daune după achiziție: Deductibile imediat
Dacă o daună a fost cauzată după achiziție și de un terț, costurile de reparație nu sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție, ci sunt deductibile imediat (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).
Caz special: Chiriasul decedează la scurt timp după achiziție
Dacă un chiriaș decedează la scurt timp după achiziție și este necesară o renovare extinsă, cheltuielile nu sunt deductibile imediat dacă se depășește limita de 15 % (FG Niedersachsen, Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).
Cheltuielile înainte de achiziție nu se iau în calcul
Curtea Federală de Finanțe a decis: Costurile care apar înainte de transferul legal al proprietății nu se iau în calcul pentru limita de 15 % (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).
Important: Se iau în calcul valorile nete, nu cele brute
Pentru verificarea limitei de 15 % trebuie utilizate cheltuieli nete (fără TVA). Birourile fiscale calculează adesea greșit cu sume brute – ceea ce poate duce la depășirea incorectă a limitei.
Cum sunt evaluate costurile de renovare după achiziționarea unei case?
Ce sunt cheltuielile de întreținere?
Cheltuielile de întreținere includ toate cheltuielile pentru lucrări de întreținere curente sau reparații, precum și toate costurile care apar din reînnoirea sau îmbunătățirea unor părți deja existente (de exemplu, ferestre) sau instalații (de exemplu, încălzire).
În schimb, dacă sunt adăugate părți care nu existau anterior (de exemplu, instalarea unei băi care nu exista anterior), nu este vorba de cheltuieli de întreținere, ci de cheltuieli de construcție, care afectează doar amortizările. Delimitarea între cheltuieli de întreținere și cheltuieli de construcție este adesea dificilă.
Cu toate acestea, dacă măsura costă până la 4.000 Euro fără TVA, puteți deduce întotdeauna cheltuielile ca și cheltuieli de întreținere, chiar dacă este vorba de fapt de cheltuieli de construcție. În primii trei ani de la achiziționarea unei clădiri, trebuie respectate anumite particularități.
Cheltuielile de întreținere mai mari pot fi deduse imediat ca și cheltuieli de publicitate sau distribuite pe o perioadă de 2 până la 5 ani.
Ce sunt cheltuielile de întreținere?
